[미리보는 2017년 부동산]② "내년 경매 물건 쏟아질 것..토지 매력 부각"

신규 분양 못지 않게 2016년 부동산 시장을 달궜던 경매 열기는 언제까지 계속될까.

경기 의정부지방법원 고양지원 입찰 법정에서 경매 참가자들이 서류를 작성해 입찰함에 넣고 있다. /조선일보 DB

올해 경매 시장은 물건 공급 부족과 수요 증가가 이어지며 지난해에 이어 경매 건수가 연간 최저 수준을 이어갔다. 수십대 1이 넘는 치열한 입찰 경쟁에, 감정가를 훌쩍 뛰어넘는 고가 낙찰도 부지기수일 정도로 잇따랐다.

하지만 뜨거웠던 경매 열기가 내년까지 이어지긴 어려울 것 같다. 경제 성장 전망치가 2%대에 그친 데다, 1년간 유예된 미국발 금리 인상이 본격적으로 시작되면, 그간 저금리로 유예됐던 경매 물건이 대규모로 시장에 풀리고, 이는 경쟁률 하락과 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율) 하락으로 이어질 수 있어서다.

법원경매 전문업체 지지옥션은 내년 상반기까지 경매 물건 감소 현상이 이어질 것으로 예상했다. 가계부채대출 연체율이 지난 10월까지 역대 최저치를 기록하고 있어 금융권이 경매를 통해 채권회수할 주거 시설이 많지 많을 것으로 보이기 때문이다. 하지만 내년 금리 인상 여부에 따라 가계부채대출 연체율이 상승할 경우 경매 물건이 대량 발생할 수 있다.

반면 내년 경매 수요는 올해보다 소폭 줄어들 것으로 전망된다. 가계대출 총량을 규제하려는 정부 의지가 강하기 때문이다. 당장 상호금융권을 중심으로 주택담보대출 이외 대출의 담보인정비율(LTV)이 80%에서 70%로 낮아지면서 전반적인 경매 수요는 줄어들 것으로 보인다. 대출 옥죄기가 이어질 경우 경매 자금 마련이 어려워지면서 유찰 물건이 늘어날 수 있다.

낙찰가율은 내년 상반기부터 소폭 하락할 것으로 보인다. 감정가격이 오를 것으로 예상되기 때문이다. 경매의 경우 보통 감정평가 이후 첫 경매일까지 6개월 정도가 걸린다. 지지옥션에 따르면 올해 하반기까지 일반 부동산 시장의 가격이 급상승하면서 경매 시장에는 미쳐 상승한 시세를 반영하지 못한 경매 물건이 대거 등장하면서 낙찰가격이 시세보다 높은 물건이 속출했다. 그러나 내년 상반기에 일반 시장의 가격 상승세가 멈추고 전년도 상승분이 감정가에 반영된 경매물건들이 나오면 낙찰가율은 다소 하락할 것으로 보인다.

종목별로 보면 내년에 주거 시설의 경우 특정 지역을 중심으로 한 아파트 경매 열기가 이어질 것으로 전망된다. 올해 급등했던 연립·다세대의 경우 시장 상황에 따라 낙찰가와 입찰 경쟁이 하락할 가능성도 있다. 수도권 단독주택의 경우 토지에 대한 가치가 계속 상승하는 만큼, 앞으로 몇 년간은 인기가 지속될 것으로 보인다.

이 밖에 업무 상업시설의 경우 개인 창업이 가능한 소규모 상업시설의 인기가 이어질 것으로 예상된다. 올해 낙찰이 많이 이뤄진 업무용 빌딩의 경우 오피스 시장의 약세로 수익성이 담보되지 않아 유찰이 늘 것으로 보인다.

올해 용도별 경매 통계. /지지옥션 제공

공업시설의 경우 경기 하락의 여파로 내년부터 본격적으로 물량이 쏟아질 것으로 보이지만, 개인이 접근할 수 있는 물건에는 한계가 있는 만큼, 공업시설 평균 낙찰가격은 하락할 것으로 예상된다.

토지는 내년 경매 시장의 중심이 될 것으로 전망된다. 지지옥션에 따르면 토지의 낙찰가율은 전고점 대비 아직 10%포인트 이상 낮은 수준이다. 토지는 주거 시설이나 업무·상업시설에 비해 명도·관리비 등의 비용이 추가되지 않는 것도 장점으로 꼽힌다.

한편 올해 경매 시장은 저금리로 가계부채 연체율 등이 급감하면서 경매 물건이 대폭 줄어들었다. 금리 인하는 신규 분양 및 재건축 시장 등의 활황으로 이어졌고 아파트의 전·월세 전환율 등을 높이면서 투자 및 실거주 목적으로 경매 시장에 진입하는 수요가 늘었다.

올해 진행된 경매 건수(12월 26일 현재)는 12만3945건으로, 역대 처음으로 13만건을 밑돌았다. 지난해 경매 건수가 15만2506건으로 역대 처음으로 20만건 이하를 기록한 데 이어 올해도 역대 최저치를 경신했다. 지난 2010년 이후 경매 진행건수 평균인 21만2362건과 비교하면 60% 수준에 불과하다.

경매 건수(공급)가 줄면서 청약 경쟁률은 올라갔다. 특히 수도권 주거시설과 수익형 높은 물건에 대한 경쟁이 치열해지면서 올해 법원 경매 평균 응찰자는 4.2명을 기록했다. 지난해에는 경매 통계가 작성된 2001년 1월 이후 최고치인 4.3명을 기록했었다. 올해 들어서도 3분기까지 응찰자수는 4.3명을 유지했지만, 11월 들어 정부의 부동산 대책 발표와 일반 부동산 거래 하락 등이 겹치며 응찰자수가 소폭 감소했다.

이 밖에 평균 낙찰가율은 71.4%로, 2008년 금융위기 이후 두 번째로 높은 낙찰가율을 기록했다. 특히 주거시설 낙찰가율은 87.3%로, 5년 연속 상승하며 역대 최고치를 기록했다. 토지와 업무·상업시설 낙찰가율은 각각 68.6%, 64.9%로 상승 기조를 이어갔다. 공업시설 낙찰가율은 66%로 전년과 비교해 소폭 하락했다.

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