'청약경쟁률 5대 1이상' 지자체 31곳..숨죽인 분양시장

11월3일 부동산대책 발표 앞두고
부산 연제구·서울 서초구·경산등
청약과열지구 지정될라 초긴장

정부가 오는 3일 부동산 대책을 내놓을 것으로 예고한 가운데 그 대상으로 지정될 지역에 대한 관심이 커지고 있다. 정부가 주택시장 위축을 우려해 지정을 보류하면서 수요자는 눈치를 보는 상황이다. 연내까지 분양을 앞둔 재건축 단지가 많고 가계대출 제한과 청약 열기가 여전히 진행 중이기 때문이다.

31일 부동산인포에 따르면 투기과열지구 지정 요건 중 하나인 ‘최근 2개월간 평균 청약경쟁률 5대1 이상’ 지역은 전국 16개 광역지자체 중 12개 시ㆍ도의 31개 지자체로 집계됐다. 순위별로는 부산 동래구가 523.6대 1로 전국에서 1위를 차지했다. 부산 남구(330대 1), 부산 연제구(329.4대 1)가 뒤를 이었다. 

정부의 규제 메스는 지방도 예외가 아니다. 청약경쟁률과 분양가가 비정상적으로 높은 곳이 있어서다. 최근 2개월간 평균 청약경쟁률이 5대 1 이상인 지역은 12개 시ㆍ도의 31개 지자체로 조사됐다. 사진은 압구정 일대 전경. 이상섭 기자/babtong@heraldcorp.com

서울에선 서초구(306.6대1)와 강남구(100.6대 1)가 높았다. 이밖에 경북 경산시(50.4대 1), 세종시(41.0대 1)도 8, 9위에 이름을 올렸다. ‘강남3구’를 향한 정부의 메스가 지방 일부 지역에도 적용될 가능성이 크다는 의미다.

일반적으로 ‘투기과열지구’는 주택가격 안정이 필요하다고 판단될 때 주택정책심의위원회 심의를 거쳐 지정한다. 주택가격 상승률과 청약경쟁률, 분양주택 증감 등 여러 요건을 종합적으로 분석한다. 한때 강남3구는 물론 경기도 고양시, 용인시, 화성시, 부산 해운대구 등 구 단위까지 세분돼 지정됐다.

연내 분양을 앞둔 수도권 재건축 단지는 더 민감하다. 분양가를 높게 책정하면 정부의 화살이 쏠릴 수 있고, 반대로 너무 낮추면 투기수요가 몰릴 수 있어서다. 업계 한 관계자는 “내년 이후 주택시장이 하락할 것이라는 우려에 건설사도 분양을 서두르는 경향이 있지만, 분양가 책정이 가장 큰 문제로 떠올랐다”며 “정부와 수요자, 시장 분위기까지 고려의 대상”이라고 말했다.

부동산인포에 따르면 연말까지 수도권에서 재건축으로 분양하는 물량은 총 4737가구다. 이는 지난해 같은 기간(3865가구)보다 22.6% 증가한 규모다.

서울의 재건축 물량은 3785가구로 전체의 79.9%를 차지한다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “수도권은 정비사업으로 주택 멸실이 꾸준해 신규주택에 대한 수요가 많은 편”이라며 “강남권과 비강남권의 선호 차이는 있지만, 분양물량 대부분이 시장에서 소화되고 있다”고 설명했다.

문제는 3일 이후 상황이다. 분양이 진행되는 지역이 투기과열지구로 지정되면 청약과 대출에 복잡한 계산이 필요해진다. 권 팀장은 “규제 등이 시행되면 재건축을 추진 중인 지역의 사업이 지연될 수 있고 신규분양이 원활하지 못할 수 있다”면서도 “재건축 분양물량의 희소가치가 더 높아질 수도 있다”고 말했다. 전반적인 주택시장 위축이 미래가치가 높은 단지의 희소성을 띄우고, 향후 분양권에 웃돈이 더 붙어 또 다른 열기를 낳을 수 있다는 의미다.

투기과열지구로 지정되면 주택공급계약일부터 해당 주택의 소유권 이전 등기까지 전매가 제한된다. 공급지역과 공공ㆍ민영, 주택 규모에 따라 최대 5년까지다. 김재언 미래에셋대우 부동산팀장은 “고분양가와 청약경쟁률이 지나치게 높은 지역에 제동을 걸면 투기수요가 줄어 실수요자 위주로 재편될 가능성이 높다”며 “일시적인 공급 충격은 있겠지만, 시간이 지나면 자연스럽게 해소될 것”이라고 내다봤다.

부동산114에 따르면 최근 1년간 재건축 아파트 매매가격 상승률은 15.12%를 기록했다. 비(非)재건축 아파트(3.11%)보다 4.86배 높다. 정부의 규제 이후 재건축 조합원 입주권 매매가 금지되면 준공 전까지 거래가 줄어 아파트값도 조정될 수 있다. 또 DTI(총부채상환비율) 조정으로 자금 부담을 느끼는 수요가 늘어 청약경쟁률이 떨어질 수 있다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “청약통장을 신중하게 사용할 수밖에 없는 분위기가 되면 수요가 줄겠지만, 전체 시장을 위축시킬 가능성이 있어 수위 조절은 필요하다”며 “부산 등 지방 일부 도시에선 내년 이후 입주량이 증가하는 만큼 지역적인 부작용이 커지지 않게 하는 것이 중요할 것”이라고 분석했다.

정찬수 기자/andy@heraldcorp.com
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