'9·2 대책' 전문가 평가 "전세난에 기름 부었다"

정부가 내놓은 '9·2 주거안정화 대책'에 대해 부동산 전문가들의 비판이 줄을 잇고 있다. 정부가 서민 주거불안을 해결할 의지가 있는지조차 의문이라는 시각이 있는가 하면 일각에선 실효성 없는 '땜질식 대책'이라고 혹평한다.

국토교통부는 지난 2일 '서민·중산층 주거안정 강화방안'을 발표했다. 지난해 9·1대책 이후 1년 만에 내놓은 후속조치다. 그러나 이번 대책은 현재 진행 중인 뉴스테이와 전세·매입임대 공급물량을 일부 확대하고 주거비 융자지원을 강화한다는 게 내용의 전부다.

그나마 독거노인·대학생 등 저소득 1인 가구를 위한 민관합동 리모델링 임대사업이 눈에 띄지만 전문가들은 사업성이 낮아 임대사업자의 참여가 불투명하다고 입을 모은다. 특히 재건축·재개발 관련 대책은 가뜩이나 불안한 전·월세시장에 기름을 부은 격이라고 평가했다.

리모델링 임대주택에 대해 전문가들은 실제 사업에 참여하는 이들이 적어 실효성이 낮을 것으로 내다봤다. 국토부는 노후주택을 개량해 시세 50~80% 수준으로 8~20년 동안 임대주택을 공급할 경우 리모델링비용을 1.5%금리로 최대 2억원을 지원할 계획이다.

그러나 현재 정부의 저금리 기조에 따라 집주인 스스로 대출을 받아 주택을 리모델링한 뒤 시세만큼 임대료를 받는 게 더 낫다는 의견이 많다. 또한 세원노출, 장기임대, 매매와 상속 규제 등의 부담을 감수하면서 자발적으로 사업에 참여할 집주인이 얼마나 있겠느냐는 지적이다.

이미 세입자 수요가 충분한 지역은 리모델링 공사기간 동안 임대료를 받지 못하는 불편을 감수해야 하고 수요가 충분하지 못한 지역은 임대료를 통해 대출금을 갚을 수 있을지조차 미지수라서 사업구조가 매력이 없다는 비판도 있다.

실제로 국토부가 수도권 4억8000만원 수준의 단독주택(전용 85㎡)으로 시뮬레이션한 결과 공사비 1억9200만원을 주택도시기금에서 빌려 다가구주택으로 리모델링해 6가구를 20년간 시세(40만원)의 70%인 28만원의 임대료를 받으면 월 54만원의 수익이 발생하는 것으로 나타났다.

이는 세금과 융자상환, 한국토지주택공사(LH)에 내는 임대관리 위탁수수료(임대수익 7%)를 제외한 것이다. 임대 기간을 8년으로 단축하면 오히려 매달 66만원의 손실이 발생, 13년 이후에나 이익이 발생하는 등 사실상 임대사업자가 임대료를 받아 생활하기 어려운 수준이다.

집주인 리모델링 매입임대 2000가구, 공공실버주택 1300가구인 공급물량 역시 대학생과 독거노인의 주거 문제를 해결하기에는 턱없이 부족하다. 임대사업을 민간 위탁으로 진행하겠다는 것도 LH의 방향성과 배치되는 부분이다.

박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 "정부 주도 임대주택 공급은 물리적 시간이 오래 소요되는 만큼 차라리 국내 임대시장의 80~90%를 차지하는 민간 임대사업자에 대한 금융·세제 지원을 늘려 당장의 가을 이사철 전세난을 해결하는 게 낫다"고 제안했다.

/사진=뉴스1 민경석 기자

아울러 이번 대책은 재개발·재건축 규제 완화에 초점이 맞춰져 있어 서민·중산층 주거안정과는 거리가 있다는 지적이다. 도시재생사업 육성을 강조해온 정부정책을 스스로 역행하는 꼴이어서 시장 혼란만 키운다는 비판도 따라붙었다.

대표적으로 정비구역 지정권한을 시장과 군수에게 위임한 방안이 꼽힌다. 현재 진행되는 뉴타운·재개발 출구전략과 엇박자를 낼 뿐만 아니라 전면철거방식에서 도시재생으로 전환하는 최근 추세와도 모순돼 성과주의에 기반을 둔 방안이라는 것.

아울러 단지 내 상가 소유주의 과반 동의만 확보하면 재건축을 추진할 수 있도록 제도가 완화된 것에 대해 수익성이나 재정착 문제 등 합리적인 이유로 재건축에 반대하는 건전한 소수의견이 무시될 우려가 크다는 지적도 제기됐다.

이밖에 준주거·상업지역 내에서 정비사업이 추진되면 일정비율 범위에서 오피스텔 공급을 허용하는 방안, '전문 조합관리인' 제도와 '검인 동의서' 제도 도입, 대물 납부에서 현금납부방식으로 기부채납 범위 확대 등 대책의 면면을 살펴보면 주거안전이라는 본래 취지가 무색하다는 평가다.

더 큰 문제는 재건축·재개발 사업의 경우 실질적으로 주택 공급 효과도 크지 않은 데다 이주수요가 생겨 당장 올 가을 전세난은 물론 앞으로 더 큰 악영향을 미칠 수 있다는 점이다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "현재 강남 재건축사업에 따라 이주 수요가 급증하면서 심각한 전세난이 우려돼 서울시에서 이주 시기를 조정하려는 상황인데 재건축·재개발사업의 속도를 내겠다는 게 서민 주거 안정에 어떤 도움이 될지 모르겠다"고 말했다.

장재현 리얼투데이 팀장 역시 "9·2대책이 서민과 중산층의 주거안정을 도모하기 위한 것인지 의문"이라며 "전세난 해결을 위해 정부가 고심한 흔적이 보이지 않는 데다 대부분 기존 대책을 손질하는 수준이어서 실효성이 없을 것"이라고 지적했다.

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성동규 기자

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