[혼돈의 부동산시장, 해법 찾아라] '조였다 풀었다' 정권마다 냉온탕 규제.. 투기꾼만 키웠다

(하) 방향 없는 초강수 처방 노무현의 '부동산 죽이기'이명박의 '부동산 살리기' 가장 극명했던 냉온 대책 정책 안먹혀 시장 망가져

(하) 방향 없는 초강수 처방 노무현의 ‘부동산 죽이기’
이명박의 ‘부동산 살리기’ 가장 극명했던 냉온 대책 정책 안먹혀 시장 망가져

"한창 공급하고 개발할 때는 부양책이든 규제책이든 강력한 처방을 내릴 수밖에 없었다. 다만 지금 상황은 그때하고는 많이 달라졌다. 정책도 실시간 반영 가능하고, 시장도 예전만큼 과도하게 등락을 거치는 정도는 아니다. 국지적 과열 현상이 일어나고 있는 만큼 선별적 맞춤형 정책을 고민 중이다."

국토교통부 관계자의 발언이다. 최근 들어 서울 강남 지역을 필두로 한 규제론이 등장하면서 국토부의 고민이 깊어지고 있다. 실거래가가 오른 지역을 중심으로 투기과열지구 지정이 필요하다는 목소리가 나왔기 때문이다.

이를 두고 일각에선 또다시 냉온탕을 반복하는 극단적 부동산대책이 나오는 것 아니냐며 우려하고 있다. 역대 정부별 부동산대책을 살펴보면 대부분 극단적인 규제나 부양책을 쓰면서 역효과를 본 경우가 많았다. 대규모 택지공급이 없고 국지적 과열현상을 빚는 현 상태에선 청약통장 재당첨 규제나 전매제한 강화 등 유연하면서도 선별적인 대책이 더 효과적일 수 있다는 게 중론이다.

■풀었다 조였다 극약처방

지난 50년간 각 정부의 부동산정책은 극단적 규제와 극단적 부양책이 연이어 나왔다. 1970년대 박정희정부에서는 경부고속도로 같은 인프라 개발 등 성장정책이 이어졌다. 투기세력이 등장하자 토지거래허가제가 시행되고 시장은 폭락기에 들어선다. 다음 정부는 대대적 부양책과 규제대책을 차례대로 썼다. 양도세 인하 등의 규제완화 대책을 썼고, 2년 만에 시장이 과열 조짐을 보이자 다시 투기억제 카드가 나왔다. 투기과열지구 지정, 채권입찰제 등이 이때 나왔다. 노태우정부 들어서는 주택 200만가구 공급정책을 내놨다. 투기수요는 잡았지만 건자재 값 급등, 인건비 상승으로 물가가 오르는 부작용이 발생했다. 김영삼정부 들어서는 200만가구 공급계획을 중단했고, 김대중정부에선 또다시 대대적 부양책을 쓰기 시작한다. 취득세와 양도소득세 감면, 분양가 자율화, 분양권 전매제한 완화 등의 당근책을 내놓으면서 건설경기는 다시 호황을 맞이했다.

냉온탕대책이 극명해진 것은 노무현정부와 이명박정부 때다. 김대중정부 시절 상승한 부동산 값은 노무현정부 초기에 다양한 억제책을 내놨지만 쉽게 먹혀들지 않았다. 3주택자 양도세 중과(60% 단일세율), 투기지역 주택담보인정비율(LTV) 강화, 재건축개발이익 환수제 등이 시행됐다. 이명박정부에선 부작용을 우려해 다시 완화책을 폈다. 종부세, 투기지역 완화 등의 대책이 나오면서 시장이 다소 정상궤도로 접어들었다. 박근혜정부 들어서는 규제나 부양책보다는 주로 '주거안정'이라는 용어가 더 많이 쓰였다. 청약통장 1순위 자격을 완화했고, 수직증축 리모델링을 허용했다. 과도한 공급을 우려해 공급량은 간접적으로 줄이는 방안을 핵심으로 한 8·25대책이 이어졌다.

■해법은 '핀셋 규제'

전문가들은 과거 정부가 썼던 극단적 대책은 이제 자제해야 할 때라고 입을 모으고 있다. 저성장 기조인 데다 공급이 줄어드는 상황에서 무분별한 불도저식 대책은 부작용이 더 크다는 판단 때문이다. 업계에선 분양권 전매제한 강화, 청약통장 재당첨 제한, 청약통장 1순위 자격 강화 등의 대책이 부작용을 최소화할 수 있을 것으로 보고 있다.

현재 분양권 전매는 강남의 경우 6개월만 지나면 가능하다. 이 전매제한 기간을 1년으로 늘리는 방법과 입주 때까지 팔지 못하도록 강화하는 방안도 다시 거론되고 있다.

청약조건에 제한을 두는 방법도 주요 대안 중 하나로 꼽힌다. 1순위 자격조건을 강화하거나 재당첨을 일정 기간 금지하는 방안이다. 청약통장은 지난 3월부터 조건이 완화되면서 1순위 통장이 무더기로 완화됐다. 현행법상 가입기간이 1년만 넘어도 수도권 1순위 자격이 부여된다. 이 때문에 수도권 청약시장에서 일부 거품이 일었다는 평가는 현실성 있는 지적으로 받아들여진다.

전매제한 강화는 전문가들이 그나마 가장 현실적 대안으로 꼽고 있다. 실수요에 타격을 주지 않으면서 가수요를 일부 차단할 수 있기 때문이다.

김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 "1순위 진입장벽이 낮아지면서 청약시스템을 모르는 사람들에게는 경쟁률로만 보면 분양시장이 과도하게 달아올랐다고 생각하는 경우가 많았다"면서 "과거보다는 일부 가수요가 더 부풀려져 보일 수 있는 이 조건을 강화한다면 가수요를 어느 정도는 차단할 수 있을 것으로 보인다"고 말했다.

ksh@fnnews.com 김성환 기자

※ 저작권자 ⓒ 파이낸셜뉴스. 무단 전재-재배포 금지