[단독]임대업자 대출 84조..가계빚 '숨은 뇌관'

노후준비 늘어 1년새 23.4%↑..집단대출보다 증가속도 3배, 사실상 가계대출인데 기업대출 분류..LTV·DTI규제 안받아

초저금리에 주택임대사업이 각광을 받으면서 임대업 개인사업자대출이 일반 가계부채에 비해 두 배 이상 빠른 속도로 증가하고 있다. 특히 임대사업자 대출은 사실상 가계대출이지만 기업대출로 분류돼 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등 거시건전성 규제에서 벗어나 있다. 이에 따라 주택가격이 하락세로 접어들 경우 또 다른 부실 뇌관이 될 수 있다는 우려가 나온다.

19일 금융감독원에 따르면 지난 6월 말 기준 은행권 개인사업자대출 중 부동산임대업대출 잔액은 84조6,000억원으로 지난해 말 대비 6조원(7.6%) 늘어났다. 이는 1·4분기 기준 전체 가계대출 대비 6.9%에 달하는 수준이다. 이에 앞서 지난해 기준 임대사업자대출은 전년 말 대비 23.4%(14조9,000억원) 증가했다. 이는 같은 기간 10.8% 늘어난 가계부채와 비교하면 두 배, 8.7% 늘어난 집단대출보다는 세 배 빠른 증가속도다.

이처럼 부동산임대업대출이 빠른 속도로 늘고 있는 이유는 크게 두 가지로 분석된다. 우선 저금리 장기화와 부동산 경기 활황으로 인해 수익형 부동산을 통해 노후준비를 하는 이들이 크게 늘고 있다. 특히 서울의 경우 뉴타운 출구전략으로 재개발구역에서 해제된 지역을 중심으로 단독주택을 허물고 신축빌라를 짓는 수요가 급증했다.

또 정부의 임대사업 장려 정책과 주택담보대출 규제 강화가 맞물리면서 임대사업자 등록을 하고 은행 대출을 쓰는 가계가 크게 늘고 있다는 게 금융권의 진단이다. 실제로 국토교통부에 따르면 2012년 5만2,000명(주택 건설업체, 준공공 임대사업자 제외)에 불과했던 임대사업자는 지난해 기준으로 13만5,000명으로 불어났다. 문제는 임대사업자대출은 당국의 거시건전성 규제 밖이라는 점이다. 실제로는 가계대출에 가깝지만 표면적으로 기업대출로 분류되기 때문에 LTV와 DTI 등의 적용을 받지 않는다.

한국은행의 한 관계자는 “지난해 3월 기준으로 대부분 임대사업자로 추정되는 다주택자의 금융부채 규모는 143조원에 달한다”며 “아직은 부채상환 능력이 나쁘지 않지만 50대 이상이 60%를 넘어서고 자산 대부분이 실물자산 위주인 만큼 부동산 가격 하락 충격에 취약하다”고 말했다.

/김상훈·조민규기자 ksh25th@sedaily.com