[작은집이 대세] 꿩 먹고 알 먹는 '꼬마 빌딩'

‘조물주 위에 건물주 있다’는 말처럼 ‘월세 받는 집주인’은 2010년대 많은 직장인의 꿈이다. 심지어 어린 학생들조차 장래 희망을 ‘빌딩주인’이라고 말할 정도다. 건물주의 꿈을 이루는 데 가장 적합한 방법은 빌딩투자다. 아파트를 팔고 작은 빌딩에 투자해 주거를 해결하고 소규모가게를 임대함으로써 월세수익을 누리는 방식이다. 부동산시장은 이런 집을 ‘상가주택’이라고 부른다. 한 빌딩 안에 주인이 거주하는 층을 제외한 나머지 층을 상가로 임대하는 경우가 많아 붙여진 이름이다.

판교신도시 상가주택들. /사진=머니투데이DB

◆작은집 살며 월세 받는 상가주택

주한미군 용산기지가 있는 서울 후암동은 최근 몇년 새 골목골목이 변화무쌍한 과정을 겪고 있다. 미군기지 이전 이후 국립공원이 개발될 예정이어서 주변 상가들은 하나같이 리모델링 후 최신식 상권으로 변신하는 중이다. 인근 공인중개사는 “대로변 상가들 대부분이 지난 몇년 동안 매매됐고 지금은 골목에 있는 매물이 한군데 정도 나온 상태”라고 전했다. 그는 “지하1층~지상2층짜리 꼬마빌딩을 매입해 2층엔 주인이 살고 1층은 상가로 임대하는 게 일반적인데 낡은 건물도 내부뿐 아니라 외관까지 예쁘게 디자인하니 젊은 층이 좋아할 만한 카페나 음식점이 됐다”고 설명했다.

한때는 대형아파트가 부의 상징이었지만 요즘 부자들은 낡은 건물을 개조해 직접 거주하고 상가를 임대해 월세 받는 것을 저금리시대 최고의 재테크방법이라며 선호한다. 전문가들도 최근 부동산투자의 트렌드가 아파트에서 빌딩으로 바뀌었다고 분석한다. 부동산업계 관계자는 “6~7년 전부터 아파트투자를 문의하는 고객은 드문 반면 상가나 빌딩에 대한 문의가 늘었다”고 설명했다. 실제 올 7월 빌딩거래가 전국적으로 200건을 넘어섰다.

문제는 빌딩투자의 경우 수십억~수백억원의 거액이 오간다는 점. 일반직장인이나 은퇴를 준비하는 평범한 사람들에겐 먼 나라 이야기다. 서울 부동산의 최고 핫플레이스인 강남의 상가빌딩 시세를 보면 3층짜리가 230억원에 이르기도 한다. 그나마 가격이 낮은 곳은 지하4층~지상1층짜리로 25억원 정도다. 연예인들이 수백억원짜리 빌딩을 샀다는 이야기를 들어도 부러워할 수밖에 없다.

하지만 일반아파트값으로 투자가 가능한 지역도 있다. 10억원대 자금으로 꼬마빌딩을 구할 수 있는 곳은 서울 강북이나 동네상권이다. 홍대, 대학로, 서울대, 용산 등지에서는 10억원 안팎의 상가빌딩을 흔히 볼 수 있다. 원선미 용산부동산 대표공인중개사는 “길가에 있느냐 골목 안에 있느냐에 따라 시세가 두배 가까이 차이 난다”며 “최근 후암시장 맞은편 골목에 매물로 나온 3층짜리는 3.3㎡당 2500만원, 전체 8억7000만원”이라고 귀띔했다.

서울 용산의 꼬마빌딩들. /사진=김노향 기자

서울 후암동 꼬마빌딩들. /사진=김노향 기자

◆빌딩투자하기 좋은 지역은 여기!

8억7000만원짜리 꼬마빌딩이 있는 동네의 월세시세는 얼마일까. 후암동 전용면적 33㎡의 상가점포는 보증금 1000만원에 월세 140만원, 59㎡ 3000만원에 250만원, 165㎡ 7000만원에 500만원 수준이다. 부동산114에 따르면 서울 강남의 상가 임대수익률은 2013년 3.3%, 2014년 3.8%, 지난해 4.4%, 올 2분기 5.64%로 상승세를 보였다. 반면 아파트 임대수익률은 2013년 3.53%를 기록한 뒤 2014년 3.48%, 지난해 3.31%, 올해 3.25%로 하락세다.

강남보다 더 높은 임대수익률을 자랑하는 곳도 많다. 올 2분기 기준 서울에서 상가 임대수익률이 가장 높은 곳은 가산디지털단지가 있는 금천구로 9.75%다. 이어 노원구(7.09%), 중구(6.99%), 관악구(6.94%), 용산구(6.70%)가 상위권이다. 강남구는 12위에 머물렀다.

투자지역은 어떤 기준으로 선택해야 할까. 일단 지하철역 500m 반경 내의 역세권이 가장 좋다. 홍대나 이태원 등 상권밀집지역이나 후암동 등 주택가의 경우 버스정류장이 있는 도로변도 투자가치가 높다. 부동산업계 관계자는 “꼬마빌딩에 투자할 땐 건물외관만 보지 말고 입지를 최우선조건으로 봐야 한다”며 “30년 넘은 낡은 건물도 주변 가게나 리모델링 투자에 따라 효자상품이 될 수 있다”고 조언했다.

 낡은 집 인테리어하기

‘먹방’(먹는 방송)과 함께 최근 미디어 및 인터넷을 달구는 아이템이 ‘집 꾸미기’다. 낡은 상가주택을 매입해 직접 거주하려면 내부 인테리어가 필수다. 좁고 구식인 구조를 바꾸면 편리한 데다 넓어 보이는 효과도 얻을 수 있다. 더구나 이제는 인테리어가 ‘부동산 프리미엄’을 위한 투자전략으로 자리 잡았다. 입주 10년차 아파트가 모여 있는 서울 신도림동은 85㎡대 기준 인테리어비용으로 3000만~4000만원을 투자했다가 4~5년 뒤 2000만원가량의 프리미엄을 받은 사례가 많다. 이 흐름을 타고 전문인테리어업체도 늘고 있다. 대한전문건설협회에 따르면 등록 인테리어업체 수는 2006년 3500개에서 지난해 약 4600개로 늘었다.

내부 인테리어. /사진제공=LG하우시스

※본 기사는 <머니S>(www.moneys.news) 제454호에 실린 기사입니다.

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