기업형 뉴스테이 리츠 자본금 1조 무주택 서민용 주택기금서 충당

[한겨레] [부동산 시장 달구는 뉴스테이] ① 재개발 ‘새로운 큰손’ 뉴스테이
뉴스테이 리츠 20곳 분석해 보니
주택기금 출자 확정된 20곳
자본금 63.7%를 나랏돈 받고
취득세 등 각종 세감면 ‘초특혜’

임차인 자격 등 규제 없어
“중산층 아닌 사업자용 주택정책”
국토부 “4~5% 수익 기대한 투자”

정부가 야심차게 추진하는 기업형 임대주택 사업인 뉴스테이는 민간의 투자펀드 성격을 지닌 ‘리츠’를 매개로 활성화되고 있다. 임대사업자가 리츠 회사를 만들어 뉴스테이 사업에 뛰어들면 정부가 주택도시기금 출자 등을 통해 재정 부담을 덜어주고 있다. 하지만 정부가 무주택 서민들의 주거안정을 위해 쓰이는 주택도시기금을 대거 뉴스테이에 투입하면서 적정성 논란이 일고 있다.

18일 이원욱 의원(더불어민주당)이 국토교통부로부터 받은 자료를 보면, 주택도시기금의 출자가 확정된 ‘뉴스테이 리츠’ 20곳의 자본금 1조5893억원 가운데 기금의 비중은 63.7%(1조122억원)에 이르는 것으로 나타났다. 기금 비중이 높은 곳은 75%에 달하기도 했다. 사실상 기금이 리츠를 떠받쳐 주고 있는 셈이다. 정부는 뉴스테이 사업자에게 주택도시기금 지원 뿐만 아니라 공공택지를 저렴하게 내주고, 용적률도 크게 완화해준다. 취득세·재산세·소득세·법인세 등 세금 감면 혜택도 제공된다.

뉴스테이 리츠는 사업자 입장에선 적은 돈으로 대규모 임대사업을 할 수 있는 ‘도깨비 방망이’ 같은 존재다. 주택도시기금을 관리하는 주택도시보증공사 자료를 보면, 2105가구 규모의 인천도화 뉴스테이는 사업비가 6149억원이 필요하다. 재원조달 방안을 보니 인천도시공사가 231억원, 주택도시기금이 무려 1076억원을 투입했다. 여기에 금융기관에서 융자로 3233억원을 빌리고, 임대보증금에서 1378억원을 조달할 예정이다. 정작 사업자인 대림산업은 총 사업비의 3.76%에 불과한 231억원을 낸다. 대림산업은 뉴스테이 시공까지 맡게 돼 ‘1석2조’ 효과를 누리게 됐다. 정부의 전폭적인 지원으로 뉴스테이가 활성화되면서 주택리츠는 2013년 13개(자산규모 6천억)에서 지난해 39개(4조7천억)까지 급증했다.

이처럼 뉴스테이에 공적자원이 대거 투입되는데도, 공공성을 부여할 정부 규제는 미흡하다는 지적이 나온다. 이원욱 의원은 “기금이 60% 이상 들어가는 등 뉴스테이 지분을 봤을 때 사실상 ‘준공공주택’이나 마찬가지”라며 “공적기금이 이렇게나 많이 들어가는데, 비싼 임대료 제한 등 규제가 거의 없다는 것은 심각한 문제”라고 말했다. 뉴스테이는 임대의무기간(8년), 임대료 상승률(연 5% 이하)을 제외하고 초기임대료·분양전환 의무·임차인 자격(무주택자 등)·임대주택 담보 등 아무런 제한을 받지 않는다. 조명래 단국대 교수(도시지역계획)도 “뉴스테이는 중산층을 위한 임대주택이라기보다 임대사업자의 수익을 맞춰주기 위해 임대료가 비싼 고소득층용 임대주택이 선택된 것”이라며 “세입자를 위한 주거정책이 아니라 건설회사 등 사업자를 위한 산업활성화 정책”이라고 말했다. 뉴스테이는 임대사업자에게 5% 안팎의 수익률을 보장해주는 방향으로 설계됐다. 이에 대해 국토부 관계자는 “임대 사업자가 자본을 모으는 데 있어 주택도시기금이 좀 도와줬다고 보면 된다. 기금 차원에서도 평균 4~5%의 수익을 바라고 투자하는 재무적 투자자”라며 “초기 임대료를 제한하는 것은 검토하지 않고 있다”고 말했다.

주택도시기금 부실화 우려도 나온다. 부동산 시장이 워낙 불안정한 만큼, 대규모 기금이 들어가는 상황에서 경기 침체나 공실률 상승 등으로 뉴스테이 수익성이 떨어질 수 있기 때문이다. 국토부 관계자는 “리츠에 기금을 출자할 때 기금투자심의위원회에서 사업성 등 장기적 수익률을 검토한다. 기금이 부실해질 가능성은 적다”고 설명했다.

정부도 주택도시기금만으론 한계가 있다고 보고 있다. 뉴스테이를 장기간 안정적으로 운영하기 위해 연기금이나 금융기관 등 재무적 투자자의 참여를 확대하기 위해 노력 중이다. 지난 2월 국민연금·사학연금 등이 정부와 뉴스테이 투자협약을 체결하기도 했다. 하지만 아직 실질적인 투자로 이어지지는 못했다.

김소연 기자 dandy@hani.co.kr

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