[100세시대 투자] '강남·재건축' 시대는 저문다

“과거의 대규모 개발사업은 지속되기 어렵습니다. 앞으로는 공동체생활을 위한 환경개선이나 마을 만들기 등 소규모 정비사업이 각광받고 투자가치도 높아질 것입니다.”

지난 20일 진행된 <머니S> 주최 ‘제4회 머니톡콘서트’에서 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 미래 부동산시장이 정부정책과 규제, 인구구조적 변화에 따라 지금까지와는 다른 모습으로 발전할 것이라고 전망했다. 100세 시대를 맞은 우리에게 ‘강남 재개발·재건축’은 더 이상 부를 쌓을 기회를 주지 않는다는 의미다. 권 교수는 문재인정부가 추진하는 도시재생 뉴딜사업의 투자가치를 높이 평가했다. 그는 “부동산이 활황기를 지나는 가운데 아파트시장이 과잉에 이르렀다”며 “도시재생 뉴딜사업은 변화하는 부동산환경에 대응할 수 있는 틈새시장”이라고 말했다.

◆철거의 시대에서 관리의 시대로

도시재생사업은 버리지 않고 다시 쓰는 것이다. 이를테면 서울시가 1970년대의 서울역 고가도로를 리모델링한 시민보행로 ‘서울로 7017’은 노후화와 안전문제로 철거해야 하는 건축물을 새로운 용도로 재활용한 것이다.

주택은 어떨까. 과거 도시재생사업은 부동산으로서 가치가 떨어진 주거지를 완전히 허물고 그 위에 수십층짜리 고층아파트를 짓는 방식이었다. 똑같은 땅 위에 세워진 건물의 가치가 10~20배 뛸 수 있었던 것은 대규모 개발의 수요가 충분해서였다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수. /사진=임한별 기자

하지만 문재인정부의 도시재생 뉴딜사업은 달동네 같은 노후주거지의 환경을 바꿔 주차장, 도서관, 어린이집 등 편의시설을 짓는 것이다. 단독주택이나 다가구주택의 주인 2~3명이 동의해도 리모델링할 수 있어 소규모 정비나 용도변경, 지역 맞춤형개발이 가능해진다. 문재인정부는 전국의 이런 노후주거지 700곳 중 500곳을 정비하는 데 5년 동안 50조원을 투자한다는 계획이다. 단순 계산으로 사업지당 1000억원이 투입된다. 일자리 창출효과는 연간 39만개로 추산됐다.

권 교수는 “철거의 시대에서 관리의 시대로, 투자자 중심의 경제적·사업적 관점에서 사람과 거주자 관점으로 부동산 패러다임이 변화하고 있다”며 “적은 공사비를 투자해 3~4층짜리 단독주택, 다가구주택, 상가주택 등을 짓는 데서 투자가치가 생긴다”고 설명했다.

◆6·19대책 이후 더 강력한 규제 온다

권 교수는 문재인정부의 6·19 부동산대책에 대해 “강도 높은 규제임은 분명하지만 정부가 경제의 상승흐름을 꺾고 싶지 않은 복안이 있어 보인다”고 평가했다. 그러나 “앞으로 강도가 세질 수 있고 특히 오는 8월 가계부채대책 이후에는 시장영향이 크게 나타날 것”이라고 내다봤다.

정부는 이번 대책에서 거래와 금융 규제를 크게 강화하기로 했다. 서울과 경기도, 부산 등 40개 과열지역에 한해서만 분양권 전매와 청약1순위 자격을 제한하고 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)을 종전보다 10%포인트씩 낮췄다.

권 교수는 “8월 예상되는 총채무상환비율(DSR) 도입 이후 부동산시장이 살아나기는 쉽지 않을 것”이라고 내다봤다. DSR은 신용대출뿐 아니라 카드대출, 차 할부금, 마이너스통장 등 모든 채무의 금액을 감안해 대출한도를 정하는 규제다.

권 교수는 앞으로 문재인정부의 부동산정책에 대해 공약에서 밝힌 ▲공공임대 공급확대 ▲전월세 상한제 ▲계약갱신 청구권 외에도 ▲부동산보유세 강화 ▲재건축 초과이익환수제 부활 등을 예상했다.

/사진=임한별 기자

◆인구 구조적 문제, 시장의 ‘최대 변수’

‘저성장, 저출산, 고령화, 공급과잉, 금리인상, 대출규제’. 부동산시장을 둘러싼 환경 역시 부정적 요소가 대부분이다.

특히 인구가 계속 줄어드는 상황인데 집은 늘고 있다. 우리나라 출산인구는 통계청 조사 기준 2000년 63만4500명에서 2015년 43만8400명으로 30.9% 감소했다. 3분의2 수준으로 떨어진 것이다. 출산율은 같은 기간 1.47명에서 1.24명으로 낮아졌다. 고교 졸업생 수도 2012년 63만6724명에서 2015년 61만5462명으로 줄었다.

인구가 감소하면 빈집이 생긴다. 권 교수는 “외동딸과 외동아들이 만나 결혼한다고 가정하면 집 한채가 필요한데 양가 부모가 사망한 후엔 두채가 남으니 결과적으로 한채는 빈집이 된다”고 설명했다.

일본은 주택보급률이 110%를 넘어 2013년 빈집 수가 820만개로 전체의 13.5%에 달했다. 지방뿐 아니라 도쿄같은 대도시도 빈집이 해마다 늘고 있다. 상속받은 주택이 팔리지 않는 데다 재건축비용이나 세금을 감당하기 어려워 방치되는 곳이 많다.

우리나라의 경우 통계청과 한국국토정보공사의 전망에 따르면 빈집 수가 2015년 106만9000개(6.5%)에서 2050년 302만개(10.1%)로 증가한다. 경기도가 55만개(8.2%)로 가장 많고 ▲서울 31만개(5.6%) ▲충남 25만개(17.9%) ▲전남 22만개(25.4%) 순이다.

그는 “올 하반기 입주물량이 본격적으로 증가해 내년에 일부는 깡통아파트가 될 가능성이 있고 2019년 상반기까지 과다입주가 지속될 것”이라면서 “하지만 주택보유가 증가해도 서민은 계속 힘들고 1인가구를 포함하면 서울과 경기도는 집이 부족한데 반해 포항·울산 등은 집값이 2~3년째 떨어져 지역 맞춤형정책이 필요하다”고 제언했다.

☞ 본 기사는 <머니S>(www.moneys.news) 제494호에 실린 기사입니다.

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