심상찮은 강남 재건축 집값.. 혹독한 한파 겪나

-강남4구 재건축 1.68% 하락, 가계부채 대책 때보다 하락폭 큰 것으로 나타나 -반포동 신반포(한신3차) 164㎡ 1억5000만 원 하락

11.3 부동산 대책 이후 부동산 시장이 얼어붙자 강남 재건축 단지들의 매매가격이 일제히 내리막길을 걷고 있다. 이는 지난 2015년 가계부채 대책 발표 직후보다 하락폭이 큰 것으로, 최고 1억5000만 원 이상 가격이 하락했다.

부동산114에 따르면 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동) 재건축 아파트 매매가격은 11.3 대책 발표 직후인 지난해 11월 첫째 주부터 올 1월 둘째 주까지 11주 연속 하락세다. 이 기간에 강남4구 재건축 아파트 매매가격은 평균 1.67% 하락했다. 송파구가 3.36% 하락해 낙폭이 가장 컸고 이어 강동구(-2.94%), 강남구(-1.40%), 서초구(-0.77%) 순이다.

지난 2015년 말 주택담보대출에 대한 여신심사 선진화 가이드라인 여파로 강남권 재건축 시장이 냉각된 시기와 비교하면 11.3 부동산 대책 발표 이후의 낙폭이 훨씬 크다. 강남4구 재건축 아파트 매매가격은 가계부채 대책이 발표됐던 2015년 12월 둘째 주부터 2월 셋째 주까지 10주간 0.6% 하락해 11.3 대책 이후 11주간의 하락폭(1.68%)이 1%포인트 가량 더 큰 것으로 집계됐다.

지난번 대책보다 11.3 부동산대책 후폭풍이 큰 이유는 지난해 강남 재건축 매매가격이 호황을 맞아 가파르게 오른 상태였기 때문이다. 실제로 강남4구 재건축 매매가격은 2015년 12월 당시 마이너스 변동률로 전환되기 전 49주간 9.28% 상승한 데 비해 11.3 대책 발표 직전에는 35주간 16.79%나 상승했다.

여기에 1년 전에 비해 부동산 시장 규제와 불확실성이 커지면서 투자심리가 위축된 점도 한 요인으로 볼 수 있다. 지난해까지 부동산 시장 활황을 떠받쳤던 분양시장 훈풍이 전매제한 등의 규제로 한 풀 꺾인데다 주택담보대출 금리 인상, 택지공급 축소 등 주택시장 상승 동력이 약화된 것이다.

개별 단지 시세를 살펴보면 서초구 반포동 신반포(한신3차) 전용 164㎡는 2016년 10월 22억원까지 치솟았지만 최근 20억5000만 원에 시세가 형성돼 1억5000만 원이 떨어졌다. 송파구 잠실 주공5단지도 전용 112㎡가 15억2000만 원에서 13억7500만 원으로 11.3 대책 전후로 1억5000만 원 가까이 하락했다. 이처럼 호가가 떨어지면서 최근 급매물이 일부 거래되기도 했다.

하지만 통상 설 명절 이전은 거래 비수기로 꼽히는 만큼 당분간 관망세가 유지되는 가운데 하락 속도와 폭은 조정 국면을 보일 것으로 예상된다. 설 이후에는 일반분양에 나서는 재건축 단지의 분양성패에 따라 향방이 갈릴 수 있다. 지난해 3월에도 강남구 개포주공2단지 분양 성공 이후 주택시장 분위기가 전환되면서 재건축 단지들이 반등세로 돌아섰다.

올해도 강동구 고덕지구, 강남구 개포시영 등 굵직한 재건축 분양물량이 공급을 앞두고 있다. 아울러 올 연말 재건축 초과이익환수제 유예 일몰을 앞두고 재건축 추진 속도와 사업진척에 따라 단지별 희비가 엇갈릴 전망이다.

동아닷컴 이은정 기자 ejlee@donga.com

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