[한수진의 SBS 전망대] 정부의 서민주거 강화 방안 실효성 있나?

* 대담 : 정철진 경제칼럼니스트

▷ 한수진/사회자: 

전셋값 폭등은 이제 더 이상 충격적인 뉴스는 아니지만요. 9월 이사철이 되면서 그 강도가 세도 너무 셉니다. 서울의 경우 집값 대비 전셋값 비율이 80%가 넘는 아파트가 많아졌고요. 2년 후 재계약 하면서 억대를 올려주는 경우도 꽤 익숙한 풍경이 됐습니다. 그래서 정부는 지난 2일 서민 주거 안정 강화 방안을 내놨는데요. 일명 9·2 주거대책이라고 하죠. 하지만 그 효과에 대해서는 많은 의문이 제기되고 있습니다. 가을 부동산 시장 이야기좀 나눠보겠습니다. 정철진 경제칼럼니스트와 함께하겠습니다. 정철진 선생님 안녕하세요. 

▶ 정철진 경제칼럼니스트: 

네 안녕하세요. 

▷ 한수진/사회자: 

먼저 간략하게 시장 상황부터 정리를 해볼까요? 또 전셋값 올랐다. 많이 올랐다. 이런 내용이 되겠죠?

 ▶ 정철진 경제칼럼니스트: 

그렇습니다. 본격적인 가을 이사철 아닙니까? 아마도 청취자 여러분들이 더 많이 느낄 것 같고요. 전셋값 임대시장 상황이요. 또 한편으로는  전셋값이야기를 하는게 큰 의미가 없을 것도 같습니다. 왜냐하면 기본적으로 지금 전세물량이 없습니다. 그러니까 이미 상당수 물건들은 반전세나 반월세로 돌아가서, 그게 대중화 되어가고 있거든요. 전세자체가 희귀해서 서울 강남구 쪽에서는 이번 2달 여름부터 9월 오면서 4천 5천씩 올랐다고 하는데도 대표성 측면에서는 더 이상 의미가 없다. (전세가) 없으니까 굉장히 미미하니까요 

▷ 한수진/사회자: 

아예 물량이 없다 이 말씀이시네요. 

▶ 정철진 경제칼럼니스트: 

그렇죠. 

▷ 한수진/사회자: 

근데 서울 강남이야기가 나와서 그런데요. 재건축 아파트 이주 시기 조정은 어떻게 되어가고 있습니까? 

▶ 정철진 경제칼럼니스트: 

이게 중대한 문제인데요. 전셋값 폭등이라는게 기본적으로 2008년말 이어져 왔던 저금리 상황이라든가 또 한국부동산 전망이 불투명해서 매매가 안 일어나는 이런 것들이 맞물린 결과인데요. 최근 2년 정도는 강남 재건축 아파트 영향이 굉장히 큽니다. 이게 뭐냐 하면 재건축을 하면 이전 살던 분이 이주하지 않습니까, 잠깐. 이주하면서 주변 전셋값 올리고 다시 옆으로 가서 강북 쪽으로 옮겨가면 거기 또 올리고 강북에서 밀리면 수도권으로 가고 이 영향이 큰데. 올 하반기에 또 이주하시는 규모를 보면 좀 큰데, 강남구 개포주공3단지 이쪽에서 1,160가구 움직입니다.

개포 시영 1,970단지, 강동 고덕주공 3단지 2,580, 송파구 풍납동에도 545. 6200여 가구가 움직여야 합니다. 이분들이 움직이면 또 전세 찾아서 가야 하는 거 아닙니까, 2년 동안이요. 서울시가 10일 날 주택정책심의위원회 열어서 이 분들의 이주시기를 차근차근 조정한다, 큰 플랜을 짠다고 하는데 결과 한 번 봐야 합니다. 왜냐하면 이게 재산권 침해와 맞물려 있어서 봐야 하는데 여기서 그치지 않고 말이죠. 지금 나온 등촌 주공 1단지에서 4단지 이게 한 1만 가구 정도 물량이 되는데 사업시행인가를 받았거든요. 이 분들도 또 움직여야 하는 거 아닙니까. 적어도 내년 초에. 그러니까 전세난, 월세 전환, 반전세 이게 내년까지는 거의 확실하게 이어진다. 이렇게 볼 수 있겠습니다. 

▷ 한수진/사회자: 

그래서 지금 나온 게 9.2 주거대책인데요. 일단 많은 내용이 있던데 어떤 내용인지 정리가 될 수 있을까요? 

▶ 정철진 경제칼럼니스트: 

큰 틀은 박근혜정부의 기본적인 주거대책 방향, 그러니까 임대주택을 짓는데 도심에다가 좀 더 좋은 업그레이드 임대주택을 짓겠다. 그리고 공공임대에서 나아가서 이제 민간 사업자를 끌어들이는 민간임대로 가겠다, 큰 틀이 이번에도 반영이 됐습니다. 과거 나왔었던 행복주택, 뉴 스테이 사업도 그랬었고 이번에 스포트라이트 많이 받았던 단독주택 리모델링 임대 사업이라는 것도 9.2 주거대책에서는 말이죠. 기본적인 박근혜정부의 주거 정책관과 궤를 같이 한다고 보면 될 것 같습니다.

▷ 한수진/사회자: 

단독주택 리모델링 사업 이거 기사도 많이 나왔던데요. 구체적으로 어떤 건가요?

▶ 정철진 경제칼럼니스트: 

노후 단독주택 다가구주택을 소유한 집주인한테 정부가 저금리의 저리의 돈 빌릴 자금을 빌려줍니다. 그러면 집주인이 리모델링을 하게 되죠. 그러면 리모델링한 주택을 주거취약계층, 가령 독거노인이나 대학생들에게 공급한다는 건데 독거노인, 대학생, 저소득층 1인 가구가 들어가면 시세의 한 절반에서 80% 정도의 임대료만 떼면 되는 거고요. 집주인에게는 어떤 혜택이 돌아가나. 아까 말한 것처럼 저리 자금 융자뿐만 아니라 8년에서 20년 간 예상임대수익을 연금 방식으로 확정 지급하겠다. 그 다음에 임대가 끝난 다음에는 리모델링할 때 다시 돌려받을 수 있다. 이런 게 큰 틀인데 실효성입니다.

과연 집주인들이 이 사업에 선뜻 동참할까, 라는 게 가장 큰 문제이고. 또 노후 된 단독 다가구주택은 이런 저런 법적인 문제들도 많이 얽혀 있어서 이거 푸는 것도 쉽지 않거든요. 그래서 공급량이 얼마나 될까. 보기에는 좋은 떡인데 단독주택 리모델링 사업이라는 것이요. 효과성을 보여줄 수 있는지 의문이 되고 이거 9.2 대책 좀 보면 재개발 재건축 규제 완화 또 포함이 됐거든요. 현금 납부라든가 이런 게 포함이 돼 있는데 이 목적은 의미가 있죠.

왜냐하면 재개발도 하고 재건축도 하면 기본적으로 공급량이 늘어나는 거니까 중기적으로 보면 임대 시장 도움이 된다. 그런데 중기적인 거고 이거 하게 될 경우 재개발하고 재건축하고 또 이주민 생기는 거 아닙니까. 그러면 2년 반에는 전세난이 더 가중되는 거니까 이게 뭐냐 하는 지적이 나오는 것이죠.  

▷ 한수진/사회자: 

어렵네요. 박근혜정부의 주거대책의 경우에 방향성은 좋은데 구체적인 실천 플랜이 부족하다, 이런 지적도 있던데요?

▶ 정철진 경제칼럼니스트: 

그렇습니다. 행복주택도 이번에 처음 나온 건 잘 됐다고 하죠. 송파구 삼전지구, 서초구 내곡지구 이런 데 경쟁률도 많게는 10대 1 이렇게 되는데 다음이 문제입니다. 지금 보면 목동 지역 같은 경우는 시범지구 해제될 조짐 보이고 있고 송파 잠실도 우리는 행복주택 안 한다. 해제요청 잇따르고 있지 않습니까. 기존 주민 반발은 있는 거죠. 왜냐? 임대주택 일단 들어온다고 하면 기존 아파트들 집값 떨어지는 걱정 때문에 반발을 많이 하고요.

그런데 더 중요한 게 실제적으로 해보니까 행보주택이라는 게 부지비용, 건축비 이제 높은 거예요. 즉 짧게 말씀드리면 도심 속에다 임대주택 짓고 사회초년생 신혼부부한테 시세보다 싼 대가로 임대를 준다는 건데 도심 속에다 지으려니까 초기 투자비가 높아요. 건축비, 부지비용도 높고 그러니까 시세보다 거의 40%는 싸야 매력이 있는 건데 지금 보면 시세만큼 올라가고 있거든요. 그러니까 구체적인 사업으로 들어갔을 때 많은 벽에 부딪치고 있는 겁니다.

▷ 한수진/사회자: 

그러고 보면 이번 정부 핵심 주거대책이 행복주택 또 뉴스테이 이렇게 되는 건데 행복주택도 그렇고요. 뉴스테이 역시도 많이 힘들어 보이던데요?

▶ 정철진 경제칼럼니스트: 

그렇습니다. 뉴스테이도 콘셉트가 좋죠. 이게 쉽게 말하면 기업형 임대주택 아닙니까. 지금 보니까 임대시장 개인들이 거의 주도하고 있다. 개인들이 집 3채 갖고 2채 전세 주고 월세 주고 그런다. 그래서 나온 게 그러면 우리가 민간사업자, 거대건설사들, 중견건설사 이상을 끌어들이자 해서 그때 나온 게 기업형 임대주택인데. 표방한 게 업그레이드 아파트. 임대아파트이긴 한데 굉장히 좋고 8년 거주 보장한 다음에 다시 건설사에 주니까 민간사업자에게도 매력이 있다, 이랬는데 이번에 뉴스테이 3법이라고 해서 기업형 임대주택 법 통과한 거 보니까 이번에는 건설사에 너무 많은 특혜를 혜택을 몰아준 겁니다.

왜? 그동안에 안 들어왔거든요, 건설사가. 그러니까 시민단체들은 바로 뉴스테이 법이 건설사들 배불려 준다, 이렇게 지적을 하고 있고요. 또 이런 혜택이 없으면 건설사들이 업그레이드 임대아파트를 지을 이유가 없습니다. 이런 저런 요인이. 그래서 방향성은 참 좋은데 하나하나 해보면 구체성에서 많은 부족함은 느낀다, 이렇게 보여집니다.

▷ 한수진/사회자: 

그러면 말이죠. 이렇게 전세난은 심각해지고 월세로 돌리면 서민은 물론이고 웬만한 중산층도 힘들다는 거고요.

▶ 정철진 경제칼럼니스트: 

네 그렇죠.

▷ 한수진/사회자: 

업그레이드 임대주택 컨셉이라는 것도 우선적으로 물량이 공급되어야 하는 건데 지금 보면 어떨까요?

▶ 정철진 경제칼럼니스트: 

물량이 굉장히 부족하고요. 공공임대주택은 5,000가구 정도는 할 수가 있습니다. 이건 국가에서 하니까 분명히 됩니다. 원래 당초에 정책의 취지는 민간에서 들어와서 민간임대에서 함께 터져줘야 공급을 채우는데 뉴스테이 같은 경우에 2만 가구 정도 확대하고 이렇게 하고요. 이번에 단독주택 리모델링이라는 것도요. 민간인들이 와서 임대주거를 하려는 이런 취지는 보이는데 지금 공급 여부는 꽤 불투명하고 유동적인 그런 측면이 있습니다. 왜냐하면 민간사업자들이 쉽게 자본주의 사회에서 해라 말아라 할 수 없지 않습니까. 당근과 채찍인데 그런 측면이 있고요.

그럼에도 불구하고 평가를 하자면 도심에 살기 편한 데 효과성 있는데다가 임대주택을 짓고 좀 더 좋은 업그레이드 된 임대주택을 지어서 중산층도 들어오게 한다는 취지는 좋거든요. 왜냐하면 과거에 이명박 정부에 메인 주거대책은 보금자리주택이라고 아마 기억나실 겁니다. 그런데 이게 지금 전매 제한이 다 풀리지 않았습니까. 그래서 좋은 지역은 4억 이상 차익 났다고 합니다. 생각해보십시오. 이건 한 몇몇 개인에게 로또 터트린 거 아닙니까. 

▷ 한수진/사회자: 

그러네요. 

▶ 정철진 경제칼럼니스트: 

당시에도 왜 이러냐. 임대로 가면 공공 택지개발 했으니까 이익은 돌아갈 텐데 보금자리처럼 소유를 줘버렸으면 그 분들만 혜택이 간다는 지적이 많았는데 역시나 그런 문제점이 나온 거 아닙니까. 이번에 행복주택, 뉴스테이 이렇게 임대로 가는 것은 맞는데요. 글쎄요. 해보니까 쉽지는 않다, 이렇게 보여집니다.

▷ 한수진/사회자: 

하여간 이 방향은 맞다. 그 취지는 계속 살렸으면 좋겠다, 하는 말씀이시군요. 

▶ 정철진 경제칼럼니스트: 

네.

▷ 한수진/사회자: 

정부의 고민이 더 필요해 보입니다. 오늘은 여기까지 듣겠습니다. 잘 들었습니다. 고맙습니다. 

▶ 정철진 경제칼럼니스트: 

감사합니다. 

▷ 한수진/사회자: 

경제칼럼니스트 정철진 씨였습니다.