<2014 대예측 - 부동산> 주택 17만가구 공급 '숨통'..전셋값은 월세 전환이 변수

수도권 7만8841가구5대광역시 3만1684가구입주도 전국 26만가구

취득세 인하·모기지 공급주택거래실사지수 상승강남 재건축단지 가속도

수도권등 규제완화 지역땅값 상승 기대감 높아토지 투자 증가세 전망

수익형 부동산 희비교차중소형 빌딩 수익률 꾸준공급과잉 오피스텔은 불안

2014년 부동산시장은 계속되는 불황 속에서도 희망을 볼 수 있을 것 같다. 그러나 매우 조심스럽다. 작년 말 뒤늦게나마 취득세 인하 등 정부 정책이 확정됐고, 장기저리 모기지 상품이 시장에 풀려 주택 매매시장의 기대감은 상대적으로 커졌다. 하지만 전세가 월세로 바뀌는 현상은 더 심해져 매매시장의 온기가 서민층까지 골고루 퍼질지는 더 지켜봐야 한다. 수익형 부동산도 마찬가지다. 중소형 빌딩이나 상가 등은 일정 부분 선방할 것으로 기대되지만, 오피스텔이나 도시형생활주택 등은 전반적인 '암흑기'에 접어들 것이란 전망이 우세하다. 토지도 규제가 풀리는 지역을 중심으로 활기를 띨 것으로 전망된다.

전국 주택 분양은 작년보다 늘어난다. 최근 닥터아파트가 2014년 주택(아파트, 주상복합) 공급 계획을 조사한 결과, 총 17만3868가구를 분양할 계획인 것으로 조사됐다. 권역별로는 ▷수도권 7만8841가구 ▷5대 광역시 3만1684가구 ▷지방도시 6만3343가구가 공급될 예정이다. 지방도시는 올해 계획 물량보다 78.9% 증가했다.

작년보다 공급 계획을 51.4% 늘린 서울(총 1만7452가구)은 재건축 등 정비사업 분양이 1만3905가구로 76.9%를 차지한다. 재건축 아파트의 경우 2월 현대건설과 삼성물산이 강동구 고덕동 고덕시영 재건축 사업을 개시한다. 총 3658가구 중 943가구가 일반 분양된다. 7월엔 서초구 반포 재건축단지 '아크로리버 파크'가 2차 공급에 나선다. 가락동 가락시영도 10월께 1500여가구를 일반분양하며 출사표를 던진다.

지난해에 이어 올해도 위례신도시는 주목할 만한 곳이다. 위례신도시엔 2월 1190가구를 필두로 상반기에만 총 1886가구가 공급된다. 경기도 택지지구 물량도 관심거리다. 우선 인천 송도신도시 국제업무지구엔 하반기 2590가구가 들어선다.

지방의 경우 5대 광역시는 공급물량이 작년보다 22.9% 늘어날 것으로 보인다. 부산(삼성물산 1356가구), 광주(현대산업개발 1063가구) 등이 대형 건설사가 아파트를 분양하는 곳이다. 지방 '청약광풍'을 이끌었던 대구도 상반기 중 1002가구를 선보인다.

올핸 입주 물량도 많다. 2014년 전국 아파트 입주물량은 26만6545가구로 전년 대비(19만4776가구) 36.8% 증가한다. 수도권은 11만4777가구, 지방은 15만1768가구로 각 36%, 38%씩 늘어난다. 대전, 전남, 전북, 세종시 등도 전년 대비 입주물량이 확대된다. 특히 공급부족으로 전셋값이 치솟았던 세종시는 1만390가구가 집들이한다.

올해 분양 확대를 점치는 이유는 주택 거래가 공급을 받쳐줄 것이란 기대감 때문이다. 실제 올해 거래전망 지수는 작년보다 크게 높아진 상태다. 최근 주택산업연구원이 대형 및 중소건설사 77개사와 전국 공인중개사무소 54곳을 대상으로 조사한 결과, 2014년 주택거래실사지수(BSI)가 전국 126.7(수도권 128.6, 지방 124)로 지난해 하반기 지수를 압도했다. 이 지수가 100보다 클수록 거래량이 증가할 가능성을 높게 본다.

취득세 영구인하가 작년 말 확정된 데다 장기저리의 공유형모기지상품까지 시장에 풀리면서 주택시장 활성화에 대한 기대감이 커졌다는 분석이다. 올해도 이 같은 정부의 정책변수가 거래시장에 영향을 줄 것으로 예상된다.

수도권ㆍ지방 모두 부동산 대책에 따른 관련 법안처리 여부에 따라 거래량이 달라질 수 있다는 것이다. 다주택자 양도세 중과 폐지, 분양가 상한제 탄력 적용, 총부채상환비율(DTI) 완화 등 주요 후속 법안 처리가 주택시장 회복의 변수가 될 것으로 보인다.

아울러 재건축ㆍ 재개발 시장은 초과이익환수제 유예기간이 종료되는 올해 말까지 사업을 끝내려는 강남 재건축 단지들이 속도를 낼 것으로 예상된다. 이에 따라 지난해에 이어 올해도 재건축 단지의 상승세가 지속될지 주목되는 대목이다.

지난해 천정부지로 치솟았던 전셋값도 올핸 입주 물량이 늘어난 데 비례해 안정세로 돌아설 가능성이 높다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "입주 물량이 늘어나는 것은 전세가격 상승이 둔화되는 진정제 역할을 할 것"이라고 내다봤다.

그러나 변수는 전세의 월세화다. 작년 전체 임차시장의 40%에 달했던 월세 비중은 올해 더욱 심화될 공산이다. 은행 예금금리가 2%대에 머무는 반면 월세 전환률(월세 받을 때의 이자율)은 6%에 육박, 집주인 입장에서 전세보다 월세가 유리하기 때문이다.

정부의 신개발 사업 추진으로 인해 무조건 땅값이 치솟는 대박 토지는 없다. 대신 경기 활성화를 위해 규제가 풀리는 지역은 일정 규모의 땅값 상승을 기대할 수 있다. 대표적인 곳이 수도권이다. 현재 규제 완화가 예상되는 지역은 수도권 남부 193㎢에 달하는 토지거래허가구역이다.

이들 수도권 지역은 전원주택과 공장용지 수요가 꾸준할 것으로 점쳐진다. 실제로 수도권에만 적용하는 공장총량제와 공장입지 규제 등이 개선되면서 공장 설립이나 개발이 한층 수월해졌다. 이에 따라 수도권 지역을 중심으로 공장부지 수요와 관심 등이 커질 것으로 보인다.

수도권 지역은 우선 수질오염총량제를 시행 중인 시ㆍ군 지역은 도시 및 지역개발사업, 대형 건축물 관광지 조성, 공장 신증설 등도 가능할 것으로 예상된다. 군사시설보호구역의 건축제한도 완화돼 투자 대상지에 포함할 수 있다는 분석이 지배적이다.

지방 토지 시장도 주목할 만한 곳이 많다. 그중 세종, 서산, 당진 등이 있는 충청권과 제주가 대표적이다. 우선 세종시는 작년 말 2단계 청사이전이 시작된 게 호재다.

따라서 지난해에 이어 올해도 세종시 토지 가격 동반상승이 속도를 낼 것으로 보인다. 서산은 최근 웰빙특구, 자동차산업단지의 개발 허용으로 기업 투자가 잇따를 가능성이 높은 지역이다. 제주특별자치도는 규제가 완화되면서 개발지 인근 지역에 대한 투자가 늘어날 것으로 전망된다.

지난해 서울지역 300억원 이하 중소형 빌딩 거래는 525건, 2조9387억원에 달했다. 올핸 중소형 빌딩 거래가 더 늘어날 것으로 전망된다.

황종선 알코리아 대표는 "저금리 기조가 진행 중인데다, 공급이 늘어난 오피스텔 대신 중소형 빌딩은 '안전자산'이라는 인식이 퍼져 있다"며 "개인 자산가들이 자녀 증여 수단으로 중소형 빌딩을 선호하고, 기업의 사옥 수요도 꾸준히 늘어날 것"이라고 분석했다.

임대수익률도 지난해와 비슷한 연4~5%대를 유지할 것으로 보인다. 특히 외국인 관광객이 몰리거나 대기 수요가 꾸준한 서울 강남과 홍대 주변은 투자 1순위라는 게 황 대표는 말이다.

상가는 전반적인 불황 속에서도 소액 투자가 대세다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 "경기회복이나 소비심리 회복이 뚜렷하지 않은 상황에서 상가투자도 일시적 회복은 어려울 것"이라고 예상했다. 하지만 2억~3억원대 소액투자가 가능한 LH단지 내 상가는 고정수요 확보가 쉽고 안정적인 투자처라는 점에서 꾸준한 인기가 기대된다.

미리 입주자가 정해진 선(先)임대 상가도 인기 상한가를 예고하고 있다. 선 대표는 "(투자에 필요한) 조달금리가 3%대로 내려가 수익과 비용이 함께 낮아지는 기현상이 일어나고 있다"며 "명목 수익률보다 실질수익이 더 나아지는 효과를 기대할 수 있을 것"이라고 분석했다.

반면 오피스텔은 과잉공급이 해소되지 못할 것으로 보인다. 이 경우 '세입자 우위시장'을 점칠 수 있다. 서울지역 오피스텔의 작년 분기별 수익률은 평균 5%대까지 위협받고 있는 실정이다.

윤현종 기자/factism@heraldcorp.com- 헤럴드 생생뉴스 Copyrights ⓒ 헤럴드경제 & heraldbiz.com, 무단 전재 및 재배포 금지 -

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