연초부터 시작된 규제완화로 부동산 살아날까? [박원갑, KB국민은행 부동산전문위원]

[앵커]

정부가 내수시장을 살리기 위해 팔을 걷어 부치고 부동산 규제완화에 나섰습니다.

지자체 조례로 제한했던 재개발·재건축 용적률을 법적 상한선까지 올리기 쉽도록 하고 산업단지에 대한 규제도 대폭완화했는데요.

연초 부동산 시장에 어느정도 활기를 불어넣을 수 있을 지 박원갑 KB국민은행 부동산 전문위원 연결해 알아보겠습니다.

박 위원님, 재개발, 재건축 용적률을 법적 상한선인 300% 올리기로 법개정했는데요.

우선 알아듣기 쉽게 어떻게 바뀌는 건지 설명해 주시죠.

[인터뷰]

일단 용적률은 부지 면적 대비해서 건물의 전체면적비율이라고 보시면 되겠습니다.

용적률이 높아지면 그만큼 한정된 대지에건물을 높게 지을 수가 있겠죠.

지금 재개발 재건축은 국토법이라는 법에 용적률이 결정되는데 이게 서울시 같은 경우에는 자체적으로 조례를 통해서 정해놓고 있거든요.

그래서 국토법에는 300%로 되어 있지만 서울시 같은 경우에는 250%로 제한을 해놓고 있는데 앞으로는 지방자치단체장이 필요할 경우에 재개발 재건축 사업장에 대해서 조례에 묶여있는 용적률과 관계없이 상위법인 국토계획법을 적용할 수 있다는 겁니다.

말하자면 용적률을 대폭 완화할 수 있도록 지자체장한테 재량권을 준다, 이렇게 보시면 되고 이번에 적용되는 대상은 상업지역은 안 되고요.

주거지역에 해당되고 사업시행 인가를 받기 이전 단계만해당이 된다, 이렇게 보시면 되겠습니다.

[앵커]

다음 주 부터 용적률이 상한선까지 올라가게 되면 수혜대상은 얼마나 되나요?

[인터뷰]

지금 서울지역만 조사를 해 보니까 결국 사업시행 인가 이전 단지가 해당되는데 총 223곳 정도가 됩니다.

재건축이 84곳 정도 되고요.

재개발이 139곳 정도가 되는데 아무래도 용적률이 올라가게 되면 전반적으로 사업성이 개선되겠죠.

아무래도 늘어나는 용적률만큼 일반 분양을 하는 그런 측면이 있는 것 같고 이렇게 되면 특히 재개발쪽에서는 그동안 출구전략이 굉장히 어려웠는데 탄력을 받지 않을까 이런 생각을 해보고 있습니다.

[앵커]

부동산 시장이 냉랭한데 온기가 돌 수 있을까요?

[인터뷰]

아무래도 지금 부동산시장에서 가장 민감하게 반응하는 것들이 주로 재건축 아니겠습니까?

특히 강남재건축인데 최근에 다주택자 양도세 중과세 폐지가 되고 나면서 약간 소폭 상승하는 그런 모습도 일부 나타나고 있거든요.

전반적으로 보면 아마 거래가 늘어나는 데 심리적으로 안정되는 효과는 있지 않을까 이렇게 예상해 보고 있습니다.

[앵커]

이번에 산업단지에 대한 규제도 대폭 풀린다고 하는데 복합용지제도 이게 도입된다고 하는데 어떤 겁니까?

[인터뷰]

복합용지는 말 그대로 여러 가지 시설들이 들어간다 이렇게 보시면 되겠습니다.

산업시설만 들어가는 게 아니라 각종 공공시설이라든지 그리고 쇼핑 같은 주거시설, 이런 것들이 동시에 들어선다 그래서 원스톱 생활이 가능해지는 구조고 결과적으로 보면 이게 단순히 공장만 들어서는 게 아니라 여러 가지 시설이 같지 들어서면서 생활여건도 개선되고 결국 집주근접생활을 이루는데좀 도움이 되지 않겠나 예상해 보고 있습니다.

[앵커]

노후된 산업단지를 대상으로 3곳을 산업단지를 지정해서 개발한다고 하는데 언제쯤 어디가 지정될 것으로 보십니까?

[인터뷰]

정부는 올 상반기에 지정한다고 해요.

하반기지구지정하고 개발계획을 수립한다고 하는데 전반적으로 정부입장에서는 국토균형개발을 감안해 봤을 때 수도권보다는 지방도시에 좀더 지정할 생각을 갖고 있는 것 같고요.

그리고 그린벨트 해제지역이라든지 혁신도시라든지 이런 택지지구쪽에 아무래도 지정될 가능성이 있어 보이는데 이렇게 된다면 부산이라든지 대구, 창원, 구미, 광양 이런 쪽에 좀더 되지 않을까 이렇게 예상도 해 보고 있습니다.

[앵커]

정부가 내수활성화 차원에서 부동산 규제에 팔을 걷어붙이고 나섰는데 앞으로 남아 있는 규제는 어떤 것이 있는지 그리고 부동산시장 전망은 어떻게 보시는지 말씀해 주시죠.

[인터뷰]

지금 남아 있는 것은 분양가 상한제 탄력적 운영이 남아있고 또 총 부채 상환 비율이 남아 있고요.

그리고 연말까지 유예되어 있는 재건축 환수제 남아있는데 분양가 상한제 폐지는 지금 야당의 반대가 만만치 않아서 지난해 말에도 통과가 안 됐거든요.

아무래도 야당입장에서는 서민들이 내집장만하는 데 좀더 많은 비용이 들어가는 게 아닌가 이렇게 걱정을 하면서 반대하고 있는 것 같고 DTI 규제 완화는 지금 가계부채가 100조원 시대 이런 얘기를 하지 않습니까, 그래서 금융기관의 건전성이라든지 우리 경제 펀드멘탈을 훼손할 수 있는 우려들이 많이 제기되고 있어서 규제를 완화한다하더라도 DTI 규제완화는 쉽지 않지 않겠나 이런 생각이 들고 그래서 전반적으로 본다면 이런 규제완화들이 가격을 올리는 그런 측면보다는 거래를 늘리고 시장의 경착륙보다는 연착륙으로 갈 수 있는 여러 가지 징검다리를 놓는 과정이렇게 봐야 되지 않을까 생각됩니다.

지금 여전히 시장은 그렇게 만만치 않은데 가계부채 문제라든지 여전히 집값 상승에 대한 기대심리가 크지 않다는 점, 그리고 그동안 주택시장에서 왕성한 구매력을 자랑했던 베이비부머가 본격적으로 은퇴한다든지 수도권의 주택수요가 지방 혁신도시나 이런 세종시로 이동하고 있는 이런 점을 감안해 봤을 때 아직까지는 이런 규제완화들이 매물이 소화되면서 전반적으로 거래의 온기가 돌게 하는 그런 측면에서 영향이라고 보지 않을까 그렇게 보고 있습니다.

[앵커]

잘 들었습니다.

박원갑 KB국민은행 부동산전문위원이었습니다.

도움말씀 고맙습니다.

[인터뷰]

고맙습니다.

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