다산신도시가 별내·구리갈매보다 결국 돈이 되는 이유

[부룡의 실전투자 시크릿] ③ ‘싼’ 아파트가 아닌 ‘저평가된’ 물건을 찾아라

“가격만 놓고 ‘싼’ 부동산을 찾아서는 안됩니다. 매물의 특징과 최근 거래 사례 등 다양한 정보를 통해 ‘상대적으로 싼’ 부동산을 찾아 투자하는 것입니다.”

다음(daum) 카페 ‘행복 재테크’에서 칼럼니스트로 활동 중인 신현강(필명 부룡)씨는 세상에 알려진 수많은 부동산 투자 공식을 절대적으로 믿지 말라고 강조한다. ‘대단지에 투자하라’ ‘남향을 선택하라’ ‘저층은 피하라’ 등이 대표적. 그는 “이런 공식들은 상황에 따라 맞지 않는 경우가 많다”면서 “부동산 투자로 수익을 창출하기 위한 흔들리지 않는 원칙은 ‘저평가 부동산’을 찾는 것”이라고 했다.

부동산 실전 고수 신현강씨. /지혜로 제공

그런데 어떤 가격이 ‘저평가’라는 판단을 내리려면 다양한 정보가 있어야 한다. 예를 들어 시세가 3억원인 아파트의 한 매물이 3억1000만원에 나왔다고 하자. 이 매물에 대한 정보가 전혀 없다면 1000만원 비싼 물건일 뿐이다. 하지만 만약 이 매물이 전망좋은 꼭대기층의 복층 구조이고, 매물이 희귀해 3억3000만원에 거래된 적이 있다는 정보가 있다면, 이 매물은 수익을 창출할 수 있는 ‘저평가된’ 물건이 된다.

신씨는 최근 대형 서점 경제·경영분야 베스트셀러에 오른 저서 ‘부동산 투자 이렇게 쉬웠어?’(지혜로)에서 ‘저평가된 부동산에 투자하는 방법’을 공개했다.

■ ‘미래’를 기준으로 저평가 부동산 찾기

먼저 미래의 지역 변화를 예상해 저평가된 부동산을 찾는 방법. 신씨는 경기 구리 갈매지구를 예로 들었다. 구리 갈매지구는 서울 동부, 태릉 외곽의 택지지구다. 북쪽으로는 남양주 별내지구, 남쪽으로는 서울 신내동이 있다.

구리 갈매지구에서는 2015년 6월 대우건설이 3.3㎡(1평)당 1100만원에 약간 못미치는 가격에 아파트를 분양했다. 당시 갈매지구 주변의 동일 면적의 아파트 시세는 다음 표와 같았다.

구리 갈매지구에서 분양한 푸르지오아파트(A) 가격은 서울에서 넘어오는 길목 초입의 신내2지구 태영아파트(C)와 갈매 북쪽의 별내 신안아파트(B)의 시세보다 상대적으로 낮았다. 분양가격이 낮다는 점에서는 합격점이다. 하지만 저평가된 부동산이 맞는지를 확인하기 위해서는 다른 고려가 필요하다.

지하철 8호선 연장선인 별내선 노선도. /서울시 제공

당시 어떤 사람들은 “서울도 아닌데다 별내지구보다 규모가 작은 택지지구여서 평당 1100만원은 너무 비싸다”고 생각했을 것이다. 서울이 경기도보다 당연히 비싸다라는 기준을 갖고 있는 탓이다. 하지만 위 표에서 보더라도, 남양주 별내신도시(C)의 아파트값이 이미 서울 신내동의 아파트(B) 가격을 넘어서고 있다. 절대적이라고 생각한 원칙이 상황에 따라 달라질 수 있다는 것을 보여준다.

갈매지구는 별내지구와 붙어 있는데다 서울까지 거리는 오히려 더 가깝다. 갈매지구가 완공될 시점에서 미래의 매수자 입장이 됐다면 별내지구보다 낮은 가격이라면 갈매지구를 매수하려 할 가능성이 높다. 따라서 입주 시점에서는 갈매지구가 별내지구보다 약간 낮은 가격이라면 충분히 거래가 가능할 것이다. 이렇게 보면 갈매지구의 분양가는 분명 저평가됐다고 판단할 수 있다.

여기에 국토교통부가 발표한 갈매지구 ‘광역 교통개선 대책도’(2010년 4월)를 추가로 고려해 미래 가치를 확인해본다. 지하철 8호선 별내선 연장 계획이 있다. 별내를 시작으로 한강을 지나 잠실로 연결되는 노선은 서울 강남으로 진입하는 중요 교통망이다. 시간이 흘러 예정된 노선이 신설되면 추가적인 가격 상승까지 예상된다. 결국 갈매지구는 미래를 기준으로 충분히 저평가 된 지역으로 판단할 수 있다.

■새로운 저평가 지역 찾기-생각의 확장

갈매지구와 별내지구의 적절한 가격을 평가하는데 그치지 말고 생각을 더욱 확장해보자. 지하철 별내선 노선을 보면, 별내지구에서부터 출발해 동쪽으로 한번 휘어졌다가 서울로 들어온다. 노선이 우회하는 지역에는 그동안 많이 언급되지 않았던 ‘진건지구’가 포함돼 있다.

진건지구는 ‘다산진건지구’ ‘다산신도시’라고도 부르는 곳이다. 경기도시공사가 ‘진건지구’와 ‘지금지구’를 합쳐 ‘다산신도시’라는 브랜드를 지은 것이었다. 2015년 4월 처음 공공 분양된 아파트의 평당 분양가는 약 920만원으로 갈매지구 분양가인 1100만원보다 훨씬 낮았다.

분양 당시 기준으로 교통 여건을 보면, 서울 진입이 쉽지 않고 경춘선이 지나는 갈매지구보다 교통편도 부족하다. 따라서 평당 920만원이라는 분양가는 타당해 보였다. 그러나 신씨는 별내선 완공을 기준점으로 보면 다산신도시가 갈매지구보다 더 저평가된 것으로 보인다면서 그 이유를 다음과 같이 제시했다.

첫째, 다산신도시는 강남 출퇴근을 목적으로 하는 새로운 수요층이 진입하기 더 좋은 위치다. 별내선이 완공되면 강남 가는 새로운 길이 생겨서 갈매지구보다 다산신도시가 강남까지 거리가 훨씬 더 가까워진다. 이 경우, 다산신도시는 기존 남양주 거주자뿐 아니라 강남 출퇴근 수요층의 진입이 예상되지만, 갈매지구 수요층은 서울 동북부와 남양주 주민에 국한될 가능성이 더 높다.

지하철 8호선 연장선 별내선 노선도. /서울시 제공

둘째, 상대적으로 더 낮은 분양가다. 별내선이 완공되면 다산신도시를 바라보는 사람들은 주로 강남 출퇴근 관점에서 생각하게 된다. 통상 강남까지 거리가 가까운 지역 시세가 높게 형성되기 때문에 이곳의 평균 시세 역시 높아질 수밖에 없다. 그렇다면 현재 분양가가 주변보다 현저히 낮다는 점에서 높은 시세차익을 기대할 수 있다.

2015년 4월 다산신도시 첫 분양 당시, 많은 사람들이 “교통이 불편하다”, “별내선 완공되려면 멀었다”라고 생각했다. 하지만 별내선 착공이 가시화되고 도시가 완성된 후 매수인 입장에서 보면 이 지역은 기반시설이 많아 살기 좋고 강남 출퇴근도 편리한 곳이 된다.

당장 모습은 매력적이지 않지만, 가격이 저렴하고 향후 발전 가능성을 예상할 수 있는 지역이라면 확실히 저평가된 곳이라는 결론을 내릴 수 있다.

신씨는 “좋은 투자처는 고수가 좋다고 말하는 지역도 아니고, 노력없이 단번에 찾아낼 수 있는 것도 아니다”라며 “알려진 기존 정보와 다른 정보를 연결해 새로운 실마리를 찾아내고, 그 실마리를 또 다른 것과 조합하면서 생각을 확장해야 한다”고 조언했다.

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