"강남 집값 상승세, 공급 부족 아닌 투기 수요 때문"

[경향신문] ㆍ감정원, 과열 양상 부동산 시장 하반기 “상승률 반토막”

최근 서울 강남 재건축 시장 등 일부 지역의 부동산 과열 양상은 공급 부족이 아닌 투기수요 때문이라는 분석이 나왔다. 올해 하반기 주택시장은 상반기보다 상승세가 한풀 꺾이겠지만, 재건축 재료가 있는 강남 4구 등의 상승세는 지속될 것으로 전망됐다.

한국감정원은 12일 발표한 ‘2017년 상반기 부동산 시장 동향 및 하반기 전망’에서 올해 하반기 전국 주택 매매가격이 0.3% 상승할 것으로 내다봤다. 이는 상반기 상승률(0.6%)의 절반 수준이다. 전세가격 상승률도 상반기(0.4%)의 절반 수준인 0.2%에 그칠 것으로 예상했다. 다만 하반기에도 강남 지역 집값은 꾸준히 오를 것으로 전망했다.

채미옥 한국감정원 부동산연구원장은 “강남이라고 해도 전반적으로 오르는 게 아니라 재건축 가능성이 있는 지역 위주로 상승할 것”이라고 말했다. 이미 실수요자를 중심으로 한 주택 공급은 충분하지만 향후 돈이 될 만한 곳에 투기수요가 가세하면서 집값을 끌어올리고 있다고 판단한 것으로 풀이된다.

채 원장은 “현재 서울의 주택 보급률은 98%인데 지금까지 자가점유율(자기 소유 주택에서 사는 비율)이 45% 이상 된 적이 없다”며 “과거 10년 대비 공급 규모 자체도 높은 수준이며 인근에 하남·위례·미사지구, 한강신도시 등 수요를 분산해줄 수 있는 대체지들도 있다”고 말했다.

실제 거주보다 시세차익이 목적인 외지인의 주택 구입 비중이 늘고 있다는 점도 근거자료로 제시됐다. 한국감정원에 따르면, 지난 4월 기준으로 서울에서 주택을 구입한 사람들 가운데 외지인의 비중은 19%로 지난해(17%)보다 커졌다. 채 원장은 “공공기관이 지방으로 이전하고 있으며 서울의 절대 인구도 줄고, 경기 지역 물량도 쏟아지고 있다”며 “외지인 매입 비중이 늘었다는 것은 투자목적 수요가 증가했다는 것”이라고 분석했다. 이어 “실수요자는 자금 계획을 세워야 하기 때문에 서서히 들어온다”며 “실수요만 따지면 공급은 부족하지 않다”고 덧붙였다.

이 같은 발언은 최근 부동산 시장을 바라보는 국토교통부의 시각과 궤를 같이하는 것이다.

한국감정원은 투기수요를 걸러내기 위해 분양권 전매제한 강화를 강조했다. 한국감정원이 지난해 11·3 부동산 대책 직후부터 올해 2월까지 전매금지된 강남 4구와 전매제한 기간을 1년6개월로 둔 강북 4개구의 아파트 매매가격을 분석한 결과, 강남 4구에선 월평균 0.236% 하락한 반면 강북 4구에서는 0.016% 상승했다. 현재는 6·19 부동산 대책으로 서울 전 지역에서 입주 때까지 전매가 금지돼 있다.

채 원장은 “전매는 정상적인 실수요 거래가 아니기 때문에 앞으로도 (제한 기간을 더 연장하는 방식 등으로) 강화해야 한다”고 말했다. 그러면서 “여기에 보유세 인상 등 시장 기능을 정상화하고 지역별 맞춤 정책을 펴면 앞으로 부동산 시장이 상당히 안정적으로 유지될 것”이라고 말했다.

그는 6·19 부동산 대책과 관련해 “일정 부분 투기수요 억제 효과가 있었다”며 “8월 가계부채 종합대책이 후속조치로 나오면 효과가 더 커질 것”이라고 전망했다.

<이성희 기자 mong2@kyunghyang.com>