부동산 대책 핵심은 '청약 가수요 원천봉쇄, 실수요자 보호'

정부의 ‘11.3 부동산 대책’이 시행되면 전문적으로 분양권을 사고팔던 투기세력은 물론, 재테크 차원에서 청약통장을 쓰던 일반인까지도 ‘청약 로또’는 어렵게 됐다. 반면 청약시장 가(假)수요가 사라지면서 실제 거주할 집을 구하는 이들의 내 집 마련 가능성은 높아진다.

국토교통부는 전매제한기간은 3일 입주자 모집공고분부터 적용하고 1순위 제한과 재당첨 제한을 신속하게 적용하기 위해 ‘주택공급에 관한 규칙 개정안’을 이달 중순께 완료할 계획이다.

이번 대책은 크게 △국지적 시장과열 완화와 실수요자 당첨 기회 확대 △실수요자 금융지원 강화 △주택시장 투명성 제고 등 3가지로 분류된다. 단연 첫번째에 무게중심이 실린다.

시장과열 완화와 실수요자 당첨 기회 확대를 위한 가장 강력한 카드는 분양권 전매제한 강화다. 37개 지역에 동일하게 적용되는 다른 대책과 달리 전매제한은 지역별로 차등 적용된다. 강남4구와 과천은 민간·공공택지 구분 없이 모든 청약 주택 전매가 소유권 이전 등기시까지 전면 금지된다. 기존 민간택지 전매제한 기간은 6개월에 불과했으나 입주 이후 등기가 가능한 점을 고려하면 30개월 이상으로 늘어난 셈이다. 게다가 등기이후 분양권이 아니라 주택이 된 상황에서 1년 이내 단기 매매시 양도세 40%가 중과세 되니 매각은 더욱 지연될 공산이 크다.

앞으로 실수요자가 아닌 사람이 이 지역 청약에 당첨되면 집값을 모두 지불한 후 재매각하거나 입주권을 포기해야 한다. 하남시, 고양시, 화성시(동탄2신도시만), 남양주시 등 최근 과열된 서울 인접 신도시 공공택지 주택도 마찬가지다. 서울 나머지 21개구와 성남시, 세종시 공공택지도 똑같은 규제를 받는다.

강남4구를 제외한 서울과 성남시 민간택지는 전매제한 기간이 1년6개월로 기존보다 1년 늘었다. 일반적으로 청약 후 입주까지 2년여 걸리는 점을 고려하면 분양권 전매가 가능한 기간이 6개월 남짓에 불과해 진다.

1순위 청약 요건도 실수요자에게 유리해 졌다. 최근 5년간 다른 주택 청약에 당첨된 사람과 그 가족(세대원)은 향후 조정지역에서 1순위 청약이 제한된다. 2주택 이상 소유한 다주택자와 그 가족도 제한되며 세대주가 아닌 사람도 마찬가지다. 재당첨제한은 재당첨 제한 대상자에 조정지역 민영주택 당첨자가 추가되고 대상 주택에 조정지역 민영주택이 포함된다. 공공택지는 분양가상한제를 적용받아 이미 재당첨 제한을 적용받고 있다.

정부는 투기 수요를 근절하기 위해 주택도시보증공사(HUG), 주택금융공사의 중도금 대출보증 발급요건도 강화한다. 주택 중도금 대출보증을 받기 위한 계약금 비중을 총 분양가의 5%에서 10%로 높였다. 분양권을 취득하기 위한 기본 자금이 두배로 늘어 투기 수요를 누를 것이란 기대 때문이다.

1순위 청약경쟁률이 부풀려지는 현상을 막기 위해 같은 거주지역별로 나눠 청약 접수를 받는 안도 내놨다.

하지만 이는 건설사들 협조가 필요한데 자칫 청약경쟁이 저조한 것으로 비춰질 우려 때문에 미지수다. 과거에는 2순위 청약신청을 할 때 청약통장이 필요 없었지만 앞으로는 조정지역 주택 청약땐 2순위 신청자도 청약통장이 필수다. 다만 가입기간이나 예치금액 기준은 없다.

일각에서는 재건축 아파트 거래과열을 막기 위해 조합원 지위 양도금지 등 대책이 나올 것으로 예측됐으나 포함되지 않았다. 박 실장은 “강남 재건축은 기존주택이라 청약 중심인 이번 정책에서 빠졌다”고 전했다.

반면 실수요자에 대한 금융지원은 강화된다. 보금자리론 축소에 따른 후속 소치로 시중은행에서 취급하는 적격대출 한도를 지난달 2조원 증액했고 필요할 경우 한도를 확대할 방침이다.

또 최근 한국토지주택공사(LH) 공공분양 단지가 중도금 대출은행을 선정하지 못한 상황과 관련해 중도금 납부시기를 4~8개월 유예하고 이 기간동안 대출은행을 적극 선정할 계획이다. 수원 호매실 A7, 수원 동탄2 A44, 부산 명지 B1 등이 해당된다. 디딤돌 대출 등 정책 자금도 차질 없이 공급할 방침이다.

[정순우 기자]

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