[11·3 부동산 대책- 전문가 진단] "예상 밖 고강도 .. 투기수요 걸러지겠지만 풍선효과 우려도"

수도권 집값 상승률 둔화 불가피, 급락 보다는 안정국면 접어들 듯, 1순위 자격 강화·재당첨 금지로, 분양시장 양극화 더 심해질 수도

부동산 전문가들은 이번 ‘11·3 부동산 대책’이 분양 시장 과열을 막기 위한 적절한 대책이라는 데 의견을 같이했다. 예상보다 ‘강하다’는 평가도 있는 가운데 서울 강남권과 수도권, 일부 지방 시장에서 보이는 분양 시장에서의 투기수요 등 가수요는 걸러질 수 있을 것으로 내다봤다. 아울러 이번 대책으로 강남권과 일부 수도권 집값이 바로 하락세를 보이기보다는 상승 폭이 줄고 전반적으로 안정세에 접어들 것이라는 의견이 주를 이뤘다. 동시에 풍선 효과에 대한 우려도 제시됐다.

11·3대책에 대한 전문가들의 평가는 이전까지 발표한 정부 대책에 대한 반응과는 달랐다. 한 예로 부동산 시장을 왜곡시켰던 분양권 시장의 과열 양상은 이번 조치로 상당수 둔화될 것으로 내다봤다.

김덕례 주택산업연구원 연구위원은 “분양권 거래가 과도했기에 이를 차단하자는 시그널을 적당한 수준에서 시장에 보냈다고 생각한다”며 “신규 분양 시장에서 수요자들이 고민을 하기 시작하면 왜곡된 분양 시장이 바뀔 것으로 생각된다”고 말했다.

전문가들이 시장 영향이 가장 클 것으로 예상하는 조치는 바로 전매제한 기간 강화다. 서울 강남 4구와 과천시 민간택지와 수도권 대부분 공공택지는 등기할 때까지 전매가 제한되고 나머지 ‘조정대상지역’의 민간택지의 전매제한 기간도 6개월에서 1년 6개월로 연장됐다.

김규정 NH투자증권 부동산전문위원은 “강남권과 과천 재건축의 경우 길면 계약 후 3년까지 전매가 금지된다”며 “풍선효과를 우려해 비강남권까지 차단했기 때문에 생각보다 효과가 강할 것으로 예상된다”고 말했다.

서울 강남권과 과천 등 집값 상승을 이끌고 있는 재건축 아파트 시장에도 간접적인 영향을 미칠 것으로 내다봤다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 공공투자정책실장은 “재건축은 나중에 분양 시장에 나올 때 시세차익을 노리고 투자하는데 이제는 쉽지 않다는 생각을 가질 수 있다”며 “당장 꺾이지는 않지만 간접적으로 영향을 받을 수밖에 없다”고 지적했다.

<당분간 숨 고르기 이어갈 듯>

대책 발표 후 급등했던 일부 지역의 집값은 안정세를 이어갈 것으로 예상했다. 김연화 기업은행 부동산팀장은 “공급과 입주가 많고 수요자들도 대출규제에 영향을 받고 있다”며 “이미 많이 오른 상황이라 당분간은 숨 고르기를 가져갈 가능성이 높다”고 말했다.

김재언 미래에셋대우증권 부동산팀장도 “상승률은 둔화되겠지만 집값이 떨어질 가능성은 적다”며 “대책과 함께 분양가가 조정되고 내년 입주 물량도 증가하는 등 여러 효과들이 종합적으로 결합돼 시장 향방을 결정할 것”이라고 예상했다.

대책의 역효과는 주의해야 한다는 의견도 나왔다. 무엇보다 기존 분양 아파트에 대한 소급 적용이 어렵기 때문에 강화된 규제를 받는 신규 분양 시장보다는 기존 분양권에 대한 투기 수요가 늘어날 가능성도 높다.

아울러 1순위 청약 자격이 강화되고 재당첨 금지 조항이 부활되는 등 청약 기회가 줄어든 만큼 분양 시장 양극화는 더 심화될 것이라는 설명이다.

김 연구위원은 “풍선효과 등 부작용이 발생할 가능성도 있지만 이런 문제는 정부는 물론 지자체와 세무당국까지 끊임없이 단속과 행정지도로 막아야 한다”며 “아울러 집값이 이미 큰 폭으로 하락하는 지방 주택 시장에 대한 고민도 이제라도 시작해야 한다”고 조언했다.

/박성호·박경훈·이완기기자 junpark@sedaily.com