"비키세요~ 2013 부동산 정리하고 가실게요"

재건축 탄력 받은 송파구, 저평가 되어 있는 관악·금천구전세물량 부족, 재건축 이주 수요 등으로 수도권 크게 올라양극화 뚜렷, 강남·위례·판교 뜨거워..지방은 대구·울산이 강세김포·용인·인천 등 지역 중심으로 감소세

다사다난했던 2013년 한해도 며칠도 남지 않았다. 올해 부동산 시장은 새 정부에 대한 부동산 회복 의지 기대감으로 작년에 비해 다소 훈기가 도는 한 해였다.

박근혜 대통령 취임 직후 정부는 4.1대책에 따른 리모델링 수직증축 허용과 6월까지 적용된 취득세 감면, 전월세 안정화와 매매 활성화에 초점을 맞춘 8.28대책, 공유형모기지 확대가 포함된 12.3후속조치 등 네차례 크고 작은 대책을 내놨다.

이에 따라 신규 분양시장은 오랜만에 두 자릿수의 높은 경쟁률을 보이고 떴다방까지 나타나는 등 뜨거운 경쟁을 보이기도 했다. 미분양 시장 역시 5년간 양도세 감면 등의 혜택으로 입지가 좋고, 할인혜택이 많은 미분양 중심으로 거래도 많이 이뤄졌다.

기존 아파트 매매시장은 지방을 중심으로 오름세를 보였고, 수도권은 여전히 하락세가 컸다. 하지만 8.28대책 발표 이후 수도권 역시 사업 탄력을 받은 강남 재건축, 저평가 되어 있는 관악과 금천구, 경기도에서는 김포 등 주요 지역 중심으로 가격이 오름세를 보였다.

◆ 지방·5대광역시 중심으로 매매값 상승

최근 부동산 리서치 전문업체 리얼투데이가 한국감정원 자료를 분석한 결과 올 한해(1~11월)까지 전국 아파트 매매값은 0.50%가 오른 것으로 조사됐다. 이는 2012년 한 해 동안 2.13%가 떨어진 것과는 대조적인 모습이다.

하지만 수도권은 여전히 하락세를 보였다. 서울·경기·인천을 포함한 수도권은 올 한 해 동안 0.97%가 하락했다. 이중 서울은 1.25%로 가장 많이 떨어졌고, 경기도는 0.93%, 인천은 0.40%가 하락했다.

서울에서 같은 기간 동안 오른 지역은 송파(2.12%)·동작(1.47%)·관악구(1.42%) 단 세군데. 하지만 8.28대책 이후에는 전반적으로 상승세가 확대돼 다소 저평가 되어 있는 지역도 함께 오름세를 보였다.

8.28대책 이후(9~11월) 서울에서 송파구가 1.71%로 가장 많이 올랐다. 송파구는 빠른 재건축 사업 진행과 위례신도시, 문정법조타운, 제2롯데월드 등의 굵직한 개발들도 사업 탄력을 받으면서 기대감이 커진 영향으로 분석된다. 이어 관악구는 1.69%, 금천구는 1.28%의 상승률을 기록하며 뒤를 이었다. 관악구와 금천구는 상대적으로 서울에서 저평가 되어 있는데다 서남권 개발, 옛 도하부대 이전 부지 '롯데캐슬 골드파크' 복합개발단지 개발 기대감 등 굵직한 개발호재가 크게 반영된 것으로 분석된다.

지방의 경우는 대구와 경북이 아파트 가격 상승 주도를 하면서 많이 올랐다. 지방이 올 한 해 동안 2.01%가 오른 가운데 5대 광역시는 한 해 동안 2.28%가 올랐다. 5대 광역시를 포함한 지방에서 가장 많이 오른 곳은 대구로 9.98%가 올랐다. 이어 경북이 8.68%가 올랐다. 반면 최근 공급과잉 영향이 큰 전남·전북·부산은 각각 2.03%, 1.67% 0.70%가 하락했다.

◆ 작년보다 전셋값 상승세 더 커져

올 한해 전세시장은 ▲전세물량 부족▲경기회복 불확실성 ▲재건축 이주 수요 등으로 지난해 보다 상승세가 더 컸다.

전국 아파트 전셋값은 올 한 해(1~11월) 동안 6.04%가 올랐다. 지난해 한 해 동안 1.90% 오른 것에 비하면 높은 상승률이다. 특히 통상 비수기인 7~8월에도 꾸준히 전셋값이 오르면서 상승세를 더 부추겼다. 전셋값은 지방보다 수도권이 더 많이 오른 것으로 조사됐다.

수도권은 같은 기간 동안 7.50%가 오른 가운데 서울은 8.25%가 올랐고, 경기 6.95%·인천 7.76%가 올랐다. 서울 자치구별 아파트 전셋값이 가장 많이 오른 지역은 성동구로 올 한 해 동안 무려 13.16%가 올랐다. 이어 ▲영등포구 12.64% ▲중구 11.44% ▲금천구 11.18% ▲송파구 10.29% 순이었다.

지방의 아파트 전셋값은 4.60%가 올랐고, 5대 광역시는 5.11%가 올랐다. 지방에서 가장 많이 오른 지역은 세종시로 무려 17.72%가 올랐다. 세종시는 매매거래가 위축된 상황에서 세종시 이주 공무원들이 전세로 이동한 것으로 분석된다. 대구는 전셋값도 매매와 동반 상승세를 보였다. 대구 아파트 전셋값은 12.55%가 올랐다. 세종시 전세 이주수요 영향으로 대전과 충남이 각각 6.84%, 6.19% 올랐다.

◆ 지난해보다 거래량 늘어

서울 아파트 매매 거래량은 올 연말 종료되는 양도세 5년 한시 면제, 생애최초 주택구입자에 대한 취득세 면제 등의 영향으로 증가세를 보였다.

서울정보광장 자료를 분석한 결과 서울 아파트 매매 거래량은 19일 기준 5만7537호로 이는 전년도 4만1818호보다 무려 37.6%가 증가한 양이다. 올 연말까지는 다소 시간이 더 남아 있어 거래량은 지금보다 더 증가할 것으로 보인다.

서울 자치구별로 지난해보다 거래량이 가장 많이 증가한 곳은 성동구로 지난해보다 74.8%가 증가한 1926호가 거래됐다. 이어 성북구는 67.5% 증가한 3959호, 동작구 64% 증가한 2345호, 강서구 61.9% 증가한 3344호, 금천구 52.1% 증가한 1075호 증가한 2743호 등의 순으로 나타났다. 지난해 대비 거래량이 많이 증가한 5곳은 성동과 성북구를 제외한 3곳은 모두 서남권에 포함된다.

올해 서울 아파트 전세 거래량은 19일 기준 10만1004호이다. 이는 지난해 11만5788호보다 12.8%가 줄어든 양이지만, 올 연말까지 거래량이 더 증가할 것으로 감안하면 비슷한 수준이 될 것으로 보인다.

◆ 정부 대책 등의 영향으로 신규 분양시장 '훈풍'

2013년 신규 아파트 분양시장은 8.28대책 등의 영향으로 훈기가 도는 모습이었다. 입지 좋은 곳을 중심으로 잇따라 높은 경쟁률을 보이면서 공급물량도 늘었다.

올 전국에서 분양된 아파트 물량(임대 포함)는 12월 20일 기준 28만1268가구로 전년도 26만3322가구보다 6.8%가 증가했다. 위례, 동탄2신도시, 서울 재건축 재개발 물량이 늘면서 수도권 공급물량이 늘었다. 수도권은 올 한 해 12만4503가구로 지난해 보다 36.8%가 증가했다. 시도별 기준으로 신규 공급물량이 전년도 대비 가장 많이 증가한 곳은 충남으로 전년도 대비 206%가 증가한 2만2126가구가 공급됐다. 이어 대구는 전년도 대비 114%가 증가한 2만1177가구가 공급됐고, 서울은 92%가 증가한 4만504가구가 공급됐다.

올해 전국 평균 청약 경쟁률은 2.75대 1를 기록한 가운데 수도권을 비롯해 지방에서도 양극화가 뚜렷한 모습을 보였다. 수도권에서는 판교·위례신도시, 강남 재건축 중심으로 경쟁률이 높았다. 지방에서는 그동안 신규 공급이 적었던 대구와 울산 중심으로 청약자들이 몰렸다.

◆ 전국 미분양 아파트, 큰 폭으로 감소

이달 말 종료되는 양도세 5년 한시 면제, 생애최초 주택구입자에 대한 취득세 면제 등의 혜택 또한 건설사들의 파격 혜택 등으로 전국의 미분양이 큰 폭으로 감소세를 보였다.

2013년 말에 일몰되는 이 정책으로 전국 미분양 물량은 2013년 10월 말 기준 6만4433가구로 전년 12월 비해 약 1만가구 가량이 줄었다. 하지만 대부분 지방 중심으로 미분양 감소가 두드러졌고, 수도권은 여전히 미분양 적체현상이 심각한 곳이 많다. 수도권 미분양은 2012년 12월말 3만2547가구에서 3만6542가구로 오히려 증가한 모습이다. 이는 수도권 내 악성 미분양으로 꼽히는 준공 후 미분양 등이 85㎡를 초과하는 대형면적 위주라 세제혜택에서 제외됐기 때문으로 풀이된다.

이런 가운데 개발호재 등이 많은 수도권 일부 지역은 미분양이 크게 해소됐다. 지난 8월 대비 10월 수도권에서 미분양이 100가구 이상 줄어든 곳이 9곳으로 조사됐으며, 악성 미분양 적체 지역으로 분류됐던 용인·화성·김포시, 인천 등이 포함되어 각종 세제 혜택이 큰 효과를 거두고 있음을 보여줬다.

김현주 기자 hjk@segye.com

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