한채는 내가 살고 한채는 임대 놓고..'1+1 재건축' 인기

삼성동 상아3차 126·160㎡ 아파트조합원 30%가 '쪼개기 타입' 신청59㎡형 월 250만원 임대소득 기대2주택으로 종부세·양도세 부담은 커

△서울 강남 재건축시장에 대형 아파트 한 채를 중소형 두 채로 받을 수 있는 ‘1+1 재건축’ 바람이 불고 있다. 재건축 예정 단지들이 몰려 있는 서울 강남구 대치동 일대 전경. [사진=뉴시스]

[이데일리 이승현 기자] 서울 강남구 삼성동에서 재건축 사업을 추진하는 상아3차 아파트 조합은 대형 평형(전용면적 126·160㎡)을 소유한 조합원 120명을 상대로 이른바 ‘1+1 재건축’ 희망자를 모집했는데 총 36가구에게서 신청을 받았다. 1+1 재건축은 재건축 때 전용면적 범위 내에서 새로 짓는 주택을 두 채까지 받을 수 있는 방식을 말한다. 대형 아파트 한 채를 2가구로 쪼개는 것인데, 이 중 1가구는 전용 60㎡ 이하여야 한다.

상아3차 아파트의 경우 전용 160㎡를 가진 조합원은 재건축 후 84㎡+59㎡짜리 아파트를, 126㎡ 소유 조합원은 59㎡+49㎡ 또는 59㎡+59㎡짜리 아파트 두 채를 받을 수 있다. 큰 아파트 한 채 대신 중형 혹은 소형 아파트 두 채를 받게 되면 한 채는 본인이 거주하고 나머지 한 채는 세를 놔 임대 수익을 올릴 수 있다.

◇강남에서 ‘1+1 재건축’ 추진 단지 잇달아

서울 강남권 재건축 시장에 ‘1+1 재건축’ 바람이 불고 있다. 가구 구성원 수가 많아야 3~4인을 넘는 곳이 거의 없어 큰 집이 필요없는데다 노후생활을 위한 임대 수익도 얻을 수 있어서다. 또 재건축 조합 입장에서도 미분양 우려가 큰 대형 평형보다는 선호도가 높은 중소형 위주로 단지를 구성할 수 있어 조합원들을 독려하고 있다.

업계에 따르면 상아3차 아파트가 ‘1+1 재건축’을 처음으로 적용한 이후 강남권에서 ‘1+1 재건축’을 추진하는 단지들이 늘고 있다. 서초구 서초동 서초우성1차 역시 대형 평형(148·196㎡) 소유 조합원 234가구 중 128가구가 ‘1+1 재건축’을 선택했다. 강남구 △청담삼익(청담동) △대치쌍용1차(대치동) △상아2차(삼성동), 서초구 △서초무지개(서초동) △삼호가든3차(반포동), 송파구 △신천진주(신천동) 등 강남3구(강남·서초·송파) 10여개 단지도 1+1 재건축을 추진 중이다. 서초무지개 아파트 인근 M공인 관계자는 “조합에서 조합원을 상대로 1+1 재건축에 대해 소개하고 동의를 받고 있는 것으로 알고 있다”며 “대부분 대형 평형 소유자들이 이 방식을 선호하는 분위기여서 큰 무리없이 적용될 것 같다”고 말했다.

◇소형 평형 임대 놓으면 한달에 월세가 200만원

1+1 재건축이 인기를 끌게 된 것은 법적인 제한이 풀렸기 때문이다. 1+1 재건축은 원래 법적으로 허용이 되지 않았지만 2013년 국토교통부가 내놓은 ‘4.1 부동산 대책’에서 전용면적 범위 내에서 2주택 취득을 허용하는 것으로 기준을 완화하면서 가능하게 됐다. 이후 1+1 재건축의 여러 장점을 파악한 강남 재건축 단지들이 이를 적용하기 시작한 것이다.

1+1 재건축은 기존 재건축에 비해 재산 증식 효과도 더 크다. 삼호가든3차 136㎡형의 경우 재건축 후 132㎡를 받으면 가격이 17억원 정도하지만 59㎡ 2가구를 받으면 9억 5000만원씩 2가구로 총 19억원까지 올라가게 된다.

임대 수익에 대한 기대감도 이 사업 방식에 대한 관심을 높이고 있다. 상아3차 인근 공인 관계자는 “기본적으로 대형에 비해 중소형 아파트의 가치가 더 높게 형성돼 있어 중소형 2가구를 받는 것에 대한 선호도가 높았다”며 “59㎡형의 경우 보증금 1억원에 월세 200만~250만원을 받을 수 있어 임대 소득도 짭짤할 것으로 기대된다”고 말했다.

1+1 재건축 추진 단지는 앞으로 더 늘어날 전망이다. 부동산114에 따르면 강남4구(강남·서초·송파·강동구)의 재건축 예정 단지 중 1+1 재건축이 가능한 전용면적 110㎡(구 40평형) 이상 가구는 77개 단지 2만 2446가구다. 서초구 반포동과 강동구 고덕동 등 대지지분이 큰 단지나 저층 단지를 중심으로 1+1 재건축 사업이 활기를 띨 것으로 전문가들은 내다보고 있다.

1+1 재건축은 장점이 많긴 하지만 2주택자가 되기 때문에 각종 세금 문제도 잘 따져봐야 한다. 1+1 재건축을 선택하면 자연적으로 2주택 소유자가 된다. 두 채를 합산한 공시 가격이 6억원을 넘으면 종합부동산세 부과 대상이 된다. 양도소득세 부담도 늘 수 있다. 1주택자는 9억원 초과 주택에 대해서만 최대 38%의 세율이 적용되지만, 2주택자는 최대 50%의 양도세율 적용을 받게 된다. 1+1 재건축으로 받은 아파트 중 60㎡ 이하 소형 주택은 3년이 지나야 팔 수 있다는 점도 유의해야 한다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “1+1 재건축 조합원의 비율이 높으면 일반분양 물량이 그만큼 줄어 결국 사업 수익성이 낮아지고 조합원의 추가 분담금이 늘어날 수도 있다”고 말했다.

※1+1 재건축=중대형 아파트 한 채를 보유한 조합원이 재건축 때 새 아파트 두 채를 받을 수 있게 하는 제도. 통상 1가구는 전용 59㎡ 규모로 받는다. 지난 2014년부터 본격 시행됐다.

이승현 (eyes@edaily.co.kr)