증축된 구분건물에 대지사용권 주려면 분리처분 가능하다는 규약 만들어야

김재권 변호사의 '부동산 법 테크' (5)

구분소유권이 이미 성립한 집합건물을 중축해 새로운 전유부분이 생긴 경우에 새로운 전유부분을 위한 대지사용권이 자동으로 인정되는지 여부가 문제 된다.

D회사는 자기 소유인 대지 2필지 합계 912㎡에 지상 4층의 건물을 건축해 구분소유 건물로 등록한 후 각 전유부분에 대한 등기부를 만들었다. 이 건물 1층 103호에 대해서도 ‘대지권종류 소유권대지권, 대지권비율 912분의 18.1255’로 하는 대지권 등기를 마쳤다.

그 후 D회사는 위 집합건물의 5층부터 10층까지를 증축한 뒤 증축된 각 전유부분에 대해서도 D회사 명의로 소유권보존등기를 마쳤으나, 증축된 각 전유부분에 대한 대지권등기는 그렇게 하지 않았다. 그런 상태에서 위 집합건물의 각 전유부분에 대한 임의경매가 실행돼 103호를 A가, 증축부분의 전유부분 중 501호, 502호, 901호, 1001호, 1002호는 다른 사람들이 낙찰받았다.

기존 건물의 전유부분인 103호를 낙찰받은 A는 자신은 대지권이 있는 데 반해, 증축부분을 낙찰받은 다른 사람들은 대지권이 없어 집합건물의 대지에 대해 권원 없이 사용수익을 하고 있으므로 A의 대지권 비율에 상당하는 부당이득을 내놓으라는 소송을 제기했다. A의 주장이 타당할까.

1, 2심법원은 증축으로 인해 생긴 새로운 전유부분을 위한 대지사용권이 성립했다고 봐 A의 차임 상당 부당이득 반환 청구를 배척했다.

그러나 대법원은 집합건물법의 법리에 따라, “건축자(D회사)의 대지소유권은 기존 전유부분을 소유하기 위한 대지사용권으로 이미 성립해 기존 전유부분과 일체불가분성을 가지게 되었으므로 규약 또는 공정증서로써 달리 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 새로운 전유부분을 위한 대지사용권이 될 수 없다”라는 이유로 파기환송해 A의 손을 들어줬다.(대법원 2017년 5월31일 선고 2014다236809 판결)

집합건물법 20조는 “구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고, 구분소유자는 규약 또는 공정증서로써 달리 정하지 않는 한 그가 가지는 전유부분과 분리해 대지사용권을 처분할 수 없다”라고 규정하고 있다.

따라서, 위와 같이 증축된 구분건물에 대해 대지사용권을 부여하려면, 위 103호 등 기존 구분건물의 대지지분 중 각 일부에 대한 분리처분이 필수적이므로, 반드시 규약 등으로 분리처분이 가능하다는 내용을 정해 놓았어야 함을 알 수 있다.

김재권 < 법무법인 효현 대표 변호사 >

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