[11.3 부동산 대책 ②] 전매제한 결정적 한방..피(P) 노린 투기수요 피(血) 본다

[헤럴드경제=박준규 기자]정부가 고심 끝에 내놓은 ‘11ㆍ3 부동산 대책’의 목표는 분양시장에서 투기꾼이 아닌 실수요자에게 힘을 실어주는 것으로 요약된다. 강남 등 일부 지역의 전매제한 금지 기간을 소유권 이전등기 완료(아파트 준공)때까지로 연장한 건 청약시장을 ‘피(프리미엄)’ 놀음판으로 변질시킨 투기수요를 억제하지 않으면 정부 경제정책 전체를 국민이 불신할 수 있다는 판단이 작용한 때문으로 보인다.

박선호 국토부 주택토지실장은 “서울의 재건축ㆍ재개발 일반분양분, 서울 인접 신도시, 세종시, 부산 등은 올해 주택가격, 청약경쟁률 지표가 이상적인 과열을 보였다는 점을 부인하기 어렵다”고 말했다.

정부가 3일 새 부동산 대책을 내놨다. 주택시장을 장악한 투기수요를 걷어내고 실수요자들에게 주택 당첨 가능성을 높여주는 게 지상과제다. 서울의 한 아파트 견본주택에 몰린 사람들. [사진=헤럴드경제DB]

▶전매제한…결정적 한방=국토부는 시장이 과열됐다고 판단되는 지역을 골라냈다. 서울 25개 자치구, 경기도 과천ㆍ성남ㆍ하남, 고양, 남양주, 화성시(동탄2신도시)와 부산 해운대ㆍ연제ㆍ동래, 수영ㆍ남구, 세종시 등<표 참조>이다. 이들 지역엔 ‘조정 대상지역’이라는 이름표가 붙여졌다.

국토부는 조정 대상 지역을 추려내면서 3가지 정량적 기준이 적용됐다. ▷주택가격상승률이 물가상승률의 2배 이상 ▷청약경쟁률 5대 1 초과 또는 85㎡(국민주택 규모) 이하 주택 청약경쟁률이 10대 1 초과 ▷시도별 주택보급률이나 자가주택비율이 전국 평균 이하 등이다.

만약 이 가운데 2가지 이상 충족한다면 가장 강력한 전매제한을 적용한다. 강남 4개구와, 경기도 과천시가 해당된다. 이곳에서 분양하는 민간아파트는 분양권 전매가 소유권이전등기시까지 힘들어진다. 계약하고 6개월만 기다리면 분양권을 바로 거래할 수 있었던 것과 비교하면 상당히 과감한 조치다. 강남 4구를 제외한 서울과, 성남시의 전매제한은 1년 6개월로 늘린다. 이 내용은 3일 이후부터 입주자모집공고를 내는 사업장에 적용된다.

청약 1순위 자격도 제한한다. 조정 대상지역에 청약을 할 때, 만약 자신이 ▷세대주가 아니거나 ▷5년 이내 다른 주택에 당첨된 사람의 세대에 속하거나 ▷2주택 이상 소유한 세대에 속하면 1순위 청약을 할 수 없다.

더불어 조정 대상지역 내에서 나온 아파트에 당첨된 이력이 있는 세대에 속한 사람도 재당첨이 금지되는 대상자에 추가한다. 지금까지는 분양가상한제가 적용되는 아파트나, 5ㆍ10년 공공임대주택에 당첨됐던 사람들이 재당첨이 제한됐다.

국토부는 청약 1순위 자격과, 재당첨 금지 내용을 담고 있는 ‘주택공급에 관한 규칙’을 오는 15일쯤 손질해 새 내용을 반영하기로 했다. 이달 중순 이후에 입주자모집공고를 내는 사업장에 적용된다.

▶청약경쟁률 거품 뺀다=국토부는 전매제한ㆍ1순위 자격ㆍ재당첨 금지에서 그치지 않는다. 조정 대상 지역에 투자수요자들이 유입되는 길목 자체도 막기로 했다. 청약경쟁률이 과도하게 부풀려지는 것을 막겠다는 취지다.

우선 주택도시보증공사(HUG)나 주택금융공사가 주택 사업자에 중도금대출보증 발급과 관련한 계약금 조건을 ‘분양가격의 10% 이상’으로 상향 조정(당초 분양가의 5%)한다. 적은 계약금만 내면 분양권을 확보하는 지금의 구조가 투자수요의 유입을 자극한다는 판단에 따른 것이다.

또 주택공급에 관한 규칙을 개정해 2순위 청약을 신청할 때도 청약통장을 반드시 사용하게 했다. 여태껏 2순위 청약에서는 통장이 필요하지 않아 ‘묻지마 청약’이 대거 이뤄졌다. 2순위에도 통장을 쓰게 되면 청약 자체가 신중하게 이뤄질 것으로 국토부는 기대하고 있다.

내년부터 청약가점제를 지자체장이 자율적으로 정해 시행할 수 있으나, 조정 대상지역은 예외로 하기로 했다. 현재는 통상 전용면적 85㎡ 이하의 민영주택은 공급 가수의 40%를 가점제로 당첨자를 선발하고 있으나, 내년부턴 각 지자체 판단에 따라 가점제 없이 100% 추첨제를 적용할 수 있다. 국토부는 이렇게 되면 청약가점이 낮더라도 일단 청약해놓고 보자는 수요자가 많아질 수 있는 점을 우려했다.

박선호 주택토지실장은 “청약경쟁률이 수백대 1에 달하는 곳들이 나오는데 경쟁률이 부풀려지면서 발생하는 착시효과를 막으려고 한다”며 “무주택자나 부양가족이 많은 실수요자의 당첨기회가 늘 것으로 기대한다”고 말했다.

▶기존 분양권 몸값 뛰나? = 이번 대책은 이미 계약이 이뤄진 분양권 거래에는 소급적용되지 않는다. 이 때문에 일각에선 앞으로 기존 분양권 시장에서 소위 인기 아파트의 분양권 웃돈이 천정부지로 치솟는 등 ‘전쟁’이 벌어질 수 있다는 우려도 나온다.

국토부도 그럴 가능성에 대해선 공감한다. 다만 그런 비정상적인 가격상승과, 그 과정에서 나타나는 다운ㆍ업계약 등은 철저히 걸러낼 계획도 내놨다. 국토부는 각 지지체와 국세청, 경찰청 등 관계기관과 ‘상시점검팀’을 꾸려 수시 점검 체제에 돌입한다.

특히실거래가 허위신고에 대한 신고포상금 제도(파파라치제)와, 리니언시 제도(자진신고자 감면제)가 시행을 앞두고 있다. 국토부 관계자는 “부적격 당첨자의 청약제한 기간을 현행 3개월에서 1년까지 늘리고 전매제한기간 내에 분양권을 전매한 사람도 1년까지 청약하지 못하도록 할 계획”이라고 말했다.

nyang@heraldcorp.com

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