['부동산 시장 급락론' 전문가들 지상토론] "10년 주기설은 과장된 공포.. 2008년 같은 폭락 없을 것"

(10년 주기설 : 부동산시장이 10년 주기로 등락을 거듭한다)2006년 2016년 닮은꼴? 공급증가.가격상승.규제 비슷.. 올해 전국 투기광풍은 없어집값 급락설 진위는 2008년 리먼쇼크 등 리스크.. 이번엔 상대적 연착륙 가능성정부 부동산 정책 방향은? 대출규제로 진입장벽 마련.. 추가 규제는 당분간 역효과수요자 대응은 어떻게? 전세 끼고 매매 갭투자 금물.. 당분간 수익형 부동산 관심

(10년 주기설 : 부동산시장이 10년 주기로 등락을 거듭한다)
2006년 2016년 닮은꼴? 공급증가.가격상승.규제 비슷.. 올해 전국 투기광풍은 없어
집값 급락설 진위는 2008년 리먼쇼크 등 리스크.. 이번엔 상대적 연착륙 가능성
정부 부동산 정책 방향은? 대출규제로 진입장벽 마련.. 추가 규제는 당분간 역효과
수요자 대응은 어떻게? 전세 끼고 매매 갭투자 금물.. 당분간 수익형 부동산 관심

11.3 부동산 대책이 발표되며 부동산 시장에 대한 업계의 우려가 커지고 있다. 특히 "부동산시장이 10년 주기로 등락을 거듭한다"는 '10년 주기설'과 맞물려 '2018년 집값 급락설'까지 나돌고 있다. 이에 파이낸셜뉴스는 학계, 금융계, 부동산 업계의 전문가를 대상으로 현 부동산 시장에 대해 묻고 앞으로 주택시장이 어떻게 달라질지에 대해 가상토론을 진행했다.

전문가들은 대체로 주택시장이 과거 2008년 시기의 극심한 침체기는 오지 않을 것이라고 입을 모았지만, 현재 주택시장이 집값 상승률 대비 너무 많이 공급되고 있어 일정량 조절이 필요하다고 지적했다. 또 실수요자들도 앞으로 시장이 약보합세를 보이겠지만 내집마련을 포기하기보다는 너무 무리하지 않는 선에서 유망지역 위주로 관심을 가질 만하다고 조언했다.

―2006년과 2016년, 시장 상황이 정말 비슷한가

▲장재현 리얼투데이 리서치팀장(이하 장)=주택시장에 공급량과 아파트값 상승률이 높다는 점은 비슷하다. 두 시기 모두 분양시장이 호황을 보이면서 청약경쟁률이 높아지고, 전셋값 상승과 함께 매매값 상승도 이뤄졌다.

▲권일 부동산인포 리서치팀장(이하 권)=다양한 논란이 일며 규제가 쏟아진 시기인 것도 닮았다. 지난 2006년에는 재건축 규제, 다주택자 양도세 중과 등 다양한 규제가 쏟아지면서 수도권의 경우 강남권을 중심으로 위축됐다. 2016년에도 하반기 8.25대책부터 11.3대책까지 단기간에 규제가 계속 쏟아졌다.

▲박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원(이하 박)=차이점도 분명하다. 2006년에는 수도권 전역에 투기 광풍이 불었지만 지금은 강남 재건축 등 일부 지역만 과열 양상을 보이고 있다. 집값 상승률에서도 2006년은 큰 폭으로 올랐지만 지금은 미미한 수준이다.

▲김규정 NH투자증권 부동산연구위원(이하 김)=제반 경제환경과 여건의 차이도 크다. 2006년에는 상대적으로 고성장, 고금리 환경에서 집값 상승세와 투자열기가 가팔랐지만 2016년에는 저성장과 전반적인 경기불황 속에서 부동산 경기만 유효하다. 초저금리를 기반으로 대출을 통한 부동산 거래가 급증하며 가계부채에 대한 부담도 크게 증가했다. 2016년의 경우 가격 하락과 집값 상승 우려가 공존하며 수요시장의 불안심리가 극대화되고 있다.

―최근 부동산시장 10년 주기설과 맞물려 '2018년 집값 급락설'까지 나돌고 있다.

▲유선종 건국대 부동산학과 교수(이하 유)=2008년 이후와 같은 침체기는 오지 않을 것이라 생각한다. 2008년 이후에는 '리먼 쇼크'로 거시경제에 대외적 리스크가 있었고, 우리나라의 부동산 시장도 거시경제의 리스크에 영향을 크게 받아 하락했다. 그러나 2016년 이후에는 그때와 같은 거시경제의 충격이 없고 대외적 리스크가 아직은 현재화되지 않았다.

▲김=동의한다. 상대적으로 시장 연착륙 가능성이 아직은 높다고 본다. 2016년의 경우 상대적으로 낮은 연간 아파트 가격 상승률을 보이고, 일부 지역에 집중된 국지적 과열 양상만 띠고 있다. 올해 하반기부터 부동산정책 방향이 시장안정과 관리 규제 쪽으로 선회하면서 가계부채관리대책과 함께 규제 강도가 점차 높아지고 있다.

▲장=제 생각은 반대다. 지난 2008년 이후보다 시장 침체가 더 장기간 지속될 것으로 보인다. 우선 공급물량이 많다는 점이 우려스럽다. 공급량이 모두 해소되고 시장이 회복하는 데 2008년 이후보다 좀 더 오랜 기간이 걸릴 것으로 보인다. 다만 저금리가 지속되고 시장이 실수요자로 재편되고 있기 때문에 시장이 견딜 수 있는 체력은 있다고 보인다.

▲권=시장 위축은 오래갈 것으로 보지 않는다. 사실 더 큰 문제는 내부보다 외부에서 발생한다. 내년 이후 부동산시장은 최근 2년여 동안 쏟아냈던 분양물량들의 입주가 몰리면서 국지적으로 불안정한 상황은 나올 수 있다. 그러나 10년 전처럼 글로벌 금융위기와 같은 시장의 위축은 오래가지 않을 것이다.

▲박=단언하기 쉽지 않다. 시중에 떠도는 집값 급락설은 주택시장 내부환경 이외에도 다른 악재가 겹친 최악의 상황에서는 충분히 가능하다. 중국 경제위기나 가계부채 문제가 심각해지거나 미국 금리가 크게 오른다는 등 악재가 몰리면 극단적인 일이 생길 수 있다. 그러나 발생 확률은 아직 높지 않아 보인다. 만약 급락설이 현실화한다 하더라도 시기를 2018년이 아니라 2020년까지 좀 길게 봐야 할 것 같다. 실제 2007년 분양가상한제를 피하기 위해 업체들이 대거 밀어내기 분양을 해 2009년 16만5000가구의 미분양이 쌓였다. 그런데 집값은 3년 뒤인 2012년에 급락하면서 하우스푸어 사태를 낳았다.

―향후 부동산 시장의 리스크를 줄이기 위해서 정책당국과 시장 주체가 할 일은.

▲권=더 이상의 규제는 당분간 해선 안 된다는 입장이다. 정책당국은 이미 대출규제로 인해 가수요자들의 시장진입 장벽을 어느 정도 만들었다고 본다.

▲유=금리인상으로 수반되는 파급효과에 대한 대안을 모색해야 하는 시점이다. 내년의 부동산 시장을 생각하면 미국 금리인상 폭이 가장 큰 변수가 될 것으로 보인다.

▲김=준공주택의 입주관리, 미입주물량 활용대책을 중심으로 주택시장 연착륙 시나리오가 필요하다. 특히 입주량이 급증하는 경상권, 충청권, 경기도 지역의 입주량 관리가 중요하다.

―앞으로 수요자들은 시장에 어떻게 대응해야 하나.

▲장=투자수요는 주택보다는 수익형 부동산으로 눈길을 돌리는 것이 좋다. 실수요자들은 생활 인프라나 개발호재 등을 고려해 똑똑한 아파트를 구입하는 것이 좋다. 특히 불황에는 실수요층들이 많이

▲박=소비자들은 항상 여러 가능성을 대비해 보수적인 생각을 하고 무리하지 않는 방향으로 분양을 받는 것이 좋을 것이다. 전세를 안고 집을 사는 갭 투자는 특히 조심해야 한다. 다만 실수요자들은 시기에 관계없이 구매력이 된다면 매수를 해도 무리가 없을 것으로 판단된다. 금리가 오를 가능성이 있으므로 집을 살 때에는 집값의 30% 이내로 안전하게 접근하는 것도 좋다.

fair@fnnews.com 한영준 기자

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