거품 빠진 '지금' 집주인이 되자

1월, 달리자/ 내집 마련 계획

2014년 새해를 맞아 많은 이들이 계획 짜기에 분주하다. 승진·건강·가정의 행복 등…. 다양한 꿈과 희망을 얘기하는 시기지만 항상 상위권에 자리 잡았던 새해 소망 하나가 몇년 전부터 사라진 분위기다. 바로 '내집 마련'이라는 소망이다.

지금까지 내집 마련은 자녀를 둔 무주택 가장의 1순위 소망으로 꼽혀왔다. "전셋값을 올려주지 못할 거면 집을 비워달라"는 집주인의 타박에 시달려 본 세입자라면 누구나 내집 마련을 꿈꿀 것이다. 특히 유난히도 가팔랐던 지난해 전셋값 오름세를 겪으며 이 같은 소망은 더욱 간절해질 터다.

하지만 최근 주택시장에서는 오히려 '내집 마련 포기자'가 눈에 띄게 늘고 있다. 집값이 떨어졌다고는 하지만 여전히 자신의 소득과 저축만으로는 내집 마련 계획을 세울 엄두조차 나지 않기 때문이다.

경기침체에 따른 고용불안은 날로 커져만 가고 물가는 오름세를 멈추지 않는다. 1년을 고생해서 저축해도 2000만원 모으기가 쉽지 않은 상황에서 전셋값은 올랐다 하면 수천만원이다. 집을 사는 것은 고사하고 살고 있던 전셋집에서조차 밀려나 외곽 지역으로 내몰릴 지경이다.

주택구매 의욕 상실에는 집값 하락에 대한 불안도 한몫 한다. 집 한채는 있어야 한다며 빚을 내 마련했던 아파트가 애물단지로 전락해버린 '하우스푸어'들이 속출하면서 가뜩이나 위축된 주택 구매심리를 더욱 얼어붙게 하고 있다.

이를 반영하듯 최근 주택시장은 전반적으로 하락세를 보이고 있고 전망 또한 밝지 않다. 집값 상승에 대한 기대심리도 낮아졌다. 하지만 이를 반대로 생각하면 거품이 어느 정도 빠진 지금이야 말로 '내집 마련'의 적기일 수 있다.

이와 같은 생각에 집을 장만하고 싶어도 어디서부터 어떻게 준비해야 할지 혼란에 빠진 무주택자들을 위해 '내집 마련 계획 5계명'을 짚어봤다.

특히 올해 내집 마련이나 부동산투자를 계획하고 있다면 '보수적'이라는 단어를 꼭 기억할 필요가 있다. 유럽 재정위기 등 글로벌경기에 대한 불확실성과 집값 회복에 대한 회의적 시각 등으로 매수심리가 계속 위축될 것이라는 전망이 지배적이기 때문이다.

따라서 올해는 경기흐름에 맞춰 현금화가 가능한 지역 또는 상품 위주로 접근하되, 무엇보다 철저한 자금계획을 세운 뒤 실수요 측면에서 접근하는 것이 바람직하다.　 (1) 무리한 대출은 NO!…충분한 자금여력 우선해야

우선 내가 사고 싶은 집값과 내가 현재 보유하고 있는 자산을 재무설계를 통해 면밀히 따져봐야 한다. 만약 내가 사고 싶은 집이 서울시내 아파트로 매매가가 4억원이고 현재 내가 갖고 있는 순자산이 2억원이라면 저리의 '내집 마련 생애최초 주택구입자금대출'을 받는다 해도 2억원을 대출 받아야 한다. 이 경우 이자만 한달에 70만원가량 납입해야 한다.

원리금 상환(대출금리 4% 가정)인 경우에는 가계 부담이 크기 때문에 매매가가 더 낮은 집을 선택하거나 내집 마련을 미루는게 유리하다. 과도한 대출 또는 자금계획이 부재한 액션 플랜은 무리수를 부르기 마련이다. 무리한 재테크 방법을 고집할 경우 하우스푸어나 렌트푸어로 전락했을 때 되돌아올 기회를 잡기가 좀처럼 어려울 수 있으므로 자금여력과 관련해서는 재무상담을 받아본 후 신중히 접근할 필요가 있다.

(2) 부동산 전망은 거시적으로

우리나라는 과거 높은 경제성장률과 함께 부동산가격이 가파르게 오르면서 부동산투자가 확실한 재테크 수단이었다. 하지만 지금은 과거와 같은 높은 성장률을 기대하기는 어려운 상황이다. 이로 인해 부동산을 재테크 수단의 하나로 생각하던 인식도 많이 달라졌다. 인구의 고령화, 선진국으로의 진입, 베이비부머 세대의 은퇴, 저금리 추세 등 고도성장보다는 저성장의 예상이 훨씬 합리적이기 때문이다.

과거와 같은 부동산 폭등장을 재현하기엔 시장의 여건이 녹록지 않은 만큼 부동산을 재테크 방법으로 삼기보다는 보수적인 재무목표로 설정하는 것이 현명하다.

(3) 관심 있는 입지조건, 철저한 분석 필요

입지는 변할 수 없는 조건이다. 따라서 집을 구입하려는 사람들에게 아무리 강조해도 지나치지 않을 것이다. 입지조건에서 고려해야 할 사항은 ▲교통 ▲학군 ▲유해시설 유무 ▲개발 가능성 ▲인구유입 ▲집 상태 등이다. 처음부터 입지조건을 분석하기 어렵다면 본인이 거주했던 지역의 입지를 시작으로 점차 영역을 넓혀가는 것도 좋은 방법이다.

(4) 심리적 안정감 필수

전세를 살면서 2년마다 이사하다 보면 미래 계획을 세우기가 어렵고 전세금을 올려주는 것에 급급해 렌트푸어로 전락할 우려가 있다. 더불어 과거 재테크 방법의 정석이었던 부동산투자는 물론 저금리로 인해 저축을 하기도 쉽지 않은 상황이다.따라서 주택마련 계획이 있다면 현금흐름과 저축계획, 자금운용법 등 재무설계 목표를 정한 후 움직이는 것이 포트폴리오의 적정성 유지와 자금압박 리스크 없이 효율적인 내집 마련을 구현하는 방법임을 잊어선 안된다.

(5) 전세가율 높은 지역 노려라

전세비율이 높은 지역은 전세수요가 많은 반면 매매가는 저렴한 지역이 대부분이다. 따라서 요즘 같이 전셋값 상승이 계속되는 시점에는 전세에서 매매로 전환하기 쉬운 지역이기도 하다.

본인이 전세로 거주하는 지역의 전세비율이 높다면 지역 내 저렴한 단지를 찾아 매매에 나서보자. 전셋값에 조금만 더 보태면 내집 마련이 가능하다. 최근 깡통전세 등으로 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 발생하고 있는데, 이들 지역에선 오히려 매매가 더 안전하다.

또 전세가율이 높은 지역은 각종 생활인프라가 좋다는 증거이자 저평가된 곳으로도 볼 수 있어 지역 전세거주자가 아니더라도 주목할 만하다. 저렴한 가격대를 형성하고 있을 뿐만 아니라 지속적으로 인구유입이 많은 곳이기 때문에 주택경기가 살아나면 시세상승여력을 기대할 수 있기 때문이다.

☞ 본 기사는 < 머니위크 > (

) 제313호에 실린 기사입니다.

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차완용 기자

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