<장용동 대기자의 파워부동산> 새해 부동산 정책과제 우선순위는

전세 안정 최대 과제, 겨울 가뭄이어져 성수기 또 몸살앓을 듯

매수물꼬 트고 민간임대 활성화 주력해야, 국내투자환경개선도

［헤럴드경제=장용동 대기자］새해 부동산은 정부는 물론 정치권, 경제계, 건설업계, 일반 국민의 최대 화두다. 침체와 회복, 하락과 상승, 안정과 불안의 갈림길에 서있기 때문이다. 출범 2년째를 맞는 정부는 그동안의 시장 정상화 고삐를 더욱 강하게 당기면서 거래활성화와 전세난 완화에 최대 역점을 두어나갈 것으로 예상된다.

아울러 내수 불황타개의 핵심 분야로 인식, 부동산활성화의 온기가 다른 분야로 확산시키는데 전력할 것으로 보인다. 정치권 역시 마찬가지다. 올 최대 정치이슈인 6.4 지방선거 승패의 핵심 변수가 바로 부동산이다. 때문에 이를 표밭갈이의 주요 대상으로 삼을 것이다.

특히 수도권의 경우 집값 하락과 매매거래 중단으로 인한 자가 소유자들의 불만과 전월세난에 따른 세입자 원성을 해소하는데 역점을 둘 것으로 예상된다. 이는 지난 2010년 5회 지방선거에서 분당 등 수도권지역 여야대결의 주요변수로 작용한바 있다.

경제쪽에서도 부동산은 희망이다. 이미 미국 등에서 주택시장 활성화를 경제회복의 구심점으로 판단, 집중적인 지원을 펼친 결과 상당한 효과를 보고 있음이 입증된 만큼 국내경기의 성장폭을 확대할수 있는 지렛대 역할을 할 것으로 기대되고 때문이다.

빈사상태인 건설, 부동산업계는 그야말로 절실하다. 이와함께 투자자나 세입자 모두 자산시장 변화는 실생활에 영향을 미치는 가장 큰 변수로 관심이 집중될 수밖에 없는 상황이다. 시장 정상화를 위한 주요 정책과제를 간추려본다.

신년 부동산시장 활성화여부가 주목되는 가운데 이를 위해서는 전세난 완화, 매수세 유인, 투자환경 개선을 위한 정책이 우선적으로 추진돼야할 것으로 지적되고 있다.

▶전세안정 최대과제, 공급확대, 세입자보호방안 마련돼야=지난해 전세가는 매매가 0.3%대를 무려 25배이상 뛰어넘는 7%이상 올랐다. 세입자를 더 괴롭히는 것은 극심한 매물난이다. 겨울철 비수기에도 강북 2호선 라인은 매물이 씨가 말랐다. 강남 역시 현재의 매물난에 재건축 이주수요가 본격화되면 전세 매물찾기는 더욱 힘들게 된다.

전세난민이 수도권으로 밀려 용인, 남양주, 김포, 의정부 등지의 전세시장이 연쇄적으로 달아오르는 이유다. 새해 입주아파트가 다소 늘어나기는 하지만 매매시장 숨통이 트이지 않는다면 누적된 전세난을 해소하기에는 역부족이다. 재계약 물량이 많은 짝수년도인데다 전셋집은 되레 저금리 여파로 지속 감소할 수밖에 없는 구조다.

KDI자료에 따르면 오는 2017년, 또는 2018년에 이르면 월세가 전세를 앞지를 것으로 나와있다. 이는 전세압박이 향후 지속될 수밖에 없음을 의미한다. 주택 부족문제는 단기간내 해결할수 없는 것이 딜레마다. 우선 매입유도 등으로 수요를 감소시키고 공급확대, 전세층 자금 지원책 등 3가지 대안을 장단기적으로 추진해 나가는 것이 필요하다.

이같은 입장에서 공유형 모기지 도입 등은 만시지탄감이 없지않으나 절대 필요한 대안이다. 리스크를 감내할수 있는 치밀한 장기 모기지를 만들고 이를 손쉽게 이용할수 있도록 보완하는 것이 우선이다.

기재부 등의 협조가 절대 선행되어야한다. 공급확대방안은 공공부분에서 매입임대와 공공임대를 확대공급하는게 우선이다. 유효수요가 있는 도심권에서는 매입임대를 적극 추진, 취약계층에게 공급하고 행복주택 등 공공임대주택, 준공공주택 등을 확대하는 방안이 유효하다.

전세자금 지원책은 서민중심으로 수립하는데 그쳐야한다. 자금지원이 되레 전세층 수혜로 인식, 부작용을 불러올수 있기 때문이다. 아울러 전세,월세 세입자가 지속적으로 늘어나는 만큼 이를의 권리와 편익을 보장할수 있도록 시스템화하고 관련법 제정 및 개정이 필요하다.

▶매수세 탄력 위해 우선 세제개선, 민간임대 활성화 시급= 지난해 주택거래는 전년도에 비해 대략 25%정도 늘어난 것으로 추정되고 있다. 침체늪에서 허덕이던 서울을 비롯한 수도권에서의 거래가 늘어난 것은 희망적이다. 자산시장에서 가격과 거래는 서로 밀접한 관계이기 때문이다.

생애최초주택자금을 활용한 실수요층을 비롯해 취득세 및 양도세 감면 등을 감안한 일부 수요층, 전세가격 상승에 따른 일부 반발 매수세가 시장에 개입한 결과로 분석된다. 이같은 매수지원책이 새해도 추진된다면 일부 매수시장이 움직일 확률이 높다.

더구나 경제 여건이 나아진다면 내집 마련에 관심을 가질 수밖에 없다. 미국 등을 통해 알수 있듯이 경제회복과 주택시장 회복은 서로 맞물려 상승작용을 일으킨다. 일자리까지 확대되는 영향을 미친다. 이는 '상저하고(上低下高)로 예상되는 올해의 주택시장이 더욱 활기를 띨수 있는 잠재적 이유다.

여기에 에코 세대라 불리는 임차거주 젊은층 역시 경제적 여건만 갖추어진다면 막강한 매입세력이 될수 있다. 매수세를 더욱 활성화하기위해는 생애최초주택자금 대출과 공유형 모기지를 확대하는 것이 중요하다. 하지만 세제를 근본적으로 개편, 임대형 주택보유에 대한 부담을 덜어주는게 시급하다.

취득세, 양도세는 물론 재산세, 종합부동산세 등을 모두 감면, 수익구조를 양호하게 유도하는 유인책이 필요하다는 얘기다. 여유자금이 유입되어 매수세가 더욱 불붙게 된다면 재고 주택의 거래가 활발해질 것이다. 신규분양과 미분양 판매도 전월세난의 순풍을 타고 늘어날 소지가 크다.

재건축 진행속도를 높이는 것도 필요하다. 도심권 재고주택을 늘려 수급불안에 대비하고 투자수요를 늘려 매수세를 활성화해야한다.

토지거래 역시 마찬가지다. 실가격 신고제도 도입이후 매각에 따른 양도세 부담이 커져 토지시장을 짖누르는 주요 요인이 되고 있다. 거래의 숨통을 트기위해서는 별도의 보완조치가 필요하다. 주택과 토지시장은 서로 양의 상관관계인 만큼 시장을 정상화하는데 긍정적 영향을 미칠 것으로 예상된다.

▶해외자금투자 유치위해 국내투자환경 적극 개선도 필요=중장기적으로 내수로 부동산시장을 이끌어가기는 역부족이다. 가구 및 인구변화에 부동산자산 기피 경향까지 겹치면 시장 활력은 더욱 떨어질 수밖에 없는 구조다. 결국 외국자금의 투자유치를 위한 선행적 규제완화와 투명성을 높이는게 절대 필요하다.

서울의 오피스 수익률이 4.5% 수준으로 중국 상하이에 비슷하지만 투자선호지역에서 하위권에 밀려 있는 점 등이 이를 대표적으로 설명해준다. ULI 2014년 전망에 따르면 아시아 22개 도시 가운데 서울의 투자위상은 하위권이다. 산업물류부동산 투자에서 14번째로 마닐라,자카르타에도 밀리고 있으며 주거 및 오피스 투자는 9위, 리테일 10위에 머물고 있다. 호텔투자만 4위권에 위치해 있을뿐 전분야에서 밀리는 양상이다.

이에 대한 근본 원인은 거래 투명성이다. 전 세계에서 41위를 차지, 국제적으로 문제가 되고 있는 실정이다. 아시아권의 말레이시아(23위), 중국(32위), 인도네시아(38위), 태국(39위)보다 투명성이 낮은 것으로 나타나고 있다. 한국감정원 등의 공적 기관을 동원하여 국내 부동산의 가치평가를 제고하고 수익률 등을 평가, 공신력을 높일 필요성이 있다.

특히 해외투자운용사 등 투자기관이 손쉽게 해당 부동산 이력을 파악하고 매입매도절차와 수익률을 파악할 수 있도록 데이터베이스화하는 것이 우선적으로 요구된다.

제도 역시 마찬가지다. 해외투자자들을 받아들여 부동산개발 및 자금유입효과를 극대화하는 것이 글로벌 경제변화에 능동적으로 대응할수 있는 대안으로 이를 내수경기와 연결할수 있는 방법을 찾아야한다. 5억원 투자시 영주권 하나주는 방법으로는 역부족이다.

국내 부동산의 외국인 매입에 따른 사회적 비판인식도 달라져야한다. 일본이 지난 70~80년대 미국 도시권 상업용 부동산 투자에 대거 나섰던 선례에서 보듯이 이를 국부유출로 이해하는 것은 시대착오다. 오히려 부동산은 유가증권보다 소위 '먹튀'가 쉽지않다. 구시대적 프레임에 갖힌 정치권 등 일부 계층의 설득이 절대 필요하다.

/ch100@heraldcorp.com

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