저금리 시대 '선임대 후분양' 봇물.."공실 걱정 덜고 수익률 보장"

최근 저금리 기조로 수익형 부동산에 투자자가 몰리면서 일정 기간 수익률이 보장되는 '선임대 후분양' 상품 인기가 높아지고 있다. 선임대 후분양 수익형부동산은 분양업체가 우선 임차인을 확보한 상태에서 수익보장 방식으로 분양함으로써 투자자가 직접 임차인을 찾아야 하는 부담이 없고 일정 기간 임대수익이 보장된다는 장점이 있다.

2일 분양업계에 따르면 수익형 부동산 투자에 관심이 커지자 공실 걱정이 없는 선임대 방식으로 상가 등을 공급하는 사례가 늘어나고 있다. 선임대 후분양 상가는 임차인 특성이나 성향을 미리 파악할 수 있고 임차인이 확보됐다는 점에서 투자 전에 상권 및 임대 활성화 정도를 가늠해 볼 수 있다. 또 계약된 분양가와 임대료 비교가 가능해 예상 투자 수익률을 따져보기 쉽다.

■임대·수익률 확정 상가 오피스텔 눈길

최근 수도권을 중심으로 안정적 수익률이 보장되는 선임대 상가가 잇달아 분양에 나선다. 일부 상가는 확정수익률 보장까지 내세우고 있다.

위례신도시에서는 근생8부지 첫 공급 근린상가인 '위례 드림시티'가 분양중이다. 지하 3층~지상 5층, 연면적 8088.63㎡, 총 66개 점포 규모로 3면 개방형 상가다. 위례신도시에서 가장 빠른 상권형성이 기대되는 곳으로, 전문음식점, 미용실, 편의점 등이 선임대돼 있다.

서울 은평구 응암동에 공급한 백련산 힐스테이트 단지 내 상가도 우량 업종인 병원(소아청소년내과, 피부과, 정형외과)이 선임대된 점포를 분양중이다. 선임대 확정 점포는 1층과 2층 각각 2개 점포씩 총 4개 점포로 실투자금 2억~3억원대면 분양이 가능하다.

경기 광명시 소하동 광명 행운드림프라자 상가도 분양 중이다. 광명 역세권택지개발지구 신규 4000가구와 기존 주거 8000가구 사거리 코너와 횡단보도를 접해 노출과 시인성이 탁월하다. 지하 3층~지상 4층 총 점포 35개로 1층 미용, 편의점, 제과점, 약국, 안경점 등이 이미 분양됐거나 분양 중이다.

선임대 후분양 오피스텔 중 확정수익을 보장해주는 곳도 있어 눈길을 끈다.

경기 용인시 처인구 역삼구역 '용인센트럴 코업' 오피스텔 426실이 이달 분양에 들어간다. 지하 4층~지상 17층 규모로 각 실별로 최소 6년간 임대수익이 확정됐다는 것이다.

서울 마포 신공덕동에 스튜어디스, KTX 승무원 전용 호피스텔인 '공덕역 블루마리 오피스텔'도 2년간 월 70만원(수익률 9% 이상)을 확정지급 해준다고 설명한다. 강서구 방화동 5호선 개화산역 역세권 도시형생활주택 '경동팰리스힐'도 회사보유분을 분양중이다. 분양가는 주력 평형이 9000만원대다. 현재 매달 45만원 이상을 받아 분양가 대비 연간 12~13%대의 고수익을 보장한다고 전한다.

■가짜 세입자·분양업체 수익보전 등 '확인'

전문가들은 임차인이 확보된 수익형 부동산이라고 무조건 투자는 주의해야 한다고 지적한다.

막상 준공 후 주변에 경쟁 물량이 증가하면서 지속적으로 임차인을 확보하는 데 어려움을 겪는 일이 발생할 수 있기 때문이다. 게다가 가짜세입자를 통한 편법분양 가능성도 배제 못해 사전에 사업자등록증 확인, 임대보장기간 등을 확실히 파악해야 한다고 조언한다.

장경철 부동산센터 이사는 "통상 임대가 확정된 수익형 상품은 계약시 받는 임대료와 임차인이 실제 지급하는 금액이 같은지 확인해야 한다"며 "분양업체가 분양 성적을 올리기 위해 임차인이 내는 임대료에 일정 기간 수익을 보전해 주는 경우는 임대 보장기간이 지나면 실수령 임대료가 줄어들 수 있다"고 말했다.

kimhw@fnnews.com 김현우 기자

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