[기고]2016년 주택시장 위기인가?

송인호 한국개발연구원(KDI) 연구위원

송인호 한국개발연구원(KDI) 연구위원 © News1

2015년 주택시장은 전반적으로 양호한 흐름을 보였다.

아파트 매매가격은 지난해 대비 5.3%의 상승률을 기록했고 전세가격 상승률은 6.1%로 주택매매가격 상승폭보다 큰 가운데 매매가격대비 전세가격비율이 70%를 상회하면서 상승세를 지속하고 있다.

전세가격 상승은 저금리에 따른 임차인의 월세전환 속도가 빨라짐에 따라 기존 전세물량이 줄어든 것에 주로 기인한 것으로 보인다.

2015년 아파트 분양시장은 그 어느 때보다 가장 많은 분양물량을 쏟아내며 2000년 이후 최대의 공급물량인 50만가구 이상을 기록할 것으로 전망된다.

이같은 2015년 주택시장의 양호한 흐름이 2016년에도 이어지지는 않을 것으로 보인다.

우선 2015년 급증한 아파트분양공급 물량이 당장 미분양 증가로 이어지면서 2016년 주택시장심리에 부정적 영향을 줄 것으로 예상되고, 2017년 말 또는 2018년 입주시점에는 지역적으로 일시 공급과잉이 나타나면서 주택시장 가격에도 부담요인으로 작용할 것으로 예상된다.

최근 주택공급 급증에 대한 우려는 2015년 증가물량이 보통의 사이클에서 벗어나는 물량이라는 점이다. 공급과잉에 대한 우려가 주택시장 전반에 반영되면서 2016년도의 주택수요를 위축시키는 요인으로 작용할 것으로 보인다.

최근 미국의 금리 인상은 2016년에도 순차적인 금리 상승과 연계될 가능성이 높다. 이러한 시기에 우리나라의 주택담보대출 금리도 상승하기 시작하면서 주택수요를 위축시키는 요인으로 작용할 가능성이 크게 나타난다. 또 우리나라의 거시경제의 대표적 지수인 경제성장률도 3% 내외의 저성장을 이어갈 것으로 예상되는 시점이다.

2016년 2월과 5월에 각각 시행될 수도권과 비수도권의 주택담보대출자의 상환능력심사 강화는 더욱 주택수요를 위축시킬 것으로 보인다. 이러한 여러 요인들을 고려할 때 2016년 주택 매매가격은 상승폭이 축소될 것으로 전망된다.

이같은 부정적인 전망보다 더 중요한 것은 주택시장의 추세적 하락요인이 가까이 다가오고 있다는 점이다. 바로 주택수요의 기본 연령층인 생산가능인구 감소다.

통계청에 따르면 15~64세의 생산가능인구가 2017년부터 감소세로 돌아서는 것으로 추계되고 있다. 2018년에는 65세 이상 인구 비율이 14%를 넘어 고령사회에 진입할 것으로 예상한다. 생산가능인구 감소와 고령화는 주택시장의 지속적인 수요 감소와 주택매물의 지속적인 공급증가와 관계한다. 이는 주택가격의 추세적 하방압력으로 작용하는 요인이다.

반면 일각에서는 가구분화 증가를 말하고 있지만 1인 가구의 증가는 주로 주택수요의 기본 층에서 가장 구입능력이 취약한 20~30대와 60대 이상의 연령층이 주류를 이루고 있어 고령화가 주택시장에 미치는 영향에 비해 매우 미약하다고 할 수 있다.

곧 다가올 추세적 하방압력 요인에 대해 2016년은 각 경제주체가 어떻게 준비하느냐에 따라 매우 중요한 전환점이 될 수 있는 시기다.

먼저 우리나라의 주택시장의 전반적인 체력을 강화하려면 주택금융 건전성을 고려하면서 정책당국은 과거 공급위주의 주택정책을 개선할 필요가 있다.

건설사는 분양위주 주택사업을 중장기적 임대서비스위주 사업으로 전환하면서 주택임대시장의 패러다임 전환에 대해 적극적으로 대응해야 할 것이다.

가계는 과거의 분양권 프리미엄은 잊어버리고 주택서비스에 의한 주택가격 결정이 이루어질 수 있도록 합리적 선택을 고려해야 할 것이다.

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