"나만 모르고 다 안다"..2014년 달라지는 부동산 제도

내년엔 부동산 관련 어떤 정책들이 바뀔까?

부동산정보업체 부동산114가 최근 '모르면 손해, 알면 이익'인 2014년 달라지는 부동산 관련 주요 세제 및 제도를 정리했다.

◆ 양도소득세 및 생애최초 취득세 한시 면제는 '올해 끝'

4.1 부동산대책에 따라 6억원 또는 전용 85㎡ 이하인 신규·미분양·1주택자 보유 기존 주택을 올해 안에 취득하면, 향후 5년간 양도소득세가 면제된다. 연소득 7000만원 이하인 가구가 6억원 이하 주택을 생애최초로 구입할 경우 취득세도 완전 면제된다.

하지만 이런 한시 면제 혜택은 오는 31일까지만 적용된다. 양도세 감면의 경우 올해 말까지 매매 계약을 맺고 계약금을 지급해야 한다. 취득세는 소유권 이전등기를 끝내거나 잔금을 완납해야 한다.

1가구 1주택자의 기존 주택을 취득해 양도세를 한시 감면 받으려면 관할 시·군·구청으로부터 감면대상 확인날인을 받아야 한다. 감면 대상 주택의 확인 신청은 2014년 3월 31일까지 마쳐야 한다.

◆ 취득세율 영구 인하

취득세율을 영구 인하하는 내용의 지방세법 개정안이 국회를 통과했다. 이에 따라 기존 9억원 이하 1주택자는 취득세율 2%, 9억원 초과 및 다주택자는 4%가 적용돼야 했지만, 앞으로 6억원 이하는 1%, 9억원 초과 주택은 3%로 낮아진다. 단, 6억원 초과∼9억원 이하는 현행과 동일한 2% 세율을 유지한다.

◆ 종합부동산세, 국세→지방세

현재 국세인 종합부동산세는 정부가 지자체와의 협의를 거쳐 내년부터 지방세로 돌릴 방침이다. 정부는 이를 위해 지방세 3법(지방세기본법·지방세법·지방세특례제한법) 및 종부세 관련 법령을 개정해 내년도 종부세 납세 의무 성립 분부터 지자체에서 부과·징수토록 할 계획이다. 종부세를 지방세로 돌려도 현재 납세의무자의 세 부담과 지자체 세입에는 변화가 없다. 납세자 입장에서는 명칭, 과세 요건, 납부기간, 선택적 신고납부제도 등 모든 것이 현재와 같다.

◆ 아파트 청약, 만 19세부터

주택공급에 관한 규칙이 개정돼 주택 청약 가능 연령이 '만 20세 이상'에서 '만 19세 이상'으로 완화된다. 올해 7월 민법상 성년 나이가 만 19세로 낮아진 데 따른 것이다. 현재 연령 제한 없이 가입할 수 있는 주택청약종합저축을 제외한 청약 예·부금 가입 연령도 만 20세 이상에서 만 19세 이상으로 낮아진다.

또 다자녀가구·신혼부부·생애최초 주택 특별공급 운용 지침의 성인 기준도 만 20세에서 만 19세로 낮아진다. 이 같은 특별공급을 신청할 때 소득 산정에 포함되는 성인이 만 19세 이상 세대원으로 늘어나게 된다는 의미다. 세대주와 성년인 세대원 전원의 소득 입증서류를 제출하면 여기 해당되는 특별공급을 신청할 수 있다.

그간 개정된 민법이 시행된 뒤에도 주택 관련 제도의 성년 규정은 20세와 19세가 혼용돼 있었다. 앞으로는 19세로 통일하게 돼 혼란이 줄어들 전망이다.

◆ 세입자, 임대보증금 보호 범위 확대

소액 임차인의 우선 변제 금액을 높이고 적용 대상 보증금을 확대하기 위한 주택 및 상가건물임대차보호법 시행령 개정안이 내년 1월1일부터 시행될 예정이다.

개정안에 따르면 주택은 서울의 경우 우선 변제 받을 임차인 범위가 현행 전세보증금 7500만원 이하에서 9500만원 이하로 확대된다. 수도권 지역은 6500만원에서 8000만원, 광역시 등은 5500만원에서 6000만원으로 넓어진다. 또 전세에서 월세로 전환할 경우 월세 전환 상한선은 현행 연 14%에서 연 10%로 낮아진다.

상가건물임대차보호법 시행령도 개정돼 상가 세입자의 보호 범위도 확대된다. 서울은 보호법 적용 대상의 범위가 현행 보증금과 월세를 합한 금액 3억원에서 4억원, 수도권은 2억5000만원에서 3억원, 광역시 등은 1억8000만원에서 2억4000만원으로 넓어진다. 보증금을 최우선적으로 돌려주는 영세업자 범위도 전국적으로 확대돼 서울은 보증금 5000만원에서 6500만원까지 늘어난다. 우선 변제받는 보증금도 지금의 1500만원보다 700만원 늘어난 2200만원이 된다.

◆ 저금리 정부 주택담보대출, 하나로 통합

현재 정부 자금이 투입되는 정책 모기지에는 근로자서민/생애최초 주택구입자금 대출·우대형 보금자리론이 있다. 정부는 내년부터 이 셋을 하나로 통합하고 대출 문턱을 낮춘다. 내년 1월2일부터 부부합산 연소득 6000만원 이하(생애최초는 7000만원 이하)인 무주택 가구주는 통합된 모기지를 이용하면 된다.

통합 정책 모기지는 소득 수준과 만기에 따라 시중은행보다 낮은 금리 연 2.8∼3.6%가 적용된다. 고정금리와 5년 단위 변동금리 중에서 고를 수 있다. 최대 연체 이자율도 은행 최저 수준인 10%로 인하된다.

◆ 내년 1월 2일부터 '전세금 안심대출' 시행

전세금 안심대출은 세입자가 전세금을 돌려받을 수 있는 권리를 은행에 넘기고 금리를 낮춰 받는 기존 '목돈 안드는 전세Ⅱ'(전세금 반환청구권 양도방식)와 전세 계약 종료 뒤 집주인이 전세금을 돌려주지 못할 때 대한주택보증이 반환을 책임지는 '전세금 반환보증'을 결합한 상품이다.

이 상품은 내년 1월 2일부터 우리은행에서 시범 판매될 예정이다. 대출을 신청하면 세입자의 전세금 반환 청구권을 넘겨받은 대한주택보증이 전세금 상환을 보증하고 시중은행 일반 전세 대출 금리인 연 4.1% 수준보다 0.4%포인트 낮은 금리 연 3.5∼3.7%가 적용된다. 전세 계약이 끝난 뒤 집주인이 한 달 안으로 전세금을 돌려주지 않거나 집이 경매로 넘어가면 대한주택보증이 전세금을 대신 돌려준다.

◆ 내년 4월부터 리모델링 수직증축 가능

공동주택을 리모델링할 때 수직증축을 허용하는 내용의 주택법 개정안이 국회를 통과해 내년 4월부터 시행에 들어간다. 지은 지 15년 이상 된 공동주택을 현재 층수에서 최대 3개층까지 증축하고 최대 15%까지 가구수를 늘릴 수 있게 된다.

◆ '희망임대주택 리츠' 면적제한 폐지

내년부터 정부가 하우스푸어 집을 사들여 임대하는 '희망임대주택 리츠' 사업이 전용면적 85m²가 넘는 주택까지 확대된다. 희망임대주택 리츠는 집이 있지만 대출 상환 부담으로 고통받는 하우스푸어가 주택을 리츠(부동산투자신탁)에 매각한 뒤 보증부월세(연 6%) 형태로 5년간 빌려 거주하는 제도다. 4.1부동산 대책 당시 포함된 이 제도는 당초 매입 대상을 1가구 1주택자(한시적 2주택자)가 보유한 전용 85㎡이하 중소형 아파트(9억원 이하)로 제한했었다.

◆ 경매 관련 공유자우선매수권 및 최적매각 기준 변경

민사집행법이 개정돼 부동산 경매 제도 및 절차가 대폭 개선된다. 개정안은 현재 무제한으로 허용하고 있는 공유자우선매수권 행사를 1회로 제한하기로 했다. 공유자우선매수권은 경매에 부쳐진 채무자의 부동산을 공유하고 있는 사람이 다른 이보다 우선해서 매수할 수 있는 권리다. 개정안은 우선매수 신고를 한 공유자가 매각기일 종결 고지 때까지 보증을 제공하지 않거나 신고를 철회했을 때 매각 절차에서 우선 매수 신고를 더 이상 하지 못하도록 규정했다.

최저매각가격 기준은 현행 감정평가액에서 '감정평가액의 20%를 뺀 액수'로 낮춰진다. 경매의 신속성이 높아지고 매수 희망자들의 경매시장에 대한 관심이 보다 높아질 것으로 전망된다.

김현주 기자 hjk@segye.com

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