[2013 주택시장 결산] (상) 쏟아진 정부대책.. 30개월만에 하락 멈춰

일부 지역 급매물 소진, 중소형 프리미엄도 형성공유형모기지 큰 인기, 지방 주택시장 상승세로 수도권과 격차 많이 줄여

2013년 주택시장은 정부의 거래시장 정상화를 위한 잇단 부동산대책으로 매매시장 하락세가 멈추고 수년 만에 회복 가능성을 보인 점, 수도권 지역 전세난 심화 등으로 요약될 수 있다. 박근혜정부는 올 2월 출범과 동시에 주택시장 정상화를 기치로 취득세 인하, 양도세 한시감면, 공유형 모기지 출시 등 시장에 약발이 먹힐 만한 정책을 펴면서 매매시장에 새로운 모멘텀을 던졌다. 이 같은 정책은 올해 말부터 본격적인 효과를 발휘하며 수도권 주택시장이 하락세를 멈추고 상승세로 반전한 상태다. 그러나 수도권 주택시장의 공급부족으로 시작된 전세난은 해법을 제시하지 못하면서 1년 내내 세입자들에게 큰 고통을 안겨줬다. 올 한 해 주택시장의 흐름과 특징을 매매시장과 전세시장으로 나눠 분석해본다.

올 한 해 수도권 주택시장은 전기를 맞았다. 정부가 4·1 부동산대책과 8·28 부동산대책, 12·3 부동산 후속조치 등을 잇따라 발표하면서 지난 2011년 5월(-0.04%) 이후 이어온 매매가격 변동률이 지난 10월(0.14%)부터 플러스로 돌아섰기 때문이다. 무려 30개월 만이다. 수도권 주택매매 시장에서는 가격 하락세가 멈추고 일부 지역에서는 급매물 거래가 이뤄지며 수도권 미분양단지에서는 분양가 할인폭이 큰 단지 위주로 매물이 급격히 소진됐다. 또 수도권 유망 택지지구나 재건축단지 등의 신규 분양단지에서는 중소형 주택 위주로 분양권 웃돈(프리미엄)이 형성되면서 주택시장 분위기를 확 바꿔놓았다. 주택시장 거래정상화를 위한 정부의 잇단 대책이 만든 반전이다.

■공유형모기지 히트

사실 정부는 출범 직후부터 주택시장 정상화의 필요성을 강조하며 잇단 대책을 내놨다. 4·1 부동산대책(4월 1일), 8·28 부동산대책(8월 28일), 12·3 부동산 후속조치(12월 3일)등 굵직한 대책만 해도 3차례나 됐다.

박근혜정부의 첫 대책인 4·1 부동산대책에서는 미분양주택 양도소득세 5년간 한시감면, 생애최초주택구입자 취득세 면제와 총부채상환비율(DTI) 적용 배제 등의 내용을 담았다. 생애최초주택구입자를 대상으로 한 내용들로, 주택매매시장에서 이들 계층이 새로운 매수세력으로 진입할 수 있도록 하기 위한 내용이 주를 이뤘다.

정부는 이어 8월 28일에는 서민과 중산층을 위한 전·월세대책을 발표했다. 취득세를 1%로 영구 인하하는 방안을 추진하겠다는 내용과 함께 공유형 모기지 상품 출시를 하면서 주택시장 흐름을 바꿨다.

10월 1일부터 시작된 공유형 모기지 상품 접수로 무주택자들이 매매시장에 합류하면서 시장 분위기가 달라지는 결과를 가져왔다. 그러나 취득세 인하와 리모델링 수직증축 허용 등 부동산 관련법안 처리 지연으로 다시 주춤하던 시장은 공유형 모기지 본사업 시작을 담은 정부의 12·3 부동산 후속조치로 되살아나기 시작했다. 공유형 모기지는 수익공유형과 손실공유형 두 가지로 1~2%의 저렴한 금리와 정부가 수익 또는 손익을 함께 담보한다는 특징 때문에 선풍적 인기를 모았다.

■전셋값 급등, 매매수요 전환

수도권 주택시장이 살아나기 시작한 이유는 정부의 맞춤형 부동산대책도 있었지만 무엇보다 전셋값 급등에 따른 매매수요 전환이 가장 절대적인 영향을 미쳤다.

최근 수년 새 전세가격은 급등한 반면 매매가격은 상대적으로 하락하거나 보합세를 보이면서 전세수요가 매매수요로 돌아선 것이다. 실제 국민은행 부동산알리지에 따르면 수도권 아파트 전세가격은 2009년부터 지난 11월까지 37.24% 오른 반면 같은 기간 수도권 아파트 매매가격은 오히려 7.44% 빠졌다.

이로 인해 수도권 아파트 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)은 2009년 1월 39.8%에서 지난 11월에는 62.1%까지 상승했다. 재건축이나 리모델링 대상인 오래된 아파트의 전세가율이 20~30%인 점을 감안하면 일반 아파트의 경우 전세가율은 80%에 육박할 것이라는 게 업계의 분석이다. 저금리 상황과 정부의 각종 세제혜택이 맞물려 전세수요가 매매수요로 전환되는 결정적 역할을 했다.

■분양권 프리미엄 시장

올 한 해 주택시장의 괄목한 만한 특징 중 하나는 분양권 웃돈(프리미엄) 시장이 지난 2005년 이후 처음으로 형성됐다는 점이다. 그동안 수도권 주택시장은 분양가상한제로 인해 분양권 거래 자체가 불가능했지만 최근 정부의 잇단 완화책으로 분양권 거래가 허용되면서 위례, 동탄2신도시 등 수도권 유망 택지지구와 서울 강남권 재건축 단지에서는 분양권 프리미엄이 새로 생겨났다. 뛰어난 입지와 저렴한 분양가에 따른 것이기도 하지만 정부의 각종 세제혜택이 먹혀들면서 나타난 현상이다. 이 때문에 지난해부터 분양을 시작해 계약 1년이 지난 동탄2신도시에서는 단지에 따라 최대 5000만원 수준까지 분양권 시장이 형성됐으며 단지마다 연일 높은 청약경쟁률을 기록한 위례신도시는 분양권 거래시기가 아직 도래하지 않았는데도 분양권 프리미엄이 1000만원 이상 형성된 상태다.

■수도권·지방 간 양극화 완화

올해 주택 거래시장의 또 다른 특징은 수도권과 지방 간 양극화가 완화됐다는 점이다. 그동안 지방 주택시장은 지역별로 편차가 있기는 했지만 전체적으로는 상승세를 보였다. 다만 수도권은 수년째 하락세를 기록했다. 그러던 수도권 매매시장에서 정부의 잇단 부동산정책이 나오면서 30개월 만에 매매가 변동률이 지난 10월부터 플러스로 전환했다. 반면 지방은 매매가 상승률이 예전보다 다소 둔화되면서 수도권과 지방 매매시장 간 격차가 줄어들었다.

kwkim@fnnews.com 김관웅 부동산전문기자

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