[김기자의 부동산 WHY] '규제 내성' 생긴 시장, 이번에도?

최근 국내경제의 핫이슈는 단연 '부동산규제'다. 서울 강남의 재건축아파트값이 사상 최고가인 3.3㎡당 4000만원을 돌파하고 수억원대 프리미엄이 붙으면서 정부 규제가 거론된다.

하지만 정부는 분양제한이나 전매금지 등 직접적인 규제를 가하기보다 주택담보대출을 줄이는 방식으로 부동산시장을 진정시키고 있다. 정부가 부동산규제에 조심스러운 이유는 경기부양의 목적도 있지만 부동산시장이 정부정책의 영향을 많이 받고 효과가 즉시 나타나는 분야이기 때문이다. 부동산은 투자규모가 커 세금혜택이나 페널티가 수요에 직접적인 영향을 주는 데다 대출을 규제해 수요 자체를 억제하는 것이 가능하다. 그렇다면 실제 부동산규제는 어느 정도의 효과를 낼 수 있을까.

◆부동산대책은 새 정부 '단골손님'

과거 부동산정책은 새 정부가 출범할 때마다, 그리고 경제가 호황이나 불황일 때마다 등장했다. 이번 정부만 봐도 취득세 감면과 재건축 요건 완화, 대출한도(LTV·DTI) 증가로 사실상 빚을 내 주택을 구매하기가 한층 수월해졌다. 그 결과 지난해 주택매매가 120만건을 넘어 역사상 최고기록을 세웠다. 그러나 가계부채가 1200조원으로 급증하면서 경제의 뇌관으로 지목되자 정부는 다시 서민 주택담보대출인 '보금자리론'을 줄이거나 아파트 집단대출을 규제하는 조치를 취했다.

부동산대책이 워낙 자주 바뀌는 탓에 정부는 이름 앞에 날짜를 붙여 '8·25대책' 같이 부르기도 한다. 정부가 부동산을 규제하는 방법은 주로 세금혜택을 줄이거나 대출을 막는 것이다.

정부의 부동산규제 역사는 강남 개발과 투기가 활발했던 1980년대 전두환정부 시절부터 시작됐다. 당시 양도소득세율을 인하하거나 국민주택 전매기간을 단축하는 부동산 활성화대책도 있었지만 주택공급을 축소하는 등 규제도 나왔다. 이후 노태우~김대중정부까지 분양가 자율화나 취득세 감면 등 부양책과 함께 전매금지 등 규제가 반복됐다.

부동산규제가 가장 심했던 건 노무현정부 때다. 종합부동산세, 분양가 상한제, 투기과열지구 지정 등 많은 규제가 시행됐고 지금까지 부동산시장에 영향을 주고 있다. 특히 강남 투기과열지구 지정은 지난 이명박정부에서 해제됐다가 최근 국정감사에서 재지정 논란이 일었다.

◆반복되는 부동산정책에 실효성 상실

그렇지만 모든 부동산규제가 성공하는 것은 아니다. 대표적인 실패 사례로는 노무현정부가 꼽힌다. 그 많은 규제에도 불구하고 주택시장이 사상 최고 거품을 이뤘다. 당시 강남 재건축아파트값은 사상 최고로 폭등했고 아파트 분양가는 3.3㎡당 처음 1000만원대를 돌파했다.

지난 8·25대책 역시 부동산시장에 영향을 주지 못했다. 정부는 주택담보대출 규제를 강화하기로 발표했지만 한 달이 지난 9월 말 주간 서울 아파트값 상승률은 올해 가장 높은 0.29%를 기록했다.

부동산업계 관계자는 "부동산정책이 너무 왔다갔다 하다보니 시장에 내성이 생겨 효과가 반감되는 게 사실"이라며 "당장 눈앞에 보이는 문제만 해결하기보다 장기대책을 세우는 게 필요하다"고 말했다. 또한 그는 "투자자를 교란시키거나 정부정책이 다시 바뀔지 모른다는 불신의 문제도 생긴다"고 지적했다.

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