[2013 결산 및 2014 전망]부동산, 올해는 '정책' 시험대'..전세난은 지속될 듯

올해 부동산 정책 '서민주거안정'에 초점임차방식 '전세→월세' 급변…일부 매수세 전환 가능성

【서울=뉴시스】서상준 기자 = 2013년 부동산시장은 박근혜정부의 출범과 맞물려 각종 부동산 정책의 시험대로 여겨진다.

박근혜정부의 부동산정책 기조는 '서민 주거안정'이다.

지난해 대선을 앞둔 시기에 '하우스푸어 문제'가 사회적 논란이 된 만큼, 새 정부는 이에 대한 대책을 부동산 정책의 차별화 지표로 삼았다고 해도 과언이 아니다.

올해 부동산 정책은 크게 4.1대책과 8.28대책으로 나눌 수 있다.

◇서민주거안정 초점 맞춘 4.1 및 8.28 대책

첫 대책은 4월1일 '서민주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책'이다. 주택 구입 여력이 있는 중산층까지 전월세를 선호하면서 서민들의 주거 안정이 위협받자 내놓은 일련의 특단이다.

얼핏 보면 무주택 세입자를 위한 주거 안정화 정책으로 보이지만, 유주택자들의 거래시장 활성화를 노린 '유주택자 참여 정책'으로도 볼 수 있다.

정부는 우선 거래 활성화를 위한 카드로 ▲9억 이하 신축주택 구입시 1주택자 주택 5년간 양도세 면제 ▲생애 최초 주택 구입자 자금지원 5조원으로 확대 ▲다주택자 양도세 중과폐지 ▲연말까지 생애 최초 주택 구입자 취득세 면제 등을 내걸었다.

양도세 면제는 전례가 없을 만큼 파격적인 정책이었다. 다주택자 양도세 중과는 부동산 활황기에 도입된 마지막 규제수단이었다.

하지만 부동산시장이 악화되자 여당과 건설업계 등이 거래 침체의 주범으로 주목하며 지속적인 철폐를 요구해왔다. 이들은 주택 구입이 가능한 계층까지 매매에 참여하면 거래활성화 뿐만 아니라, 임대주택의 공급도 활발해져 전월세 해결에 도움이 될 것이라는 논리로 다주택자 양도세 중과 철폐의 필요성을 역설해왔다.

다만 지방세수 감소에 따른 지자체 반발 등 후유증이 크기 때문에 '생애 최초 주택 구입자'와 '연말까지' 시행으로 국한시켰다.

아울러 정부는 4.1대책 효과를 연장하고, 거래활성화 정책의 연착륙을 위해 약 4개월 뒤인 8월28일 추가 대책을 발표했다.

4.1대책이 거래활성화로 시장 정상화를 겨냥했다면, 8.28대책은 서민·중산층 주거안정을 위한 '전월세 대책' 마련에 초점을 맞췄다. 크게 보면 ▲전세수요의 매매로 전환 ▲임대주택 공급 확대 ▲전월세 부담 완화 등 세가지다.

핵심은 '전세수요의 매매전환 유도'를 통한 주택시장 정상화다.

정부는 이를 위해 '취득세 영구 인하'(기존 2~4%→1~3%), '모기지 공급확대'(21조→내년 24조원), '장기주택 모기지 소득공제 확대', '근로자 서민주택구입 자금 지원확대', '수익·손익공유형 모기지 도입' 등의 구체적인 방안을 제시했다.

'취득세 영구 인하'와 '초저리 모기지 도입'은 시장에 큰 변화를 예고했다.

취득세 영구 인하는 장기적으로 부동산 시장 정상화를 꾀하지만 단기 활성화에 맞춰 결정된 것이다. 공유형 모기지도 마찬가지로 생애 최초 주택구입자에게 1~2%의 저금리로 주택구입자금을 대출해줘 단기간에 거래활성화를 시키겠다는 정부의 강한 의지로 읽힌다.

8.28 대책에서 '전세수요의 매매전환 유도'는 주택시장의 정상화를 최종 목표로 한다. 정부는 주택시장이 정상화되면 전월세 문제도 자연스럽게 해결될 수 있을 것으로 전망하고 있다.

◇임차방식 '전세→월세' 급변…내년에도 전세난 지속될 듯

내년 전국주택 공급 수는 26만가구로 올해보다 6만가구 늘어나지만 수도권의 전세난은 지속될 것으로 보인다.

임차방식이 전세에서 월세 임대중심으로 급속하게 변화하고 있어 전세난 지속은 불가피한 상황이다.

부동산업계에서는 내년 전국 전세가격이 3% 오를 것이라고 전망했다. 올해보다는 상승세가 둔화되겠지만 전세시장 불안은 지속될 것이라는 분석이다. 반면 지방은 아파트 입주 물량이 급증해 전세가격 안정에 도움이 될 것으로 보고 있다.

다만 주택 가격이 오르면 기존 세입자들이 매매로 돌아서 일부 매수세로 전환되고 입주물량 증가 등으로 완화될 소지도 있다.

하지만 현 추세가 쉽게 꺽일 기미가 보이지 않아 전세 구득난은 한동안 계속될 것으로 예측된다.

'전세방식'의 주택임대가 줄어드는 대신 월세(반전세)가 증가하는 것도 이를 부추기도 있다.

국토부에 따르면 지난 11월 거래된 전월세 거래량이 전국적으로 10만6027건 가운데 월세 비중이 40%(4만2362건)으로 나타났다. 지난 9월(39.9%), 10월(39.3%)에 이어 계속 늘어나는 추세다.

허윤경 건설산업연구원 연구위원은 "내년에는 수도권 아파트 입주가 특정지역에 편중되는 데다 월세이동이 가속화하고 가계부채 부담도 여전해 전셋값 상승세가 이어질 것"이라며 "올해와 마찬가지로 전세난을 벗어나기는 쉽지 않을 전망"이라고 예측했다.

임대차시장 또한 전월세전환율의 하락, 월세계약의 증가, 지역별 상품별 수요의 편중 현상 등 구조적 변화가 지속될 것으로 예상된다.

ssjun@newsis.com

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