압구정역 주변에 40층 주상복합..랜드마크 조성

압구정로 북측에 스트리트형 상가..현대百·갤러리아 연계현대백화점옆 주차장엔 공원 만들고 압구정역 고가는 철거아파트 35층 제한해 '50층 꿈' 무산..매매가 관망세될 듯

■ 압구정, 주거·상업·문화 융합된 '리버노믹스 시티' 로

지하철3호선 압구정역 1번 출구로 나오면 최고 40층짜리 주상복합아파트가 랜드마크 위용을 뽐낸다. 구현대1·2차 아파트가 있는 돌출부엔 조선시대 풍류명소로 꼽혔던 한명회의 압구정 정자를 복원하고 조망명소 등이 있는 역사문화공원이 조성되고 양옆으로 크리스털을 연상시키는 싱가포르 명물인 '리플렉션 케펠베이'처럼 디자인을 특화한 랜드마크 건물이 눈길을 사로잡는다. 3㎞에 이르는 압구정로 북측에는 재건축으로 새단장한 현대백화점 압구정 본점과 SM엔터테인먼트 본사, 갤러리아백화점 본점과 함께 세계적으로 유명한 거리로 꼽히는 오스트리아 빈의 케른트너 거리처럼 볼거리가 가득한 스트리트형 상가가 들어서 활기가 넘친다. 단지 안쪽 한강변에는 공공가로를 따라 미술관, 도서관, 카페 등 다양한 문화시설이 들어선다. 서울시가 그리는 압구정동 리버노믹스 시티(River-Nomics City)의 청사진이다.

서울시는 대한민국 부촌 1번지 압구정아파트지구가 도심의 활력과 수려한 한강 경관이 어우러진 '수변 복합문화도시'로 재건축되도록 유도할 계획이다. 지난 2012년 최고 50층 주상복합 건물 재건축을 계획한 '압구정 전략정비구역 지구단위계획'이 무산된 이후 4년 만에 새로 마련한 지구단위계획은 시가 그동안 수립해온 2030 도시기본계획(서울플랜)과 한강변 관리기본계획 등 상위계획을 따르면서 지속가능하고 현실성 있는 통합 재건축에 방점을 찍었다.

기존 주거 중심의 단조로운 압구정이 한강이라는 수변 공간의 매력을 살리면서 상업·문화·여가 등 다양한 도시 기능을 갖추도록 재건축 밑그림을 그렸다. 압구정역 역세권 기능의 강화와 압구정로 중심시설 배치가 대표적이다. 역 주변을 준주거지역으로 종상향해 저층에 상가를 넣는 주상복합 건물을 올리고 압구정로를 따라 상업시설을 조성해 가로수길, 압구정로데오거리, 청담패션거리에 이르는 새로운 상권의 형성을 노린다. 압구정역 주변을 '랜드마크 센터'로 만들겠다는 게 시의 구상이다. 한강변에는 공원과 복합문화시설, 입체보행시설 등을 집중 배치해 '수변 문화벨트'를 조성하겠다는 구상이다.

단지 사이사이로 특화가로를 조성해 도심(역세권·압구정로)~주거지~한강이 자연스럽게 이어지도록 보행체계를 구축한다. 시야를 가려왔던 압구정역 고가는 철거된다. 또 현대백화점 압구정 본점 옆의 주차장은 공원으로 조성된다.

학교도 신설된다. 신현대와 미성1·2차 사이에는 신사중, 현대고교만 있지만 학교가 신설된다. 또 압구정초등학교가 현대3차 아파트 자리로 옮겨 압구정 중·고교와 하나로 묶인다. 성수대교 하부에 지하공간을 마련해 동호대교처럼 다리 좌우로 차량이 통행할 수 있도록 교통 흐름도 개선한다.

비록 한강변 아파트 층수는 최고 35층 이하로 제한하지만 최대한 입체적 스카이라인이 나오도록 유도할 계획이다. 특히 구현대 1·2차 양옆 돌출부는 현상공모 등을 통해 디자인을 특화한 건물로 조성한다.

새 지구단위계획이 공개되면서 압구정 재건축 시장은 혼란에 휩싸였다. 상반기까지만 해도 50층짜리 초고층 아파트를 지으면 수억 원의 수익이 날 것이라는 기대 속에 석 달 새 집값이 2억원 가까이 뛰는 등 투자 열기가 달아올랐지만 층수 제한이 사실상 확정되면서 하반기 들어서는 몸을 사리는 분위기이다.

압구정 주민들 사이에서도 시의 35층 층고제한을 받아들여 빨리 재건축을 추진하자는 주장과 박원순 시장 임기 이후 층고제한 규제가 풀리길 기대해보자는 주장이 맞서는 상태다.

압구정 구현대 인근 A공인 관계자는 "5월까지만 해도 '일단 사고 보자'는 식의 묻지마 투자자들이 몰리고 재건축 추진 관련 단체들이 앞다퉈 모임을 열고 있지만 재건축사업이 지구단위계획 틀로 바뀌고 35층 층수 제한이 유지된다는 소식이 나오면서 매수 문의가 계속 줄고 있다"며 "추가 상승에 대한 기대감 속에 매물을 거둬들이거나 호가를 자꾸 올리던 집주인들 역시 관망세"라고 말했다.

전용면적 82㎡형 압구정 현대5차 아파트의 경우 지난달 19억~20억원 선을 오가던 매매 호가가 현재는 18억5000만~19억원으로 5000만원가량 내렸다.

올 상반기 강남 재건축 열풍에도 불구하고 좀처럼 가격이 변하지 않던 압구정동 일대는 서울시의 압구정 통합 재건축 정비계획 수립 준비 소식이 전해진 뒤 매매가가 급등했다. 강남 개포지구와 서초 반포·잠원 일대에서 분양가가 3.3㎡당 4000만원을 넘어 고공행진 중인 것을 감안하면 '원조 부자 동네'인 압구정은 3.3㎡당 5000만~6000만원 이상 받을 수 있다는 기대감이 형성되면서 비싸도 사겠다는 사람들이 나선 결과다.

압구정동 주민들은 재건축 이후 전용면적 84~122㎡대 아파트의 분양가가 35억원을 넘어설 것이란 기대를 하고 있다. 압구정 신현대의 한 소유주는 "주민들은 평당 1억원이 넘을 것이라는 얘기도 한다"며 "내년 대통령 선거가 끝날 때까지 지금과 같은 상승세가 계속될 것이라는 기대심리가 크다"고 말했다. 하지만 투자자들은 시가 발표한 지구단위계획이 시장에 미치는 영향을 좀 더 지켜보겠다는 분위기다.

인근 C공인 관계자는 "가격이 단기 급등하면서 추석 이후 매매가 멈칫한 상태"라면서도 "대기수요가 많아 같은 평수에서도 가격이 낮게 나온 것들은 꾸준히 문의가 오고 있다"고 말했다. 또 다른 관계자는 "압구정 아파트는 아직 조합이 설립되지도 않았고 서울시의 정책이 구체적으로 확정된 것도 아닌데 올 하반기 들어 사상 최고가를 기록한 것은 거품"이라고 말했다.

전문가들은 지구단위계획은 체계적인 개발이 가능한데 달리 말하면 층수와 용적률 등 도시계획 원칙과 규제가 그만큼 강해지는 효과도 있다고 말한다. 서울시는 "높이, 용적률, 공공기여 등은 한강변관리기본계획 등 기존 상위계획의 기준을 준용한다"고 밝혔다.

준주거지역으로 종상향한 압구정역세권을 제외한 나머지 일반주거지역 아파트는 '상한 용적률 300% 이하, 최고 층수 35층 이하, 공공기여 15%'의 원칙이 확고하게 지켜진다. 강남구는 "이번 지구단위계획 전환은 층수 완화를 염원하는 주민들의 의견을 원천 봉쇄하는 것"이라며 "용역비의 절반을 부담한 구와 사전 협의나 동의 없이 지구단위계획으로 전환하는 것은 시의 행정행위 남용"이라고 말했다.

[김기정 기자 / 임영신 기자 / 김인오 기자]

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