마른 장작에 불이 잘 붙는다..서울 집값 상승 여건 갖춰

부동산 과열 원인 '투기+공급부족+유동성' 복합 요인

[머니투데이 홍정표 기자, 김지훈 기자] [부동산 과열 원인 '투기+공급부족+유동성' 복합 요인 ]

정부의 부동산 투기 합동 단속이 시작된 지난달 13일 단속반이 서울 강남구 개포동 인근 공인중개업소를 둘러보고 있다/사진=머니투데이 DB

최근 일부 지역 집값 급등 배경은 여러 요인들이 겹친 결과라는 분석이다. 김현미 신임 국토교통부 장관이 지목한 투기 세력 뿐만 아니라 공급 부족과 늘어난 시중 유동성이 얽히고설켰다는 것이다.

30일 건설부동산업계는 서울시 강남4구(강남·서초·송파·강동)를 비롯한 일부 지역의 부동산시장 과열은 투기 세력 개입과 해당 지역의 주택부족, 시중 유동성 확대 여파 등이 맞물린 결과란 분석이 나온다.

국토교통부와 통계청 등에 따르면 2015년 현재 서울과 수도권의 주택보급률은 96.0%와 97.9% 이고, 전국은 102.3%이다. 특히 서울은 지방과 달리 대규모로 택지를 개발할 곳이 없다. 재건축과 재개발 등 정비사업 외에는 주택공급을 늘릴 대안도 마땅치 않다.

관련 업계는 올해 서울아파트 멸실 규모가 재건축 등으로 약 4만2000가구지만, 입주물량은 약 2만6000가구에 그칠 것으로 추산하고 있다. 재건축과 재개발을 통해 새 아파트 등을 짓기 위해선 보통 2~3년 정도 필요하다. 이는 서울 및 수도권 집값과 전세금이 더 오를 수 있음을 의미한다.

저금리에 시중 유동성도 계속 늘었다. 한국은행에 따르면 지난 4월 광의통화(M2)는 2453조4297억원으로 2015년(2189조9119억원)보다 12.0% 늘었고, 지난해(2342조6213억원)보다 4.7% 증가했다. 통화량 증가하면 돈의 가치는 떨어지는데, 이 경우 실물자산을 보유하는 게 유리하다.

임병준 한성대 부동산학과 교수는 “(서울은) 마른 장작에 불이 잘 붙듯 집값 상승의 여건이 갖춰졌다”며 “유동성이 몇 해전부터 크게 늘어났고, 공급은 부족한 상태가 맞물리며 집값이 뛴 것”이라고 지적했다. “‘떳다방’(이동식 중개소)이 성행해 부동산 시세가 급등한 것이 아니라, 부동산 시세가 급등할 만 하니 떳다방도 생기는 것”이라고 덧붙였다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 “서울은 주택보급률이 100%에 도달하지 않아 주택이 부족한 상황”이라며 “강남은 시중 유동성이 풍부해 일부 투기자금이 들어가며 시세가 가파르게 오른 측면도 있지만 어떤 특정 요인 하나 때문이라고 얘기하기는 어렵다”고 말했다.

김 실장은 “그럼에도 김 장관이 투기를 집중 겨냥해 발언한 의도는 시장의 왜곡을 미리 잡기 위한 ‘선제 안내(Foward guidance)’ 측면으로 보인다”며 “시장의 경착륙을 일으킬 강력한 규제를 피하면서 시장의 왜곡을 억제하는 메시지를 보낸 것이지만, 과도한 분양권 거래 등 과열양상이 억제되지 않으면 후속 조치들도 영향을 받을 것”이라고 했다.

투기세력에 대한 경고 및 6.19부동산 대책에도 부동산시장 과열이 진정되지 않으면, 투기과열지구 지정 및 가계부채관리방안 강화 방안이 추가로 나올 수 있다는 것이다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “분양권 거래시장에 일부 투기적 과수요가 발생했다”면서도 “서울에서 주택은 계속 낡아가고 있고 정비사업 외에 다른 공급 방안이 뚜렷하게 존재하지 않는 것도 염두에 둬야 한다”고 지적했다.

홍정표 기자 jphong@mt.co.kr, 김지훈 기자 lhshy@mt.co.kr

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