닮은듯 다른 2006년 vs 2016년 부동산 시장

2006년 - 5%대 대출금리 불구 전국 상승2016년 - 특정지역 과열..공급과잉 부담

◆ 부동산시장 긴급 진단 ◆

최근 부동산시장에 과열 징후가 포착되면서 2006년이 재연되는 게 아니냐는 불안감이 일고 있다.

전문가들은 그러나 부동산 시장 열기를 부추기는 근본적인 요인이 다르다는 점에 주목한다. 2006년에는 정보기술(IT) 버블 붕괴에 따른 유동자금이 부동산시장에 유입되면서 아파트값이 상승 흐름을 타기 시작한 반면 2016년에는 장기간 지속된 저금리로 갈 곳 잃은 시중자금이 부동산시장에 쏠렸다는 분석이다.

실제로 기준금리는 2006년 말 4.5%였지만 현재 1.25%로 사상 최저 수준이다. 주택담보대출금리도 2006년 5.64%였지만 올 8월 말 2.7%로 떨어졌다.

가격 상승 양상 역시 2006년과 딴판이다. 2006년에는 수도권 전역에 부동산 투기바람이 거셌지만 올해는 개포, 반포, 압구정 등 강남권 재건축단지에 투기 수요가 몰리고 있다.

부동산114에 따르면 2006년 말 아파트값 상승률은 2005년 말 대비 전국 24.8%, 서울 31.11%, 경기 34.85%, 인천 18.8%, 강남3구 33.41%로 조사됐다. 반면 올해 10월 현재 아파트값 상승률은 지난해 말 대비 전국 2.89%, 경기 1.69%, 인천 2.0%, 지방 0.89%에 그쳤지만 강남3구는 8.12%, 서울도 5.69% 상승했다. 수급 측면에서는 현재 상황이 2006년과 비교할 때 호재와 악재 요인을 함께 갖고 있다.

2006년에는 공급과잉에 따른 아파트 가격 하락 가능성을 낮게 전망하는 의견이 우세했지만 2016년에는 공급과잉 우려가 끊임없이 제기되고 있다는 점에서도 다르다. 부동산114에 따르면 2006년 실제 아파트 공급물량은 24만6322가구였지만 올해 부동산114가 추정하는 아파트 분양물량은 48만2284가구에 달한다. 지난해에도 53만가구가량 분양된 점을 감안하면 2년에 걸쳐 약 100만가구가 주택시장에 쏟아져나온 셈이다.

반면 전국 평균 전세가율(매매가 대비 전세금 비율)이 2006년에는 50% 안팎이었지만 2016년에는 70%까지 올라와 있다. 전세금이 매매가에 육박하면 전세를 끼고 아파트 등을 구매해 매도차익을 노리는 갭 투자세력이 늘어나게 된다. 높은 전세금 때문에 분양 등을 통해 아파트를 구매하려는 실수요자도 증가한다. 수요 기반은 2006년보다 더 탄탄하다는 얘기다.

[신수현 기자]

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