청담 아파트로 분석한 '리모델링 효과'..수직증축하면 얼마나 남길까?

기존 리모델링에 비해 수직증축을 적용한 아파트 리모델링의 사업성은 얼마나 나아질까. 올해부터 아파트를 리모델링해 증축할 때 위로 올려 지을 수 있고 가구수도 15%까지 늘릴 수 있게 됐다.

서울 강남구 청담동 래미안 로이뷰는 지난달 리모델링이 완료된 아파트다. 강남구 청담 아이파크는 다음달 리모델링이 완료될 예정이다. 두 아파트는 리모델링한 뒤 최소 3억원 이상 올랐다.

다만 집주인은 리모델링 아파트를 팔고자하면 비싸게 내놓아야 손해를 보지 않는다. 리모델링 분담금, 부동산 중개 수수료, 양도세, 공사기간 전세와 이주 비용까지 감안하면 리모델링 아파트 매매로 시세차익을 남기기 어렵다.

두 아파트가 수직 증축 리모델링을 했다면 분담금은 얼마나 줄었을지 계산해봤다.

◆ 리모델링 아파트 고가 시세 맞춰 매각해야 이득

삼성물산이 리모델링한 청담동 래미안 로이뷰는 전용면적 110㎡ 177가구로 구성된다. 리모델링 전 이름은 청담두산 아파트로 전용면적이 모두 84㎡였다. 2011년 7월 공사를 시작해 올해 1월 완공됐다.

로이뷰는 리모델링 전 시세가 평균 10억원 가량이었다. 가구당 분담금은 평균 2억9000만원이었다. 국민은행 부동산 알리지에 따르면 해당 단지는 11억~13억원에 거래된다. 중·고층에 조망권이 좋으면 호가가 15억원까지 올라가기도 한다. 부동산이나 인터넷 매물로 등록 돼 있는 아파트의 시세는 11억~15억원이다.

해당 주택을 14억원 받고 판다고 가정해보자. 부동산 중개 수수료율을 0.7%로 적용하면 960만원, 등기수수료가 120만원가량 필요하다. 결국 분담금 2억9000만원과 합하면 3억원이 넘어간다. 발생하는 차익은 1억원 미만이다. 양도세까지 계산하면 이익은 더 줄어든다. 준공기간 동안의 이주시 발생하는 이사비용과 전세금 이자까지 고려하면 크게 줄어들 수 있다.

현대산업개발이 시공중인 청담동 아이파크는 전용면적 85㎡ 108가구를 110㎡로 확대했다. 올해 3월 중 완공될 예정이다. 리모델링 전 시세가 3.3㎡당 3000만원 가량이었다. 약 7억5000만원에 거래된 셈이다.

국민은행 부동산 알리지에 따르면 이 아파트 단지 평균 매매가격이 10억~12억5000만원이다. 평균 분담금이 2억6000만원이었으므로 최저가격대에 팔게되면 이익이 별로 나지 않는다. 12억원에 판다고 가정하면 중개수수료율 0.7%를 적용할 경우 840만원의 중개수수료가 발생한다. 등기 수수료는 약 110만원이다. 로이뷰와 마찬가지로 1000만원가량 비용이 추가된다. 최고 시세선에 맞춰도 시세차익이 2억원 이하다.

◆ 수직증축하면 분담금 크게 줄어… 시장상황 고려해야

두 아파트가 수직증축했다면 분담금을 얼마나 줄일 수 있었을까. 전체 가구수의 15%를 추가할 수 있으므로 로이뷰는 26가구가 더 지어져 총 203가구로 늘어난다. 삼성물산에 따르면 3.3㎡당 리모델링비용은 약 397만원이었다. 1가구당 1억3100만원 정도다. 총 26가구를 추가하는데 34억원 가량 공사비가 발생한다.

분양가를 12억원으로 계산하면 총 312억원 이득이 생긴다. 단순 계산으로 기존 입주자 분담금을 1억5700만원정도 줄일 수 있다. 시공사 몫과 사업비 명목 등을 빼도 가구당 분담금을 1억원 가량 줄일 수 있을 것으로 보인다.

청담아이파크는 16가구가 추가된다. 10억원에 분양한다고 하면 160억원 이득이 생긴다. 현대산업개발은 3.3㎡당 리모델링비용을 공개하지 않았다. 평균치인 400만원을 적용해 단순 계산하면 가구당 1억3200만원 가량 비용이 든다. 이익이 139억원 가량 발생한다. 가구당 1억2800만원 가량 분담금을 줄일 수 있다. 마찬가지로 시공사 몫, 사업비 명목을 빼도 7000만원 가량 비용이 감소한다.

이남수 신한은행 부동산팀장은 "시장이 좋지 않은 상황에서는 리모델링하더라도 분담금 탓에 차익이 크지 않을 수 있다"며 "수직증축이 허용돼도 강남·잠실 등 입지가 좋은 곳에서만 가격이 크게 오를 것"이라고 말했다.

박원갑 국민은행 부동산위원은 "실제로 리모델링 시장은 투자 목적보다는 실수요자 중심으로 형성되는 경우가 많다"며 "수직증축을 하게되면 분담금은 줄어들 수 있지만 투자시 시장상황을 고려해야 한다"고 말했다.

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