"하반기 집값 상승폭 약해질 것..그러나 강남은 계속 오른다" 한국감정원 하반기 집값 전망

[경향신문] 올해 하반기엔 집 값의 상승폭이 상반기에 비해선 약해질 것이라는 전망이 나왔다. 다만 서울 강남 지역 등의 상승은 계속 될 것으로 관측됐다.

12일 한국감정원이 발표한 ‘2017년 상반기 부동산시장 동향 및 하반기 전망’을 보면 하반기 주택 매매가격은 0.3% 상승해 상반기 상승분(0.6%)의 절반 수준으로 떨어질 것으로 점쳐졌다. 2017년 연간 주택매매가격은 0.7% 오를 것으로 추정됐다.

채미옥 KAB부동산연구원 원장은 “국내 기준금리 인상 가능성과 ‘6·19부동산 대책’ 및 8월 예정된 가계부채관리대책 등 정부의 금융규제가 강화되면서 전국적으로 가격조정이 이뤄지고 매매시장은 관망세를 보일 것”이라고 했다. 이로 인해 올해 주택 매매거래량은 100만 건으로, 전년 대비 4.8% 줄어들 것으로 보인다.

다만 재건축이나 개발호재가 있는 지역 위주로 실수요자 중심의 매매수요는 꾸준히 발생할 것으로 채 원장은 전망했다. 이에 따라 하반기 집중된 입주예정 물량이 지방 매매시장의 하방위험요인으로 작용해 수도권과 지방의 양극화 현상은 더 심해질 것으로 전망된다.

채 원장은 “거주 수요가 많은 서울은 하반기 강남 4구에 대규모 재건축 이주가 예정돼 있어 상승폭이 확대될 것”이라면서도 “수도권 외곽 및 지방은 수요 대비 대규모 신규 아파트 입주가 예상돼 하락세를 보일 것”이라고 설명했다.

다음은 채 원장과의 일문일답.

경향신문 자료사진

-강남 4구의 부동산 시장이 6·19 대책으로 크게 영향을 받는 것이 없다는 이야기가 있었다. 오히려 집 값 상승폭이 확대되는 곳도 있는데, 강남 4구 시장은 어떻게 전망하는가?

“6·19 대책에 대해서는 논란이 있지만 핵심은 ‘지역 맞춤형’ 정책이었다. 그것으로 인해 효과가 있느냐 없느냐 문제인데, 일정 부분 있었다. 투기 수요를 조금은 억제하는 효과다. 그 부분에서 후속(대책으로서) 금리 강화나 금융규제 정책이 나오면 효과가 있을 것이다. 전매제한을 강화한 것은 그 대책이 전체적으로 효과가 있다, 없다 보다는 첫번째 정책이라는 것에 (의미가 있다). 강남 4구에 공급이 부족해서 효과가 없다는 논란이 있는데, 서울 지역 전체적으로는 공급이 적지 않다. 과거 10년에 비해 공급량은 낮은 수준이 아니고 조금 높은 수준이다. 실수요자를 중심으로 봤을 때는 낮은 수준이 아니다. 경기 하남·위례·미사·한강신도시 등도 수요의 분산을 상당히 해주고 있다. 일정 시간이 지나면 수요 분산 효과가 나타날 것이다. 오는 8월에 있을 정책에 따라 그 효과가 더 분명히 나타날 것이다. 강남은 앞으로도 소폭 상승하겠지만 전반적으로 올라가는 게 아니라 재건축이나 재건축 가능한 시장이 올라갈 것이다. 시장 차별화가 있을 것이다.”

-상승폭이 커졌는데.

“전망했을 때는 작년에서 올 초까지 부동산 시장에 암울한 요인이 있었다. IMF도 경제성장률을 낮췄고, 정치적 불안요인 등도 있었다. 그런데 상반기에 수출 호조가 되면서 경제 부분에서 상당 부분 해소됐고 대선 후에 정치적 불안요인도 해소됐다. 주택시장에 미치는 요인이 경제, 정치, 인구, 공급 요인인데 올 초까지 심리적 불안 요인이 있었다. 금리 인상 요인도 있었다. 국내에서는 아직 지금 시점까지 금리가 유지되고 있다. 시장 상황이 바뀌었기 때문에 올초에 소폭 하락한다고 전망했던 것과 달리 소폭 상승하는 것으로 바꾼 것이다.”

-올 초 전망했던 하방요인이 해소된 게 아니라 지연된 것 아닌가. 호전된 게 아니지 않나?

“경제상황은 호전이 됐다. 경제성장률을 상향 조정한다는 이야기가 있고 수출이 상당히 늘었고. 정치적 상황은 대선이 이뤄져서 종결이 됐다. 금리 인상과 공급 요인이 남아있는데. 금리 인상은 여전히 불안 요인이 있지만, 공급은 향후 기업들이 줄이고 있고. 미분양을 보면 과거에 비해 많이 줄었다. 하반기에 이런 불안요인들이 있기 때문에 급상승은 있을 수 없다고 본 것이다. 상반기에 0.5%가 올랐기 때문에 하반기에는 0.3% 정도는 상승해, 강보합 시장으로 전망한 것이다.”

-서울 지역 공급물량이 적지 않다고 한 발언은 김현미 국토교통부 장관 발언과 유사하다. 6·19 대책 이후에 청약 시장 열풍이 있는데, 강남 4구 외에 서울 지역에서 살고 싶은 새 아파트 수요가 상당히 있는데 그런 것을 감안했을 때 수도권 대체지역이 있다고 전제하는 것은 현실에 안맞는 것 아닌가.

“서울의 주택보급률이 98% 정도 된다. 어느 시기에도 100% 주택을 사는 사람은 없었다. 자가 점유율은 45%가 안된다. 상당 부분 임대다. 지금 시점에서는 공급이 절대적으로 부족하지 않다는 것이다. 실수요는 일시에 나오는 것이 아니다. 자금 수요를 가지고 서서히 나오는 것이다. 실수요만 따진다면 공급은 부족하지 않다. 교체수요가 분명히 있다. 그 수요만으로 가격 폭등, 과열 등 공급 부족은 아니다. 저금리로 투자 목적의 수요가 많이 늘어났다. 외지인 매입 비율을 보면 시장 호황기냐 불황기냐에 따라 다르다. 나머지 20%는 서울 밖 사람들이 서울 주택을 구입한 것이다. 다른 지역 사람들이 서울에 투자하는 사람들이다. 공공기관이 지방으로 이전하고 있고, 서울 절대 인구는 줄고 있다. 서울과 경기에 GTX 등 광역철도가 확대되고 있다. 공공기관 등이 이전되면서 경기도에 수요가 많이 나타나고 있는데, 서울 지역의 공급량 뿐 아니라 경기지역에 1만5000호 정도가 공급됐다. 제가 보기에 공급 부족이란 말은 적절하지 않다. 재건축초과이익부담제 등이 아니었다면 안정적으로 갈 수 있는 시장이라고 생각한다. 실수요 중심으로 간다면 공급 부족 문제는 없다. 투자 목적 수요가 가세해서, 앞으로 서울 지역의 공급이 부족할 것이라는 예측으로 들어오는 투자수요도 많다. 내가 사서 내가 사는 실수요는 시장에 바로 안 들어온다는 것이다.”

-서울 강남 4개구와 과천, 성남, 부산에서 전매제한 효과가 미미했다고 했는데 11·3대책의 효과가 미흡하다는 것인가?

“과천이나 성남이 마이너스 정책 효과가 낮다는 것은 전매 거래 등의 규제 강화는 계속 해야 한다. 지금은 입주 시점까지인데, 앞으로 경우에 따라서는 더 강화할 필요도 있다고 본다. 이 모형을 해석할 때 지역을 해소할 게 아니라 지역에 실시한 정책을 해석해야 한다. 규제 강도를 강·중·약으로 구분했다. 강남 4구를 전매거래량이 많은데 규제를 강하게 했다는 정책 내용을 분석한 것이다. 이 지역에 특정된 정책 효과만 남기게 되는 방식이다. 전매거래가 많은데 규제를 세게 하니까 효과가 있었다는 정책이 주효했다는 평가다.”

-강남은 0.236% 하락했는데, 분석 기간이 11월부터 2월까지인데 너무 짧은 것 아닌가?

“장기 시계열 분석 자료가 없었다. 짧은 시간에 효과를 바로 확인하기 위해 했던 것이다. (박진백 연구원) 기간보다 시장의 반응이 중요하다. 정책을 실시하면 효과는 시간이 갈수록 줄어든다. 시장의 안정화가 단기 시계열에 걸쳐 반응이 있었다는 것을 보여주면서 정부 정책이 바른 방향이냐, 아니냐를 제시한 것이다.”

-2월 이후 강남 4구의 집값이 오른 것은 정책 효과가 아니라 다른 요인에 의한 것으로 보는 것인가?

“정책적 요인이 크다. 재건축환수부담금 등의 요인으로 상반기 내에 관리처분 인가를 받아야 하니까 가격이 올랐던 것이다. 강남 전체 지역이 다 오른 게 아니라 재건축이나 재건축 가능 지역의 집값이 올라간 것이다. 재건축환수이익제를 적용받느냐 안 받느냐에 따른 것이다.”

-당장은 준공 물량이 많아서 하반기를 안정적으로 봤는데, 공급물량이 늘어났는데 상반기에 왜 가격이 불안했던 것인가. 미분양 통계를 보면 앞으로 문제가 될 수 있는 게 남아있는데.

“작년까지 공급이 급증했다. 분양이 줄어도 그간 공급된 게 있어서 완충폭이 있다.”

-전매제한 효과 관련 통계를 끊은 시점이 강남 4구 집값이 상승 전환하는 때다. 초과이익환수제 요인을 끊기 위해 조사 시점을 그렇게 하는 것은 문제다. 갭 투자 통계는 없나. 갭 투자를 규제하는 효과적인 방법은?

“제가 토지주택 분야에 40년 정도 있었다. 투기 광풍이 휩쓸던 개발연도에도 지켜봤는데 어느 시점에도 실수요로 투기가 과열되는 것은 없었다. 일시에 폭발하는 것은 지금 안 사면 크게 손해보겠다는 심리가 작동하기 때문이다. 투자하는 사람들은 프로그램까지 동원해 투자한다. 자기가 사려고 하는 게 아니라 차익을 남기려고 하는 거라서 전매제한이 중요하다. 정부가 시장을 살리기 위해 전매제한을 풀었던 것인데, 그것은 불법거래다. 정상적인 실수요 거래가 아니기 때문에 강화해야 한다. 그리고 보유세 부분을 강화해야 한다. 참여정부 때는 양도소득세도 강화해 시장이 죽은 것이다. 보유세만 강화하면 시장 공급에 따라 시장 조절이 가능하다. 안정적으로 시장을 관리할 수 있는 시점이라고 본다. 시장 기능은 정상화하는 정책들, 전매제한, 보유세 인상 등으로 할 수 있다. 핀셋정책 등 시장의 차별성에 맞는 정책을 펴면 부동산 시장이 상당히 안정적으로 유지될 것이다. 갭 투자 통계는 쉽지 않다. 지금은 시장 과열로 갈 수 있는 상황이 아니다. 호재가 있는 지역은 올라가겠지만 다른 지역까지 가격 상승세를 견인하지는 않을 것이다. 정상적인 시장으로 끌고갈 수 있는 정책이 필요하다.”

<이성희 기자 mong2@kyunghyang.com>