[11·3 부동산 종합대책] 실수요자 당첨확률 높아지고 분양가 부담은 줄어

달라진 부동산시장 금리인상 조짐은 불안요소내년 입주물량도 급증 예고.. DTI 강화 가능성 등도 변수

달라진 부동산시장 금리인상 조짐은 불안요소
내년 입주물량도 급증 예고.. DTI 강화 가능성 등도 변수

국토교통부가 발표한 '11·3 부동산 대책'의 핵심은 청약시장에서 투기목적의 가수요를 줄이는 데 초점을 맞추고 있다. 이날 대책으로 전매거래 축소, 고분양가 행진 제동과 청약경쟁률 하락 등 실수요자의 기회 확대가 예상된다. 실수요자 입장에서는 청약 당첨 가능성이 커지고 분양가 부담이 줄어드는 등 주택구입 진입장벽이 낮아지는 효과도 기대된다. 청약가점제 자율화를 미룬 것도 무주택 실수요자에겐 호재다. 반면 내년부터 예상되는 기준금리 인상 가능성과 입주물량 증가, 정부의 정책기조 등 불안요소가 있어 청약에 신중해야 한다는 지적도 나온다.

■실수요자들에게 유리

국토부는 이번 정책에서 투기수요로 인해 과열양상을 보이는 청약시장을 안정화하고 실수요자들에게 더 많은 기회를 주는 것에 방점을 찍었다. 전매제한 및 1순위 제한은 실수요자 입장에서는 청약 당첨 가능성이 커지고 분양가 부담이 줄어드는 등 주택구입 진입장벽이 낮아지는 효과도 기대된다.

특히 청약가점제 자율화를 미룬 것도 무주택 실수요자에겐 호재다. 청약가점제는 부양가족 수, 만 30세 이후 무주택 기간, 청약통장 가입기간 등을 점수화해 종합점수가 높은 사람에게 우선적으로 주택분양 기회를 주는 제도다.

현재 민간 분양주택의 경우 일반분야의 40%를 청약 가점제로 배정하고 있지만 내년 1월부터 그 비율을 지방자치단체의 자율에 맡기도록 제도를 변경할 예정이었다. 시장에서는 가점제가 자율화되면 인기 지역의 가점비율이 줄어 무주택.다가구 실수요자의 청약기회가 줄어들 것이라는 우려가 나왔다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "청약가수요로 부풀려진 거품이 다소 해소되면 실수요자의 내 집마련 당첨기회와 분양가 부담이 낮아지는 순기능도 있어 무주택 실수요자에게는 분양시장의 진입문턱이 낮아지는 효과를 기대할 수 있다"고 전망했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 전문위원 역시 "이번 조치로 청약 인기 지역에서 단기 차익을 얻으려는 투기 수요가 억제되고 실수요자 위주의 시장이 정착되는 계기가 될 수 있다"면서 "1순위 자격이 세대주, 다주택자 배제 등으로 유효청약자 수가 줄어들면서 서울과 부산 등은 청약경쟁률뿐 아니라 계약률 하락도 예상된다"고 전망했다.

■금리.입주물량.정책 등 변수

이번 정책으로 청약시장이 실수요자 위주로 재편이 예상되지만 향후 시장에 영향을 줄 수 있는 대외변수는 여전하다. 당장 금리인상 여부가 불안요소로 꼽힌다. 올 연말로 예정된 미국 기준금리 인상은 연쇄적으로 국내 금리에도 영향을 줄 것으로 보인다. 국내 금리가 올라가면 주택구매를 위해 대출을 받아야 하는 실수요자에게 직격탄이 될 전망이다.

당장 내년부터 급증할 입주물량도 변수다. 부동산 시장 활황과 함께 늘어났던 분양물량의 입주 시기가 돌아온 것이다. 2017~2018년 전국 아파트 입주(예정) 물량은 70만여가구에 달해 초과공급에 따른 소화불량도 우려되는 상황이다. 시장에서는 전.월세 시장의 불안 해소에는 도움이 될 것으로 예상되지만 11·3 대책으로 시장이 위축되면서 가격조정을 받을 것이라는 전망도 나온다.

양지영 리얼투데이 리서치센터장은 "기준금리 인상과 함께 입주물량 증가 등 요인이 많다. 그동안 공급이 많았던 지역의 가격 압박이 예상된다"면서 "정부가 후속 대책을 고민한다면 이같은 주변상황 변화를 우선 살펴야 할 것"이라고 말했다.

저금리 장기화에 따라 투자처를 찾지 못한 자금이 계속 시장을 과열시킬 경우 정부가 추가 대책을 내놓을 가능성도 있다. 지난 2일 임종룡 경제부총리 겸 기획재정부 장관 후보자는 내정 직후 가진 기자간담회에서 "제 기본철학이 성장을 위해 투기를 허용하지 않겠다는 것이다. 투기는 용납될 수 없는 경제적 폐해"라며 부동산 투기를 정조준했다. 부동자금이 계속 시장을 자극할 경우 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV) 규제 강화도 거론될 수 있다.

고준석 신한은행 부동산투자자문TF 팀장은 "일시적으로 시장이 안정되는 효과는 있지만 일산, 안양, 인덕원 등 규제 대상지역 인근으로 가수요가 옮겨갈 가능성이 있다"면서 "현재 시장에 부동자금이 많이 풀려있어 DTI나 LTV 규제가 없으면 근본적인 해결이 어렵다"고 지적했다.

lionking@fnnews.com 박지훈 기자

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