추락하는 부동산 시장..'깡통전세' 위험 커지나

■ 경제와이드 모닝벨 - 최배근 건국대 경제학과 교수

최근 규제 강화로 부동산 시장이 급랭하고 있다. 거기에, 소득보다 부채가 더 빠르게 몸집을 불리면서 가계 재무 건전성은 갈수록 악화되고 있다. 불안불안한 가계부채에 깡통전세 우려까지 부동산 시장 점검해 보겠다.

◇ 가구당 부채 6655만원…1년새 급증

2016년 가계금융 복지조사의 특징은 4가지 정도로 요약이 가능하다. 첫째, 소득 증가율보다 빠른 부채 증가율 속도를 보이고 있다. 즉 2016년 3월말 가구의 평균 부채는 전년에 비해 6.4% 증가(399만원)한 반면 2015년 가구의 평균 소득은 전년대비 2.4% 증가했다.

둘째, 부채상환 부담의 증가로 소비 여력이 약화됐다. 즉 처분가능소득(4,022만원) 대비 원리금상환액 비율은 2.6%p 늘어난 26.6%인 1,070만원 규모이다. 셋째, 금융부채 가장 많은 보유한 연령대가 40대(71.8%)와 30대(68.6%)인데 대출 용도로는 주택 마련(40.3%)이 가장 큰 요인이라는 점에서 이른바 ‘빚내서 집샀다’는 말이 확인됐다.

한편, 부채 증가의 주된 원인으로 항목별로는 ‘부동산 관련’(35.8%)이 가장 많았지만, ‘생활비 마련’(20.8%)과 ‘교육비 마련’(16.7%)을 합하면 37.5%로 부동산 관련 부채보다 높다는 점에서 넓은 의미에서 생활비 마련 위해 빚을 내고 있다는 사실도 확인했다.

넷째, 가구의 재무건전성이 매우 우려된다는 사실을 확인했다. 즉 처분가능소득 대비 금융부채 비율이 평균 116.5%지만 자영업자 가구의 경우 48%p 높은 164.2%로 내수 침체 속에 자영업자 파산 속출 가능성, 또한 자산은 실물자산이 74.0%를 차지할 정도로 부동산 중심으로 구성된 반면 넓은 범주의 만기 일시 상환 대상자가 47.2%로 부동산시장이 침체할 경우 부동산시장 경착륙 가능성을 확인했다.

◇ 뜨겁게 달아오른 2016년 주택시장
    
현 정부가 의도한 부동산시장 부양을 통한 성장률 수치 끌어올리기, 즉 부채 주도의 성장 정책의 결과로, 그에 따른 막대한 비용을 지불해야 할 시간이 눈앞에 다가오고 있는 상황이다.

박근혜 정부의 부채 주도 성장의 대명사가 초이노믹스이다. 이는 2014년 9월부터 본격적으로 시작했으며, LTV와 DTI 등 대출 규제 완화와 재건축 규제 완화, 분양가 상한제 폐지와 분양권 전매제한 완화 등이 있다. 4분기 연속 전기대비 0%대 성장률 기록했는데, 2012년 집권 후 2013년과 14년에도 4분기 중 3분기가 0%대 성장률 기록하며  박근혜 정부의 474 공약(4% 성장률과 70% 고용률, 4만 달러) 달성이 어려워지자 ‘부채 주도 성장’을 공격적으로 추진했다. 그 결과 초이노믹스 도입 이후 가계부채는 폭증했다.

이명박 정부에서 가계부채는 분기당 평균 14조9200억 증가, 그리고 박근혜 정부에서 초이노믹스 도입 전까지 분기당 12조 159억원으로 감소했다. 그런데 초이노믹스 도입한 이후 분기당 28조8737억원으로 240% 증가했다.

여기에 한국은행에 지속적 금리 인하 압력으로 박근혜 정부에서 초이노믹스 도입 이전에는 한 차례 0.25% 인하했던 반면, 초이노믹스 도입 이후 다섯 차례 1.25% 인하, 그리고 저금리는 주택시장 과열과 전세 대란 유발했다.

올해 강남권 재건축 시장 중심으로 주택시장 과열과 투기 바람 일자, 뒤늦게 가계부채 관리하겠다며 실수요 중심의 11.3 부동산대책으로 전환했다. 그런데 이미 시장금리는 인상으로 전환 시작됐고 부동산시장은 경착륙 가능성이 고조되는 상황이다.

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