서울 재개발 등 재정비사업 더 늦어질라

서울시 재정비사업때 주민 보상 협의 절차 등 대폭 강화분양신청 단계서 보상협상.. 집주인이 보상액 직접협의 "사업 늦어지고 비용 늘어"

서울시 재정비사업때 주민 보상 협의 절차 등 대폭 강화
분양신청 단계서 보상협상.. 집주인이 보상액 직접협의
"사업 늦어지고 비용 늘어"

서울시가 뉴타운·재개발 정비사업의 불법 강제퇴거 근절에 나선다.

앞으로 강제퇴거와 이주시 불법행위를 막기 위해 정비사업의 주민협의과정을 강화해 법제화하고, 사업을 진행중인 지역의 감시활동도 보다 철저하게 한다는 구상이다.

박원순 서울시장은 29일 서울시청에서 기자설명회를 열고 이같은 내용을 골자로 한 '정비사업 강제철거 예방 종합대책'을 발표했다.

과거 용산참사를 비롯해 최근 옥바라지골목(무악2구역) 갈등 등 '충분한 사전협의 없는 강제퇴거'와 '강제퇴거 과정의 불법행위' 가 일어나지 않도록 하기 위해서다.

그러나 이같은 서울시 방침에 따라 재건축.재개발 추진이 지연되면서 사업차질과 서울 시내 주택공급 부족 문제를 우려하는 목소리도 나온다.

■집주인 세입자가 보상액 확정 전에 직접 협의에 참여

이날 서울시가 공개한 정비사업 강제철거 예방 종합대책은 세입자 생존권 및 인권 보장에 초점이 맞춰져 있다. 또 기존 사전협의제도의 실효성을 높이고 나아가 중앙정부와의 협의를 통한 법제화도 추진한다.

시는 우선 정비사업단계를 △사업계획(건축물 처분 결정) △협의조정(사전협의체 시행) △집행단계(이주.철거 집행) 등 3단계로 세분화하고 체계적으로 관리한다고 밝혔다.

사업계획단계는 정비사업 지정요건을 사람.인권 중심으로 강화해 향후 발생 가능한 갈등요인 최소화에 초점을 맞추고 있다. 그동안 건물 노후도.세대밀도 등 물리적, 정략적 평가 위주의 정비구역 지정에서 벗어나 앞으로 거주자의 의향, 주거약자 문제, 역사생활문화자원 존재 여부를 종합적.정성적으로 판단한다.

협의조정단계는 지난 2013년 도입한 사전협의체 제도를 기존 '관리처분인가 이후'에서 보상금액 확정 전인 '분양신청 완료' 시점으로 앞당기는 것을 주요 내용으로 하고 있다. 그동안 세입자 또는 집주인과 협의없이 보상금액이 결정돼 사업당사자간 분쟁이 많이 발생하고, 사전협의체의 실효성도 떨어진다는 지적을 받은데 따른 조치다. 서울시는 협의시기를 앞당기고 집주인 등을 보상협상에 참여시킴으로써 입주민의 권익 보호 뿐만 아니라 일부 세입자의 과도한 보상요구도 차단할 수 있을 것으로 기대하고 있다.

이와 함께 구청장에게 '도시분정조정위원회' 직권상정 권한을 부여해 협의체의 협의가 이뤄지지 않을 경우 적극적으로 분쟁조정에 나설 수 있도록 제도를 마련했다. 또 법령 및 운영기준 없이 행정지침으로 운영된 사전협의체 제도를 올해 안에 조례개정을 통해 법제화하고, 세부 운영기준도 마련한다.

실제 이주와 철거가 진행되는 집행단계는 공공의 사전 모니터링과 현장 관리감독을 강화해 강제철거를 방지한다. 특히 재판부 명령에 따라 현장사무를 대리하는 집행관이 아닌 조합측 고용인력의 폭력 등 불법행위를 단속해 고발조치할 계획이다.

박원순 시장은 "강제퇴거는 편의가 아니라 최종수단이 돼야 한다"며 "2009년 용산참사의 아픈 역사가 되풀이되지 않도록 법과 행정적 권한을 동원해 강제철거를 원칙적으로 차단하겠다"고 말했다.

■사업지연으로 분양가 올라가고 공급부족 사태 올수도

한편 관련업계에서는 이번 조치로 서울시내 주택시장의 공급조절이 불가피할 것으로 보고 있다.

사업진행 과정에 조합과 입주민간 협의절차를 강화함에 따라 사업이 지연될 수 있다는 분석이다. 재정비 사업이외에는 별도의 새로운 사업이 어려운 상황에서 서울의 재개발.재건축이 늦어지면 신규공급이 부족해지고 이로인해 매매와 전셋값 상승으로 연결될 가능성이 높다는 것이다.

이에 대해 김지연 리얼투데이 리서치팀장은 "강제철거를 근절한다는 서울시의 정책 취지는 좋지만 신규공급이 즐어들기 때문에 기존 분양 단지가 반사이익을 볼 수 있다"면서 "정부의 공급축소 방침에 서울시도 가세하면 분양시장이 과열될 수 있다"고 지적했다.

한편 서울시는 내부적으로 재개발.재건축 사업 인허가를 통해 사업속도 조절 움직임을 보이고 있어서 이번 강제철거 예방대책도 그 일환으로 보인다. 앞서 이달 초에도 서울시는 압구정 일대 재건축 아파트를 지구단위계획으로 묶어 개발하기로 결정해 재건축 사업속도를 늦춘 바 있다.

서울시 핵심관계자는 "동시다발적 재건축 시행은 멸실주택증가, 전셋값 상승 등 부작용이 나타날 수 있어 재건축 시행의 호흡조절이 필요한 시점"이라고 설명했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "인허가와 철거과정이 지연되면 재건축.재개발 사업 전체에 악영향이 클 것"이라며 "사업 기간이 늘어나면 비용이 커지고, 조합의 부담이 커져 사업 자체가 좌초될 수 있다"고 지적했다.

lionking@fnnews.com 박지훈 정상희 기자

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