하반기 부동산 시장은?.. '강남 재건축' 한풀 꺾이고 양극화 심화

(사진=스마트이미지 제공)

올 하반기 부동산 시장은 중도금 집단대출 규제, 조선·해운업 구조조정, 브렉시트(영국의 유럽연합 탈퇴) 등 대내외 변수들로 인해 요동칠 전망이다. 건설업체들은 강남 재건축 시장을 겨냥한 중도금 대출 규제의 불똥이 어디까지 튈지 크게 긴장하고 있다.

전문가들은 하반기 부동산 시장은 대내외적 불안 요인들이 늘어나면서 상반기보다는 위축될 것으로 보고 있다. 다만, 하반기에도 여유자금은 부동산 시장으로 유입될 것으로 보여, 상반기보다 상승폭은 다소 둔화하더라도 상승세는 어느 정도 이어갈 것으로 예상되고 있다.

◇ 강남 재건축 아파트 분양시장…과열 한풀 꺾일 듯

정부가 중도금 집단대출 규제에 나서면서, 강남 재건축 분양시장을 중심으로 뜨겁게 달아올랐던 과열 분위기는 일단 한풀 꺾일 전망이다.

강남권은 거의 대부분, 강남권을 제외한 서울과 수도권은 중대형 분양시장이 이번 대출 규제의 영향권에 들어갔다.

중도금 집단대출 규제의 핵심은 7월 1일 이후 입주자 모집공고를 하는 9억 원 초과 주택에 대해서는 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출보증 대상에서 아예 제외시킨 것이다.

강남권에서는 전용면적 59㎡의 소형 아파트마저 분양가가 9억원을 웃돌아 HUG의 중도금 집단대출보증을 받지 못한다. 부동산114에 따르면, 올들어 서울 강남권의 평균 분양가는 3.3㎡당 3916만원에 달했다.

개포주공 3단지 재건축 조합과 시공사인 현대건설은 대출 규제가 시행되기 전에 입주자 모집공고를 하기 위해 '디에이치 아너힐즈' 분양가를 3.3㎡당 평균 4350만원, 최고 4700만원 이하로 낮추었으나 결국은 분양승인을 받지 못했다. 당초 업계에서는 '디에이치 아너힐즈'의 3.3㎡당 분양가는 평균 4500만원, 최고 분양가가 5천 만원을 돌파할 것으로 추정한 바 있다. '디에이치 아너힐즈'는 당초 오는 8일 분양예정이었다.

이처럼 HUG의 보증요건이 강화되면서 중도금 대출을 받기가 어려워지고, 시공사 연대보증을 통한 중도금 대출을 받더라도 대출 이자가 상승할 수 있어, 분양시장에서 투자심리가 위축될 것으로 보인다.

리얼투데이 김광석 센터장은 "중도금 집단대출에 대한 제한이 생겨 강남권을 중심으로 신규 분양시장에서 투자심리가 많이 위축될 것으로 보인다"고 밝혔다.

투기세력뿐 아니라 실수요자들마저 위축될 수 있다는 목소리도 있다. 박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 부동산전문위원은 "분양 보증강화로 서울 우량 단지들은 인기를 이어갈 것으로 보이지만, 실수요자 입장에서의 위축은 불가피해 보인다"고 밝혔다.

건국대 부동산학과 심교언 교수는 "수도권의 경우 판교·수원 일부·성남 등 서울 강남권에 인접한 지역들은 분양·매매시장에서 그나마 강한 모습을 보이겠지만, 외곽은 주춤할 것"이라고 관측했다.

특히, 공급과잉 논란 속에 미분양 물량이 늘고 있는 지방은 침체 분위기가 나타날 것으로 보인다. 심교언 교수는 "중도금 집단대출 규제가 죽어가고 있는 지방시장에 굉장히 악영향을 미칠 것"이라고 밝혔다.

국토교통부에 따르면, 5월 지방 미분양주택은 3만4569가구로 4월보다 9.8%(3098가구)나 증가했다.

◇ 아파트 매매 시장 양극화…수도권 상승폭 둔화, 지방은 하락세

강남 재건축 분양시장 위축은 올 하반기 아파트 매매 시장에도 적지 않은 영향을 끼칠 것으로 보인다.

전문가들은 서울 등 수도권은 가격 상승폭이 둔화하는 가운데, 공급과잉 논란속에 미분양 물량이 늘고 있는 지방은 하락세를 보이는 등 양극화가 심화될 것으로 보고 있다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 "하반기에는 수도권과 비수도권의 양극화 현상이 극명하게 나타나면서 수도권은 어느 정도의 보합선을 유지하는 선에서 선방할 수 있을 것으로 보이지만, 비수도권은 그렇지 않을 것으로 보인다"고 밝혔다.

박합수 전문위원은 "서울 등 수도권 매매시장은 하반기에도 큰 틀에서는 소폭의 상승세가 유지될 것으로 보인다"고 밝혔다.

한국건설산업연구원은 하반기 수도권 주택가격은 0.3% 오르는 반면, 지방은 1.0% 하락할 것으로 내다봤다.

[CBS노컷뉴스 박종환 기자] cbs2000@cbs.co.kr