정부, 부동산 대책 발표..시장 안정시킬까?

■ 경제와이드 이슈&

<앵커>
정부가 드디어 오늘 부동산 대책을 발표합니다.

오랫동안 뜸을 들였기 때문에 장고 끝에 악수를 두는 게 아니냐는 말이 나올 정도인데요.

집값 상승을 주도하고 있는 강남권, 그리고 청약시장에 대한 규제가 될 것이란 전망입니다.

대책이 나오기까지 과정, 그리고 어떤 내용이 담길지 등에 대해 경제부 윤진섭 기자를 통해 알아보도록 하겠습니다.

윤진섭 기자, 정부가 드디어 부동산 대책을 내놓습니다.

그런데 대책 내놓겠다고 한지가 꽤 됐는데 왜 이렇게 뜸을 들였나요?

<기자>
이전 대책과 달리 이상할 정도로 꽤 뜸을 들였습니다.

대책이 언급된 게 지난달 14일 국정감사에서 강호인 국토부 장관이 강남 등 재건축 중심의 국지적 과열이 있다며 이에 대해 단계적, 선별적 시장 안정책을 강구하겠다고 말해 대책 발표를 시사했습니다.

국토부 장관이 이 정도 수위 발언을 했을 때는 통상 일주일 안팎이면 대책이 나오는 데, 그래서 주택시장에서도 곧 대책이 나올 것이라며 바짝 엎드렸는데요.

그런데 국토부 시장 상황을 면밀히 모니터링 하겠다면서 보름째 대책 발표를 차일피일 미루다 오늘 내놓게 된 것입니다.

이면에는 내수가 위축된 상황에서 투기수요를 잡겠다고 극약처방을 내릴 경우 전체 경기가 침체되지 않을까 하는 우려와 누구나 예상하는 수준의 대책이라면 시장 과열을 식힐 수 없다라는 또 다른 우려 사이에서 정부가 꽤 고민을 많이 했다고 볼 수 있습니다.

<앵커>
윤 기자, 시장의 관심은 대책 내용이잖아요, 구체적으로 어떤 내용이 담길 것으로 예상되나요?

<기자>
네. 서울 정부청사에서 유일호 경제부총리 주재로 경제장관회의가 열리고 있는데요, 앞서 유일호 부총리가 모두 발언을 통해 서울, 세종, 경기 부산 등 일부지역에 대해 청약제도 개선하겠다, 그리고 1순위 관련 제도를 강화하겠다고 언급했습니다.

결국 이번 대책은 최근 과열 양상을 보이고 있는 강남, 강북, 수도권, 아파트 청약시장의 투기수요를 억제하는 데 초점이 맞춰질 것으로 보입니다.

일단 시장에서는 현행 6개월로 돼 있는 전매제한 기간을 더 늘리고, 현재는 한번 아파트에 당첨된 뒤에 곧바로 청약을 할 수 있는데, 이를 일정기간 못하도록 하고, 청약통장 1순위 요건을 까다롭게 하는 대책이 나올 것으로 보고 있습니다.

한 마디로 청약시장 진입장벽을 높이고, 분양권 아파트를 파는 기간을 늘려, 투기수요를 억제하는 게 이번 대책의 핵심입니다.

문제는 규제의 수위입니다.

얼마나 대책이 디테일하게 촘촘하게 마련되느냐에 따라 시장이 받는 충격의 수위도 달라질 것으로 보입니다.

<앵커>
윤 기자, 어제 임종룡 경제부총리 겸 기획재정부 장관 내정자가 부동산 대책에 대해 확고한 입장을 내놨어요.

이번 대책에도 이 같은 강경 기조가 반영될까요?

<기자>
부동산 대책과 관련해서는 현정부에서만 냉탕고 온탕, 어떤 때는 대출을 도와줄테니까 집을 사라고 하고 지금 같은 경우에는 너무 과열됐다, 집은 천천히 사라는 식이여서 국민들이 혼란스러운 부분은 분명히 있습니다. 

어제 임종룡 장관이 부동산 대책과 관련해서 강도 높은 발언을 했습니다. 

한마디로 부동산 투기 반드시 잡겠다는 식으로 언급했는데요. 

경제 수장의 말이어서 그 의미가 남다르다고 볼 수 있겠습니다. 

<앵커>
그러니까 이번에는 투기 수요를 억제하겠다. 잡겠다는 정책이면 사실 과거 8.15대책 때는 공급을 억제하는 정책 아니었습니까?

지금 부동산 대책 관련 속보가 나오고 있는데요.

전매제한 기간을 지역에 따라 조정, 확대하겠다고 나오고 있네요. 

<기자>
네, 지금 나온 내용을 보면 이번 대책은 과열지역이거나 예상되는 곳에 한해 별도의 청약제도를 시행하는 게 골자입니다.

전국 단위 모든 지역이 해당되는 게 아니라, 일부 지역에만 적용된다는 것인데요, 우선 어떤지역이 대책이 적용되느냐부터 보면 서울에서는 25개구가 모두 대상이 됐고, 최근 집값이 급등 양상을 보이는 성남, 하남 미사지구, 남양주 다산신도시, 화성은 동탄2신도시, 고양시 등이 대상입니다.

지방이지만 서울보다 부동산 열기가 더 뜨거운 부산 동래구, 연제구, 해운대구, 수영구, 여기에 세종특별자치시가 대상지역으로 꼽혔습니다.

다만 이 지역내 분양에서도 민간택지냐 공공택지냐에 따라 적용 여부가 결정되도록 설계를 했습니다.

<앵커>
지금 보면 언급한 지역에 따라 투기수요를 억제하기 위해 전매제한 강화, 재당첨 제한, 1순위 제한이 시행된다는 의미인데 우선 전매제한부터 살펴보죠.

현재는 6개월 정도 팔지 못하도록 했는데, 대책에서 상당기간 못 팔도록 했어요?

<기자>
우선 전매제한기간 강화는 바로 오늘부터 시행이 됩니다.

현재 아파트에 당첨되면 6개월 뒤에 되팔수 있도록 했습니다.

그런데 이것을 지역별로 바꾼다는 것인데 앞서 언급한 서울 등 지역에선 1년 6개월, 강남4구의 경우에는 입주하고 소요권 등기를 받을 때까지 팔지 못하도록 그렇게 조치했습니다. 

사실상 강남4구에서 지금 아파트 분양을 받으면 입주하고 난 뒤 취득세, 등록세, 등기비까지 마친 뒤에 팔 수 있다는 의미로 볼 수 있습니다. 

그럼 어디가 1년 6개월이고, 어디는 입주때가지 못파는지 궁금하실텐요.

강남구, 서초구, 송파구, 강동구 등 강남 4구와 과천시내 공공택지가 아닌 곳에서 건설사가 분양하는 주택은 소유권 이전등기까지 팔지 못하도록 되어 있습니다.

즉, 입주 때 내시는 취득세, 등록세, 등기비까지 마친 뒤에 팔 수 있다는 건데요. 

사실상 계약금에 중도금, 잔금까지 다 내야만 팔 수 있습니다. 

서울에서 강남 4개구를 제외하고, 성남시, 부산 해운대구, 연제구, 동래구, 남구 내에서는 일반 건설사 택지지구가 아닌 곳에서 분양하는 물량은 1년 6개월동안, 분양권 전매를 못하도록 했습니다.

지금까지 말씀드린 것은 민간택지고요, 공공택지 신도시 같은 곳에서는 어떻게 되는냐, 여기서 분양되는 것도 전매제한 기간이 달라집니다.

85제곱미터 이하, 옛날 표현으로 하면 33평형이죠, 보시면 수도권 중 공공택지 중에서 분양가격이 주변 시세와 비슷한 아파트가 분양되면 LH 등 공공에서 분양하는 것은 3년, 일반 건설사가 분양하는 것은 현재는 1년인데, 이것도 소유권 이전등기 때까지 팔지 못하도록 했습니다.

나머지는 최대 6년에서 3년 이런 식으로 조정될 예정입니다. 

<앵커>
윤 기자, 한번 아파트에 당첨된 사람은 일정기간 아파트 당첨을 못받도록 한다고 하는데, 어떻게 되나요?

<기자>
지금은 아시다시피 아파트 청약 당첨되면 곧바로 다시 청약통장에 가입해 일정기간이 지나 1순위가 되면 곧바로 청약할 수 있습니다.

그런데 국토부는 법 개정, 대략 11월 중순이 될텐데요, 아파트 청약을 한번 해서 당첨이 됐을 경우 일단 최소 1년에서 최장 5년 동안 아파트 당첨을 제한키로 했습니다.

그렇다면 어디가 5년이고 어디가 1년이냐, 5년은 과밀억제구역이라고 합니다.

서울, 경기, 수도권 지역이 대부분 과밀억제구역에 포함되기 때문에 한번 당첨되었던 분들은 5년 동안 당첨을 못받도록 되어 있습니다. 

그런데 이게 본인만 해당되느냐 참고로 집에 아버님이나 요즘 같은 경우는 어머님도 세대주로 돼 있는 집이 많은데요, 만약 아버님 같은 세대주가 아파트에 당첨됐다고 하면 그 세대에 같이 거주하는 분들도 최소 1년에서 5년 동안은 아파트 당첨 받기 힘들게 됩니다.

이를 피하기 위해선 세대에서 나오거나 해야겠죠.

<앵커>
청약 1순위도 제한한다고 하던데요, 이건 어떻게 바뀌나요?

<기자>
지금 1순위 같은 경우에는 통장에 가입한 세대주, 무주택 세대주는 1년만 있으면 1순위가 됩니다.

그런데 세대주가 아닌 사람, 그리고 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 사람, 2주택 이상을 소유한 사람은 1순위가 힘들게 됩니다. 

사실상 무주택, 실수요자의 당첨 확률을 높이겠다는 겁니다.

<앵커>
투기수요를 줄이기 위한 다른 방안도 대책이 마련됐다고 하던데요, 추가적으로 어떤 내용이 있나요?

<기자>
네, 앞서 조정 대상지역의 경우 중도금 대출보증 발급 요건이 현행 5% 이상 계약금 납부한 경우에 됐는데, 이게 10%로 높아집니다.

또 지금은 2순위 청약시에는 별도 통장없이 창구에 가서 신청금만 내면 청약을 할 수 있는데, 조정 대상지역에선 2순위 청약 신청을 할때도 청약통장이 있도록 했습니다.

<앵커>
윤 기자, 결국 이번 대책이 시장을 진정시킬까 여부잖아요, 전문가들은 어떻게 보고 있나요?

<기자>
전문가들은 전매제한 기간 연장 정도에 따라서도 시장 파급효과는 달라질 것으로 전망했습니다.

종전 6개월에선 1년으로 연장할 경우 큰 영향력은 없을 것이란 회의론이었는데, 전매제한 기간을 소유권 이전 등기를 마칠 때까지 전면 제한했기 때문에 시장이 받을 충격은 꽤 클 것으로 보고 있습니다.

특히 강남 4구는 물론 강북지역까지 대책에 포함시켰기 때문에 풍선효과도 어느 정도 방지할 것으로 보고 있습니다.

그런데 문제는 부동산 경기인데요, 내년도 부동산에 대한 전망은 그리 밝지 않습니다.

<기자>
보신 것처럼 건설산업연구원이 내년도 주택 가격이 하락할 것으로 내다봤는데 8년 만의 예측입니다. 

결국 그동안 집값이 계속 오른다고 했는데 처음으로 내년 집값이 하락한다고 본 것이죠. 

부동산 대책이라는 것이 타이밍이 중요합니다. 

앞서 강남 재건축 아파트 값이 많이 오르고 이럴 때는 사실상 정부가 외면했다 싶을 정도로 지켜보는 상황이었습니다. 

그런데 시장이 어느 정도 주춤한 상황에서 대책이 나왔고 이 대책은 내년도부터 본격적으로 시작되는데 내년도 같은 경우 전국의 입주하는 아파트만 해도 상당한 물량이 됩니다. 

결국 공급 과잉에 따른, 지방뿐만 아니라 서울도, 수도권 지역도 상당히 아파트 물량이 많기 때문에 결국 앞서 보신 리포트처럼 집값이 상당히 약세를 보일 가능성이 있습니다. 

물론 강남이나 그 외 인기지역의 경우 수요가 탄탄하겠지만 강북 지역 등의 경우는 상당히 약세를 보이는 상황에서 이런 대책까지 같이 더해질 경우에 어느 정도 시장이 안정화될 것이라 예상할 수 있지만 한편으로는 더욱 침체할 수 있는 그런 부분도 예상할 수 있습니다. 

더 큰 문제는 무엇이냐하면 현재 우리나라 경제 상황에서 건설, 부동산에 기대어 성장하는 부분이 많습니다. 

지금 GDP의 경우에는 절반 가량이 건설 투자에 의존해서 이뤄지고 있는데, SOC 사업 같은 경우 내년도 예산에서 상당부분 많이 줄어 있습니다. 

결국 내년에도 어느정도 성장이 이루어지기 위해서는 말그대로 부동산 경기가 살아줘야 한다, 천천히 올라가는 온기가 이어져야 하는데 자칫 이번 대책으로 인해서 부동산 경기가 침체에 빠질 경우에는 이 문제는 부동산 문제 뿐만 아니라 전체 경제에 상당히 나쁜 영향을 미칠 수 있습니다. 

이런 관점에서 봤을 때 차기 내정자로 예정된 임종룡 경제부총리 내정자가 부동산 시장에 대해서 어떤 상황에서도 투기를 용납하지 못하겠다, 이렇게 이야기한 것은 맞는 말입니다. 

그렇지만 자칫 그것으로 인해서 실수요까지, 자칫 경기를 죽이는 대책이 세밀하게 나와야 하는데 한꺼번에 될 경우에는 예상 밖의 침체가 되어 전체 경제에 악영향을 미칠 수 있는 그런 부분도 예상할 수 있습니다. 

<앵커>
결국 바람을 서서히 뺄 것이냐, 급속하게 뺄 것이냐 이런 문제가 될 것 같은데요. 

이번 대책 내용부터 다시 살펴볼까요?

<기자>
이번 대책의 핵심은 전매제한 강화입니다. 

여기에 청약제도, 특히 재당첨 금지, 지금은 바로 아파트 당첨을 할 수 있는데 일정 기간 못하도록 한, 전체 큰 수요로 본다면 수요를 상당부분 실소유주로 가고 투기 수요를 억제하겠다는 것이 이번 대책의 핵심입니다. 

전매제한 내용부터 살펴보도록 하겠습니다. 

현재 아파트에 당첨되면 6개월 동안 전매를 못하도록 되어 있습니다. 

그렇기 때문에 강남 재건축의 경우 금액으로 따지면 비싸다고 하지만 계약금과 1차 중도금 정도만 마련하고 난 뒤 인기 지역이기 때문에 프리미엄이 붙습니다. 

그때 프리미엄이 붙으면 바로 팔 수 있는데 이렇다 보니 투기 수요가 많이 들어온 것도 사실입니다. 

그러나 오늘부터 강남4구의 경우 소유권 이전등기, 중도금, 잔금, 계약금 모두 내시고 등기비용 취득세를 낼 때까지는 팔지 못하도록 그렇게 했습니다. 

<앵커>
그게 바로 입주 때까지는 전매가 불가하다는 내용인 거죠?

<기자>
그렇습니다.

사실 어느 정도 자금이 있는  실수요자들만이 들어갈 수 있도록 조치했다고 볼 수 있습니다. 

그렇다면 나머지 지역은 어떻게 되느냐, 서울 강남 4개구를 제외한 강북지역과 성남시, 부산 해운대구, 연제구, 동래구, 남구 같은 경우에는 일반 건설사들이 분양했을 경우 현재는 6개월입니다.

그런데 여기서 1년이 늘어납니다.  

1년 6개월 동안 팔지 못하도록 되어있는 상황입니다. 

지금 말씀드린 것은 민간택지, 일반 분양, 서울 도심에서 분양하는 것이고요. 

공공택지, 신도시의 경우에는 어떻게 바뀌는지 말씀 드리면 여기서도 85제곱미터 이하, 옛날 표현으로 하면 33평형입니다. 

수도권 중 공공택지의 경우에는 분양가격에 따라서 일반 분양가와 비슷한 곳의 경우에는 LH 공공에서 분양하는 것은 3년, 민간에서 분양하는 경우에는 소유권 이전등기 때까지 못 팔도록 되어 있습니다. 

그리로 아래에 보면 분양가격이 인근 시세 70% 미만, 이런 경우 상당히 많은 가수요, 시세차익을 노릴 수 있는 사람이 많기 때문에 많이 모일 수 있다는 판단에 따라서 공공같은 경우 최장 6년, 민간 같은 경우는 아파트 입주보다 더 긴 3년으로 정하도록 했습니다. 

<앵커>
네, 뿐만 아니라 재당첨 부분에도 상당히 제한을 두고 있는 내용인 거죠. 

<기자>
지금 재당첨 같은 경우에는 앞서 말한 것처럼 아파트에 당첨된 뒤 청약통장을 다시 가입하면 1년 뒤에는 1순위가 되는 큰 제약없이 될 수 있고, 한 집에서 가족이 다섯사람이다. 통장을 모두 가지고 있다, 그렇게 되면 다섯번 청약할 수 있는 그런 상황인데 결과적으로 말씀드리면 한번, 그리고 아파트 당첨이 된 경우에는 최장 5년까지 아파트 당첨을 못 받도록 그렇게 조치했습니다. 

많은 분들이 아버지도 가지고 있고, 나도 통장을 가지고 있다, 이렇게 됐을 경우에는 어떻게 되느냐, 11월 중순부터 법이 개정되고 나면 세대주가 아파트에 당첨됐다면 세대원들은 아파트 당첨이 최장 5년동안 받지 못하도록 됩니다.  

결과적으로 이를 피하기 위해서는 세대에서 빠져나오는 방법 밖에 없습니다. 

<앵커>
그리고 청약 1순위도 제한이 가해진다고요?

<기자>
1순위의 경우 통장에 가입하고 난 뒤 1년 뒤, 무주택도 마찬가지입니다. 

그런데 조금 까다로워집니다. 

세대주가 아닌 사람, 그리고 5년 이내에 주택에 당첨된 사람, 더불어 2주택 이상 소유한 사람들은 사실상 1순위가 어려워집니다. 

무주택 실수요자 중심으로 당첨확률을 높인다고 볼 수 있겠습니다.  

<앵커>
앞서 언급하셨지만 중도금 대출 보증 요건도 더 강화된 거죠?

<기자>
중도금의 경우 기존에 계약금 5%만 내면 보증 받을 수 있지만 10%로 늘었고요. 

많은 분들이 궁금해 하는 부분이 그렇다면 투기과열지구와는 어떤 차이가 있느냐인데요.  

참고로 유일호 부총리의 경우에는 앞서 모두 발언에서 과열이 진정되지 않는다면 투기 과열지구로 지정한다고 했습니다. 

투기과열지구의 경우 가장 큰 차이점은 재건축 조합원에 대한 지위 양도를 못하도록 한다는 것이 있습니다. 

강남 아파트 거래 시장, 양천구, 이런 곳에서 거래가 될 수 있는 부분이 조합원들이 자신들이 가지고 있는 집을 파는 것인데요.  

투기과열지구인 경우 이런 것을 못하도록 되어 있습니다. 

그리고 LTV, DTI 같은 경우에도 어느 정도 강도가 조정되어 있는데, 이번 대책에서는 투기과열지구가 지정되지 않으면서 이부분은 빠졌다고 볼 수 있습니다. 

그 외에 나머지 대책들은 다 포함됐고 지역별로 한정되었다고 볼 수 있습니다. 

<앵커>
정부가 고심 끝에 맞춤형 청약제도를 골자로한 부동산 대책을 내놨습니다.

이 대책으로도 과열이 진정되지 않으면 투기과열지구 등을 지정하겠다는 건데요, 고심 끝에 내놓은 대책이 악수가 될지 아니면 시장을 안정시키는 계기가 될지 주목됩니다.

윤진섭 기자 이야기 잘 들었습니다.   

( www.SBSCNBC.co.kr )

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