설 연휴이후 집값 전망은?.. 공급과잉 대세하락 vs 단기조정 기회

공급과잉 우려에 대출강화·금리인상.. 매수 심리 '꽁꽁'
연초 주택거래 절벽.. 서울 강남권-지방 양극화 현상 심화
"실수요자, 조정 가능성 열어두고 급매물 노릴 만"

[이데일리 이진철 기자] 설 연휴 이후 주택시장이 어떤 흐름을 보일 지 관심이 쏠리고 있다.

정부의 11.3 부동산대책과 금리인상 가능성 등으로 투자수요가 얼어붙은 상황에서 올해는 입주물량 증가로 역전세난과 공급과잉 우려가 제기되고 있다. 반면 투기적 수요가 감소해 실수요 입장에서는 내집마련에 유리해졌다는 전문가들 시각도 있다.

◇ 11.3대책 이후 수요관망세.. 연초 거래절벽

주택시장은 정부의 부동산 규제로 수요자들의 관망세가 짙어지면서 연초부터 거래절벽 현상이 나타나고 있다.

국토연구원이 조사한 ‘부동산시장 소비자 심리조사’에 따르면 12월 부동산시장 소비심리지수는 104.3으로 지난 11월보다 8.9포인트 하락했다. 부동산시장 소비심리지수는 0~200사이 값으로 표현되고, 지수가 100을 넘으면 전월보다 가격상승이나 거래증가 응답이 많음을 뜻한다. 특히 서울은 지난해 8월 133.4까지 올랐다가 11월115.5에 이어 지난달 103.4까지 떨어졌다

이를 반영하듯 1월 들어 서울 아파트 거래량은 대폭 감소했다. 서울부동산정보광장에 따르면 이달 들어 24일까지 서울 아파트 매매 거래량은 일 평균 165건으로 전월(일 평균 304건)보다 46% 줄었다.

함영진 부동산114 센터장은 “시세 차익을 노린 투자수요가 줄어든 데다 대내외적 불확실성으로 전반적으로 부동산 거래가 줄어들 것”이라고 말했다.

반면 서울·수도권 주택시장이 계절적 비수기 영향으로 일시적으로 조정을 받고 있다고 분석하는 전문가들도 있다.

지난해에도 전국의 월별 주택거래량은 설날 연휴를 낀 2월 6만건을 하회할 정도로 침체를 보였다. 그러나 봄 이사철부터 수요가 살아나면서 4~5월 각 8만건대를 기록한 뒤 6~9월에는 9만건대로 올라섰고, 10~11월에는 월 10만건을 넘어서는 거래 활기를 보였다.

◇ 대출규제에 입주물량 증가.. 가격 약보합 전망

전문가들은 주택 담보대출 여신심사 강화조치, 아파트 입주물량 증가 등의 영향으로 부동산시장이 설 연휴 이후에도 당분간 약보합세를 보일 것으로 전망하고 있다. 특히 지난해 11월 가계부채 관리방안 후속조치로 중도금 대출 규제와 총부채원리금상환비율(DSR) 도입 등은 부동산시장에 부담으로 작용할 것이라고 지적했다.

올해 2~4월 입주예정 물량이 지난해에 비해 35.5%나 급증한 것도 공급과잉 우려를 낳고 있다. 국토교통부에 따르면 2~4월(3개월간) 전국 입주예정 아파트는 전년동기(5만8000가구) 대비 35.5% 증가한 7만9068가구로 집계됐다. 지역별로는 수도권 2만7479가구(서울 1만3572가구 포함), 지방 5만1589가구가 각각 입주하는 것으로 조사됐다.

한국감정원 제공

입주물량이 크게 증가하면서 주택시장에는 부담으로 작용할 전망이다. 대규모 입주가 예정된 지역은 입주자를 구하지 못해 전셋값이 급락하는 역전세난이 발생할 가능성이 크다. 이는 급매물 증가로 이어져 매매가격에 부정적인 영향을 미칠 수 있다.

채미옥 한국감정원 KAB부동산연구원장은 “정부의 부동산 규제정책 시행, 입주물량 증가 등의 요인이 매매시장의 하방 위험요인으로 작용할 것”이라고 말했다.

반면 저금리 지속으로 시중 자금이 마땅한 투자처를 찾지 못하고 있고, 부동산 가격상승을 통해 이익을 경험한 중장년층의 투자 대기수요가 여전하다는 것은 시장 하방압력을 완화시킬 요인으로 꼽힌다.

◇ 입지·공급량·가격 양극화.. 선별투자 바람직

전문가들은 올해 주택시장이 투자심리가 위축된 상황에서 아파트 입지와 공급량, 가격에 따라 양극화 현상이 심화될 가능성이 높다고 내다봤다. 내집마련 수요자들은 금리인상 가능성, 입주물량 급증 등 불확실성이 높아지고 있는 만큼 좀더 시장을 지켜보다가 선별적인 투자에 나서는 게 유리하다고 조언했다.

서울은 개포동, 잠원동, 고덕동 등 강남4구를 중심으로 재건축시장의 수요와 공급이 지속될 전망이다. 반면 수도권 외곽지역과 지방은 하반기로 갈수록 공급증가 리스크가 현실화하면서 가격조정을 보일 가능성이 높다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “주택시장 가격 조정이 전망되는 시기라는 점에서 굳이 상반기에 내집마련을 굳이 서두를 필요는 없어 보인다”면서 “조정가능성 열어두고 급하게 처분하는 싼 매물 등을 기다리는 전략이 바람직하다”고 말했다.

설 연휴이후 대선정국이 본격화할 것으로 에상되면서 부동산시장에 미칠 영향에도 관심이 쏠린다. 허윤경 건설산업연구원 연구위원은 “대선이 과거처럼 부양의 의미뿐만 아니라 저성장 탈출, 가계부채 해결, 양극화 해소 등 국정 과제가 산재해 있어 부동산시장에는 상·하방 압력이 모두 존재한다”고 말했다.

올해 부동산시장 변수. 건설산업연구원 제공

이진철 (cheol@edaily.co.kr)