[SEN TV 생생부동산]경매제도 변화로 예상하는 2014년 경매시장

2014년은 지금까지의 경매관련 제도가 대대적으로 보완되어 시행되는 원년이다. 경매시장이 더 뜨겁게 달궈질 전망이다. 법 개정을 통해 최저 매각가가 하향 조정되고, 그간 말도 많고 탈도 많았던 '유치권 권리신고' 나 '공유자우선매수신고' 의 행사요건도 합리화 된다. 임차인 지위도 대폭 개선된다. 특히 주택· 상가 임차인의 임대차 보호법 적용범위나 소액 보증금 및 최우선 변제 한도 역시 상향 조정된다. 정비된 경매제도의 내용과 달라진 제도가 경매시장에 어떤 영향을 주는지 살펴보자.

감정가격 보다 20%를 낮춰 1차 매각을 진행

가장 큰 변화는 최저매각가격이 20% 낮아진 다는 점이다. 첫 매각가격이 지금까지는 감정평가액에서 시작했으나 올해부터는 20% 차감한 금액부터 시작한다. 경매물건의 감정가격이 1억원이라고 하자. 지금까지는 최초 감정가격 1억 원이 경매진행 1차 매각가격이었지만, 앞으로는 1차 최저 매각가격이 8,000만원이다. 이 같은 최저 매각가격 하향이 가져오는 효과는 경매시장 참여자들의 응찰 행태에 상당한 변화를 줄 것으로 예상된다.

유치권이 인정되지 않는 경매물건

경매 부동산의 말도 많고, 탈도 많았던 '유치권 신고'가 이번 제도 정비로 사라질 전망이다. 유치권과 관련된 민사집행법 개정안이 등기, 미등기 부동산을 불문하고 인정했던 유치권을 앞으로는 등기 부동산의 유치권을 폐지하고 미등기 부동산에 대해서만 유치권을 인정하되 미등기 부동산의 유치권자에 대해 부동산이 등기된 때부터 6개월 동안 저당권설정 청구를 할 수 있다고 규정하고 있다.

공유자의 우선매수권 행사가 제한

공유자 우선매수권은 공유자가 경매절차를 지연시킬 목적으로 또는 경매대상 공유물건을 수차례 유찰시킨 후 자신이헐 값에 공유물건을 취득할 목적으로 악용되어 왔다. 이를 방지하기 위해 공유자우선매수 신고시 보증금을 제공하지않거나 신고를 철회한 경우 우선매수권을 행사한 것으로 간주하고, 그 행사 횟수도 1회로 제한하는 규정을 뒀다.

주택 · 상가건물 임차인의 최우선변제권 확대

주택 · 상가건물 임차인의 최우선변제권 확대된다. 서울시의 경우 소액 최우선 임차인의 임차 보증금액 보호 기준이 현행 7,500만 원 이하에서 9,500만원까지 올라간다. 최우선변제 배당금액도 2,500만원에서 3,200만원까지로 상향 조정된다. 상가 임차인의 보호 기준 역시 높아졌다. 서울시는 환산 보증금이 3억원 이하에서 4억원 이하로 확대된다. 최우선변제 배당금도 임차보증금액이 5,000만원 이하에서 6,500만 원 이하까지로 확대되며, 최우선변제 배당금도 1,500만원에서 2,200만원까지로 상향된다.

중소형 아파트 경매 내년에도 강세

아파트는 작년과 마찬가지로 빈익빈 부익부 현상의 더욱 심화 될 것이다. 지역에 따른 낙찰가율도 큰 차이를 보일 것이다. 한편 전세 구하기에 지친 사람들이 전세금액 정도로 소유권을 취득할 수 있는 방법인 경매법정 찾는다면 낙찰가율을 상승할 가능성이 있다. 반면 중대형 평형은 실수요 위주 시장이 예상된다. 수도권 지역의 소형 공동주택의 낙찰가율도 낮아지지 않을 것이다. 근린생활시설은 관심과 참여가 더욱 높아질 것이다. 한 동안 침체를 벗어나지 못하던 토지는 전원주택이나 농가주택, 주말체험 영농에 대한 수요는 어느 정도 부진을 만회할 것으로 보인다.

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