[미리 보는 2017 부동산 시장 - 달라지는 제도는] 디딤돌대출 80% → 60%로 축소..재건축 초과이익환수제 유예 종료

여신심사 가이드라인 적용, 잔금대출 확보도 쉽잖을 듯, 소득세 최고세율 38%로, 상속·증여세 공제는 축소, 최초분양계약 실거래 신고, 미분양 통계 허수 줄어들어

한 견본주택에서 소비자들이 아파트 조형물을 둘러 보고 있다. 내년에는 잔금대출에도 여신심사 가이드라인이 적용된다./서울경제DB

내년 1월부터는 ‘부동산거래신고 등에 관한 법률’ 개정안이 시행되면서 최초 분양계약도 거래신고 대상에 새롭게 포함된다. 아울러 잔금대출에도 여신심사 가이드라인이 적용되고, 상속·증여세가 인상된다. 이 외에도 재건축 초과이익환수제 유예기간도 종료를 앞두고 있다. 부동산인포가 정리한 내년에 달라지는 부동산 제도를 살펴본다.

◇잔금대출 규제, 디딤돌 대출 기준 축소 = 지난 11월 24일 발표된 ‘8.25 가계부채관리방안 후속조치 및 보완계획’에 따라 내년 1월 1일부터 분양되는 분양 아파트의 잔금대출에 대해 현 주택담보대출의 여신심사 가이드라인이 적용된다. 외에도 총체적 상환능력심사(DSR)도 도입돼 잔금대출이 어렵게 된다.

디딤돌대출 기준 축소로 내집 마련도 빡빡해 진다. 생애 첫 주택구입에 이용되는 디딤돌대출의 DTI(소득대비 원리금 상환액 비율) 기준이 현행 80%에서 60%로 축소된다. 예를 들어 연 소득 5,000만원인 대출자의 경우 기존 4,000만원이었던 대출 가능액이 3,000만원으로 줄어든다. 그만큼 주택구입자금 확보가 어려워지는 셈이다.

이외에 주택담보대출의 질적 구조를 개선하기 위해 은행권에 적용 시행 중인 분할상환 가이드를 보험의 주택담보대출에도 확대 시행한다.

◇소득세, 상속·증여세 부담 증가=새해엔 세제 부분도 강화돼 세 부담이 증가할 전망이다.

우선 소득세의 최고세율이 높아진다. 현행 소득세 최고세율은 38%로 과표 1억 5,000만원 초과부터 최고세율이 적용된다. 내년부터 과표 1억 5,000만원~5억원 이하는 38%가 적용되며 5억원 초과 시에는 40% 세율이 적용된다.

상속·증여세 신고세액에 대한 공제도 축소된다. 현재 상속세는 3개월 이내, 증여세는 6개월 이내 자진신고를 하면 산출세액의 10%를 공제 해 줬으나 새해부터는 7%로 줄어든다.

◇ 재건축 초과이익환수 유예 일몰 가능성=재건축 초과이익환수 유예는 내년 말 끝난다. 내년 말까지 관리처분계획인가 신청 아파트만 초과이익환수 대상에 포함된다. 초과이익 환수를 피하기 위해 내년 재건축 단지들의 관리처분계획 수립 관련 소식이 심심치 않게 들릴 수 있다.

최근 하락세를 보이는 재건축 아파트값도 새해 빠른 사업 속도로 인해 다시 오를 가능성이 높다. 다만 최근 1~2년 새 가격이 급등했던 수준으로 회복하기는 어려울 것으로 예상된다. 공공택지 공급중단도 내년 말이면 종료 된다.

◇미분양 통계 허수가 줄어든다 = 분양시장을 오판하게 하는 원인 중 하나로 지적된 미분양 통계가 투명해질 전망이다. 내년 1월부터 아파트의 최초 분양계약부터 주택거래 신고하는 실거래가 시스템을 적용한다. 건설사의 신고를 통해 파악되던 미분양의 흐름을 명확하게 파악하게 될 것으로 보인다.

아울러 새해 시행되려던 청약가점제 자율시행은 ‘11.3 부동산대책’의 조정대상 지역(현 37개 시구)을 제외하고 시행될 예정이다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “새해 내집마련을 계획했다면 자기자본, 대출, 소득의 변화 등을 꼼꼼하게 따져봐야 한다”며 “계약 성사단계, 청약당첨에도 불구하고 계약을 포기해야 하는 상황이 발생할 수 있기 때문”이라고 설명했다./이완기기자 kingear@sedaily.com