[2017년 부동산 위기설 ①] 공급과잉? 수요감소? 위기설 실체는..

[헤럴드경제=정찬수 기자] 2017년 정유년(丁酉年) 부동산 위기설이 고개를 들고 있다. 대규모 입주물량에 따른 미분양 위기와 가계부채와 맞물린 금융 규제로 부동산 시장의 하락세가 본격화할 것이라는 우려다.

전문가와 정부도 조정 가능성을 부인하지 않는다. 11ㆍ3 부동산 대책 이후 강남4구를 비롯한 서울 아파트값의 상승폭은 크게 둔화하기 시작했다. 가수요가 빠진 청약시장의 경쟁률은 크게 낮아졌다.

김호철 단국대학교 부동산학부 교수는 “미국의 금리인상과 저금리 기조 등의 영향으로 집으로 돈을 버는 것이 어려워질 것”이라며 “정부 정책과 밀접한 부동산 시장의 특성상 위축이 일어난다면 규제가 효과를 냈다고 보는 것이 정확하다”고 밝혔다.

[사진설명=내년 입주물량은 37만 가구에 달할 전망이다. 지역별로 전셋값 하락과 역전세난 가능성도 점쳐진다. 11ㆍ3 부동산 대책의 효과가 시장에 번지면 위축세가 커질 것이란 우려도 나온다. 사진은 광교신도시 모습. [이상섭 기자/babtong@heraldcorp.com]

▶공급과잉? 분양물량 감소 불가피=최근 2년간 아파트 분양시장에는 100만 가구가 넘는 물량이 쏟아졌다. 내년 이후 대규모 입주물량에 대한 우려가 나오는 이유다. 일부 지역에서는 벌써 전셋값 하락과 역전세난 우려도 나오고 있다.

17일 부동산114에 따르면 올해 전국에 공급된 물량은 49만5000여 가구에 달했다. 지난해(51만4982가구)보다는 감소했지만, 2000년 이후 2015년에 이어 두 번째로 많았다.

반기별로는 상반기 18만6347가구, 하반기 30만8850가구가 공급됐다. 정부의 대출 규제와 가계부채 관리 방안에도 청약열기는 여전했다. 건설사들은 물 들어올 때 노를 저었다. 11ㆍ3 부동산 대책에 앞서 하반기로 갈수록 많은 물량이 쏟아졌다.

내년 입주물량 약 37만 가구로 최대를 기록할 것으로 전망된다. 지난 1999년 기록한 36만9541가구를 넘어서는 규모다. 입주물량이 상대적으로 적었던 2012년(17만9031가구)의 2배다. 2018년 입주물량은 41만 가구다. 내년 이후 시장에만 78만 가구에 가까운 물량이 집들이를 하는 셈이다.

분양물량 감소는 불가피하다. 공급과잉 논란은 뜨거운 감자로 떠오를 공산이 크다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “내년 분양시장 축소와 맞물려 전체 공급량은 40만 가구 이하로 감소할 전망”이라며 “안팎의 불확실성으로 건설사들의 일정 조정도 쉽지 않을 것”이라고 진단했다.

▶수요감소? 11ㆍ3 대책 효과 본격화=미국이 기준금리를 0.25%포인트 인상한 가운데 국내 기준금리의 상향조정도 불가피하게 됐다. 저금리가 부동산 시장의 활황세를 부추겼다는 점을 고려하면 금리 인상은 부정적인 전망에 무게를 싣는 요인으로 꼽힌다.

실제 올해 아파트 시장은 저금리 기조로 유휴자금이 분양시장에 몰렸다. 이 열기는 재건축을 비롯한 재고아파트로 확산되며 아파트값 상승을 견인했다.

부동산114의 시세 추이를 살펴보면 서울 아파트값은 9월 들어 과거(2010년 3월) 전 고점을 회복하고 강남3구 재건축아파트 가격은 3.3㎡ㆍ당 4000만원을 돌파했다. 연초 주택담보대출 심사 강화와 주택대출 가산금리가 오르면서 심리적인 위축을 보인 것도 잠시였다. 리스크의 적응을 마친 투자자들의 발걸음은 여름을 지나면서 빨라졌다.

여기에 8ㆍ25 대책의 공공택지 공급 축소는 기존 아파트의 희소가치에 힘을 실었다. 신도시와 경기ㆍ인천에 가격상승 분위기가 퍼졌다. 지역별 교통망 확대와 개발 호재는 매매전환 수요를 부르며 아파트값을 더 끌어올렸다.

시장의 분위기는 11월 3일을 기점으로 크게 변했다. 강남4구와 과천 등 분양권 전매제한 기간을 소유권 이전등기 시까지 연장하는 등 분양시장의 고강도 규제책으로 청약경쟁률은 크게 낮아졌다.

내년에는 11ㆍ3 부동산 대책의 효과가 본격적으로 시장에 나타날 것으로 보인다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “서울과 부산 등에선 유효청약자 수의 감소가 예상돼 청약경쟁률과 계약률이 하락할 수도 있다”며 “전매제한기간이 길어지거나 집단대출 소득심사로 인기 지역에서 분양받을 때는 철저하게 준비해야 한다”고 했다.

미국의 금리 인상으로 경기부양책에 대한 기대감도 낮다. 내년 종료되는 DTI(총부채상환비율)과 LTV(주택담보인정비율) 규제 완화를 재추진기도 버겁다는 목소리도 나온다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “하락기로 볼 것이냐 조정기로 볼 것이냐의 문제지만, 내년 11ㆍ3 부동산 대책의 효과가 본격적으로 나타나면 분위기는 또 달라질 것”이라며 “입주물량이 가장 큰 문제지만, 정부가 규제카드를 추가로 꺼낸다면 하락세를 면치 못할 가능성이 크다”고 분석했다.

andy@heraldcorp.com

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