2006년 집값 폭등·2008년 폭락..이번에도 롤러코스터?

2005년부터 메가톤급 대책에도 폭등 못막아리먼사태로 급락..이번에도 美금리인상 변수DTI 등 고강도 규제 동원할 땐 급랭 할수도

◆ 부동산 규제의 딜레마 / 2006년 vs 2016년…부동산시장 비교해보니 ◆

최근 서울 강남 재건축 아파트 가격이 기록을 경신하면서 정부의 추가 대책이 대기하는 상황은 10년 전 부동산 과열을 연상시킨다. 박근혜정부는 초기만 해도 부동산 시장 '군불 때기'에 나섰다가 최근 서울 재건축 단지를 중심으로 과열 조짐이 보이자 과열 진정 대책을 거론하고 있다. 그러나 2006년 참여정부 당시에는 집값 광풍을 잡겠다고 정부가 잇달아 규제의 칼날을 겨누다가 되레 시장 과열을 부추겼고 강력한 규제와 글로벌 금융위기가 겹치자 부동산 시장의 급랭을 초래했다. 전문가들은 올해도 '저금리'라는 강력한 호재가 있어서 정부 규제가 가시화하면 오히려 단기적으로 국지적 과열과 시장 차별화의 심화를 가져올 수 있다고 입을 모은다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "강남 재건축 단지 가격 상승세가 10년 전 연간 30%가 넘었던 것에 비해 올해 10%가량 뛰어 온도차가 있다"며 "당분간 단기 과열은 불가피하며 지방 시장이 취약하다 보니 10년 전에 비해 쏠림이 심해지는 양상"이라고 지적했다. 10년 전 정책을 재탕해서는 안 되는 이유이기도 하다.

2006년 즈음에는 강남 재건축을 위시한 전국 집값이 폭등했다. 정부도 수요부터 공급까지 부동산 시장 각 분야를 총망라하는 종합선물세트식 대책을 쏟아냈다. 그러나 전국적으로 부동산 투자 광풍이 부는 시국에는 대책이 오히려 집값을 더 띄웠다. 당시 부동산 정책 '1탄'은 2005년 8·31 부동산 대책이다. 2006년 첫 부동산 대책인 3·30 대책도 8·31 대책의 보완책이었다. 8·31 대책은 당시 정부가 동원할 수 있는 거의 모든 수단을 담았다. 집값 상승의 주범이었던 다주택자를 규제하기 위해 종합부동산세 과세 대상을 주택은 공시가격 9억원에서 6억원으로 낮추고, 과표 방법도 개인별 합산에서 가구별 합산으로 강화했다. 1가구 2주택 보유자에 대한 양도세율도 높여 부동산 보유와 처분에 제동을 걸었다.

공급도 확대했다. 서울 송파·거여 지역 국공유지 200만평을 택지지구로 만들어 총 5만가구를 공급하기로 한 송파신도시 개발계획, 김포신도시 등 기존 택지지구를 확대해 14만가구를 짓기로 한 대책도 이때 내놓았다. 3·30 대책에는 재건축으로 얻은 이익이 조합원 한 명당 평균 3000만원을 넘으면 이를 뺀 초과액을 최대 50%까지 환수하는 재건축초과이익환수제, 11·15 대책 중에는 신도시 택지개발 기간을 단축하고 2010년까지 수도권에 총 164만가구를 공급하는 시장 안정화 대책도 담았다.

그러나 시장은 아랑곳하지 않았다. 부동산114에 따르면 2006년 말 아파트값은 1년 전보다 서울은 31.1%, 경기는 34.8% 올라 전국적으로 24.8% 폭등했다. 과열 염려가 제기되는 올해도 작년 말 대비 서울 아파트값이 5.69% 오르는 데 그친 것과 비교하면 압도적 상승세다.

전문가들은 강남권 재건축 아파트 가격이 상당수 2006년 이후 전고점을 뚫었지만 전체 시장으로 일반화해 보는 착시 효과에 주의해야 한다고 지적한다. 서초구 반포 일대와 강남구 개포 주공단지를 비롯해 송파구 잠실 주공5단지, 강동구 둔촌 주공단지 등 주요 재건축 단지의 현 시세는 역대 최고가를 기록하고 있다. 박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원은 "2006년은 판교신도시 청약 광풍을 비롯해 전국적으로 부동산 열기가 걷잡을 수 없었다는 점에서 정책이 효과를 보기엔 역부족이었다"고 지적했다.

뒤늦게 '약발'이 제대로 먹힌 것은 금융권의 대출 규제였다. 정부는 2005년 8월 투기과열지역 내 6억원 초과 아파트에 대해 총부채상환비율(DTI) 40%를 처음 적용했다. 그럼에도 집값 상승이 잡히지 않자 다음해 11월 수도권 전역으로 2007년 1월 6억원 미만 주택에까지 확대 적용하자 진정 국면에 접어들었다.

2006년 월별로 뜯어보면 서울과 강남 재건축 집값은 11월 반짝 급등했다가 11·15 대책이 나온 후 상승세가 본격 둔화되기 시작했다. 2007년에도 서울은 2% 가까이 올랐지만 요동쳤던 강남 재건축은 3.1% 하락했다. 결국 대출을 옥죄어 수요를 축소시킴으로써 집값 급등세가 잡힌 것이다. 정부가 최근 대출 규제에 전방위로 나서는 것도 같은 효과를 겨냥한 것으로 풀이할 수 있다.

문제는 2008년 글로벌 금융위기라는 외생 변수가 발생하자 집값이 급락세로 돌아섰다는 점이다. 부동산 업계에서는 내년으로 예상되는 미국의 금리 인상을 국내 부동산 시장의 핵심 악재로 보고 있다. 이미 2018년부터 공급 물량 과다에 대한 염려가 있는 상황에서 벌써부터 강력한 수요 규제책이 가동되면 자칫 이번에도 집값 급락으로 연결될 가능성을 배제할 수 없다는 진단이다.

안명숙 우리은행 WM자문센터 부장은 "시장에서 강남 재건축이 전고점을 돌파한 데 대한 부담감에 관망세도 나타나고 있어 과열이 오래가지는 않을 것"이라면서 "자칫 강남을 잡으려고 투기지구 지정, DTI 등 강력한 규제대책을 내놓을 경우 경착륙이 불가피하다"고 밝혔다.

천현숙 국토연구원 연구위원도 "단기 급등과 지역별 차별화가 불가피한 상황이어서 불법전매 단속 등 투기 세력을 잡는 국지적 대책에 한정해야지 자칫 미국 금리 인상 등이 더해질 경우 시장이 급랭할 우려가 있다"고 지적했다.

박 전문위원은 "어떤 정책도 공급 부족을 이길 수 없다"며 "강남 재건축발 과열이 마포·서대문을 위시한 강북 재개발로 이어진다는 점에서 고분양가를 잡는 데 우선해야지 자칫 재건축·재개발 사업을 꺾는 방향으로 가면 오히려 장기적으로 부작용이 더 심화될 수도 있다"고 경고했다.

정부가 이달부터 중도금 대출 규제를 시행하고는 있으나 당첨만 되면 수천만 원의 단기 차익을 올릴 수 있는 곳은 현재 청약 시장뿐이다. 인기 지역 청약 과열은 불가피하다는 말이다. 김덕례 주택산업연구원 연구위원도 "10년 전과 달리 '저금리'라는 강력한 변수가 등장한 상황에서 예전과 유사한 시각으로 정책을 취하기에는 우리나라 경제 펀더멘털이 좋지 않다"고 밝혔다.

[이한나 기자 / 정순우 기자]

[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]