[대예측 2017]악재만 가득한 시장..실수요자 내집마련"기다려라"

11·3대책 효과 본격화 ‘상저하저’
공급 과잉까지 겹쳐 거래 위축 불가피
재건축 시장도 초과이익환수제 복병
대선 맞물려 지역개발 후순위 밀릴듯

부동산 시장에 먹구름이 드리우고 있다. 금리 인상 가능성과 대출 규제 등 대내외적인 변수에 공급과잉부터 경기침체까지 곳곳에 악재만 가득하다.

가수요가 사라진 분양시장은 실수요자 위주로 재편됐지만, 시장을 관통하는 분위기는 집을 사기 힘든 방향으로 흐른다.

부동산 시장의 터널은 길고 어두울 것으로 전망된다. 금리인상과 대출규제, 공급과잉 등에 정치 리스크까지 악재만 가득해서다. 장기 침체에 따른 경기부양책과 재정확대도 쉽지 않다. 전문가들은 “실수요자라면 일단 지켜보는 것이 좋다”고 입을 모았다

▶위축 불가피…‘상저하저(?)’우려=권대중 대한부동산학회장은 2017년 정유년 부동산 시장에 대해 “11ㆍ3 부동산 대책의 효과가 본격적으로 나타나며 상저하저(上低下低)의 흐름을 보일 것”이라고 말했다.

또한 “대출의 진입장벽이 높아지고 공급과잉 우려가 곳곳에서 나타나 청약자 수 감소는 물론 거래량도 줄어들 전망”이라고 내다봤다.

2014년 하반기부터 이어진 국지적인 과열 양상은 수그러질 것으로 전망된다. 눈덩이 가계부채로 인한 정부의 규제 기조가 이어지는 가운데 경기부양을 위한 부동산 시장 완화책도 요원하다.

미국 트럼프발 외교 정책과 금리 인상 여파로 국내 경기의 불확실성은 더 짙어질 가능성이 크다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “저금리로 인한 유동자금이 시장에 대거 유입되며 재건축과 분양시장을 부풀어 오르게 했지만, 국내 대출금리는 글로벌 채권시장의 영향을 받을 수밖에 없다”며 “특히 금리 민감도가 높은 재건축아파트 등 기존 주목받던 투자상품은 부정적인 영향을 받을 것”이라고 진단했다.

▶공급과잉ㆍ정치 리스크 ‘시계제로’=주택시장의 핵심 변수로 꼽히는 입주물량은 하반기에 집중된다.

부동산114에 따르면 올해 7월부터 내년 2월까지 수도권에만 15만9000가구 이상이 쏟아진다. 2년간 예정된 전국 입주물량은 78만여 가구에 달한다. 

함영진 부동산114 리서치센터장은 “글로벌 금융위기 이후 계획됐던 물량이 시장에 한꺼번에 쏟아지면서 소비자는 쫓기듯 집을 사지 않아도 돼 매매가 줄 것”이라고 했다.

양지영 리얼투데이 리서치실장은 “공급량이 부족했던 서울은 소화할 수 있겠지만, 그 외의 물량이 집중되는 일부 지역에선 역전세난이 발생할 수도 있다”고 진단했다.

국내 경제의 위협요소인 ‘정치 리스크’도 배제할 수 없다. 헌법재판소의 탄핵심판과 특검의 수사, 조기 대선 가능성은 컨트롤타워 부재로 이어져 불확실성을 키우고 있다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “리더의 부재를 겪고 있는 현 시국에 정책적 공백을 완전히 메우기는 어렵다”고 밝혔다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “조정국면이 예상되는 상황에서 소비심리까지 악화되면 부동산을 비롯한 거시경제가 시계제로 상황에 직면할 수 있다”고 말했다.

▶거래량 감소에 재건축 ‘거품 경보’=주택거래량 감소는 불가피하다. 지난해 100만건에서 올해에는 95만건 안팎으로 줄어들 것으로 전망된다.

이는 수요의 감소와 맥락을 같이한다. 지역에 따른 편차는 있겠지만, 호황세인 지역은 축소할 수밖에 없다.

권일 팀장은 “정부의 규제와 청약요건 강화 등으로 새해는 힘들게 시작할 수밖에 없다”며 “거래량과 수요 등 각종 수치는 올해의 반 토막 가까이 떨어질 것”이라고 내다봤다.

지난해 과열을 견인한 재건축 시장에 기대를 걸기도 쉽지 않다.

초과이익환수제가 복병이다.

박원갑 전문위원은 “초기 단계에 머물러 있는 압구정동, 잠원동, 잠실동, 목동 등은 올해 안에 관리처분계획 인가를 신청하기 어려워 환수제 대상이 될 가능성이 높다”며 “과도한 기대감으로 형성된 거품은 실망감으로 서서히 걷힐 것”이라고 분석했다.

공공주택 임대료 인상률 제한, 민간택지 분양가 상제 재도입 등 부동산 관련 입법의 영향은 크지 않을 것으로 보인다. 대선 정국과 맞물려 후순위로 밀릴 수 있어서다.

이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “임대차 시장은 커졌지만, 대선정국과 맞물려 여야간 어젠다 싸움의 골격 자체가 복지나 경제민주화로 쏠릴 것”이라며 “정치ㆍ경제적으로 지역 개발 호재를 강조하기에도 시기적으로 부적절하다”고 했다.

실수요자에 대한 조언은 ‘복지부동’으로 요약된다. 레버리지 효과를 기대할 수 없고, 시장의 불확실성이 커진 탓이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “미래가치가 있는 수익형 부동산과 정비사업지 등은 돈이 있는 사람들의 타깃”이라며 “실수요자라면 기다리는 것이 현명하다”고 밝혔다. 권일 팀장은 “강남 재건축 등 일부 지역은 상반기까지 호재가 이어지겠지만, 내 집 마련이란 전제를 갖고 접근한다면 조바심을 내지 말아야 한다”고 조언했다.

정찬수 기자/andy@heraldcorp.com

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