취득세 인하, 주택 거래 살릴까? [김은경, 삼성증권 부동산 전문위원]

[앵커]

취득세 영구 인하와 수직 증축 리모델링 허용 등 부동산 관련 주요 법안이 드디어 국회를 통과했습니다.

국회 통과 시점이 좀 늦은 감이 있지만 이로써 부동산 시장에서의 주택 거래는 살아날 수 있을까요?

삼성증권 김은경 전문 위원과 함께 자세한 내용을 알아보도록 하겠습니다.

먼저 이번에 정기국회를 통과한 주요 법안 내용부터 정리해볼까요?

[인터뷰]

정기국회 마지막날 부동산 관련 주요 법안이 통과됐습니다.

먼저 국회 안전행정위 법안심사소위가 주택 취득세를 영구인하하는 지방세법 개정안이 여야 합의로 의결됐습니다.

취득세 영구 인하 방침은 지난 6월까지 한시적으로 적용됐던 취득세 감면 혜택이 종료되고나서 심각한 거래절벽 현상이 나타남에 따라서 영구적인 거래세 인하에 대한 방안이 대두됐고, 8·28 대책을 통해서 발표된 바 있습니다.

이번 취득세 영구 인하 조치에 따라서 6억 원 이하 주택의 취득세율은 2%에서 1%로 9억 원 초과 주택은 4%에서 3%로 각각 1%포인트씩 줄어들게 됩니다.

6억 원 초과~9억 원 이하 주택은 현행대로 2%의 취득세율 유지하게 됩니다.

다주택자 차등 세율도 폐지됩니다.

해당 법안은 정부 대책 발표일인 8월 28일부터 소급 적용됩니다.

이어서 리모델링에 대한 수직증축 허용 법안도 통과됐습니다.

4.1 부동산 활성화 대책 당시 시장과도기에 도입됐던 과도한 규제를 정비하는 차원에서 리모델링의 수직증축 허용 등 규제 개선 방침이 발표된 바 있습니다.

이는 지은 지 15년 이상 된 공동주택을 리모델링할 때 현재 층수에서 최대 3개 층까지 증축을 허용하고, 가구수도 현재는 10%만 늘리도록 되어있는 것을 최대 15%까지 가구수를 늘릴 수 있도록 허용하는 제도입니다.

6개월 넘게 국회에서 방치돼 있던 법안인데, 이달 중 국회 본회의를 통과하면 내년 4월 말경부터 시행이 가능할 전망입니다.

[앵커]

사실, 부동산 시장에선 수개월 동안 법안 통과만을 기다려왔는데 시장 반응은 어떻습니까?

[인터뷰]

일단 가격 측면에서 본다면, 지난주 12·3 조치와 금주 주요 법안 통과 등으로 인해서 전국 아파트값이 정부의 12·3 부동산 후속 조치 등에 힘입어 15주 연속 오름세입니다.

올해 아파트값이 15주 연속 상승한 것은 이번이 처음입니다.

서울도 지난주 하락에서 반등한 모습입니다.

다만, 실제 시장은 다소 조용한 편입니다.

특히 지난 12월 3일에 8·28 부동산 대책의 후속 조치도 있었지만, 그에 비해 거래 문의나 호가 상승, 매물 수거 등 구체적으로 눈에 띄는 움직임은 많지 않은 상황입니다.

그나마 함께 국회 본회의를 통과한 리모델링 수직증축의 경우 관련 사업이 가능한 단지를 중심으로 일부 기대감이 조금씩 살아나는 모습입니다.

다만, 리모델링 규제 완화 역시 특정 단지들에 한정적인 수혜가 있다 보니 전반적인 파장에는 한계가 있는 모습입니다.

취득세율 인하도 이미 8·28 대책 이후로 소급 적용을 하겠다는 내용이 발표되면서 법안 통과가 어느 정도 기정사실화돼 있던 터였기 때문으로 분석됩니다.

[앵커]

취득세 인하의 경우, 통과 전보다는 시장 상황이 좀 나아지질 수 있을까요?

[인터뷰]

현재 얼어붙어 있는 부동산 시장의 거래를 좀 더 활발하게 순환시키는 수단으로서 거래세율 자체를 재정비할 필요가 있다는 데 의미가 있습니다.

특히 한시적인 처방이 아닌 근본적인 정책 개편을 통해 시장의 불확실성을 해소하고 궁극적으로 거래 안정화에 도움을 줄 수 있다는 점에서 긍정적입니다.

하지만 6억~9억원 구간에 해당되는 경우 표면상 기존 현상유지이지만, 상반기까지 1%로 감면 혜택을 받았던 것을 고려하면 2%로 오히려 높아진 것으로 체감될 수 있는 상황입니다.

일시적으로 상향 조정되긴 했었지만, 수요자들이 체감적으로 세율 인하 효과를 크게 느끼지는 어려운 상황이고, 주택 가격에서 취득세가 차지하는 비중이 그리 크지 않기 때문에 직접적인 구매 유인 효과에는 한계가 예상됩니다.

일단 불확실성이 해소됐다는 측면과 정책의 일관성을 보였다는 점에서 긍정적입니다.

그동안 불안감이 커진 수요자들이 의사결정을 미루고 관망세로 돌아서면서 주택 매매시장도 최근 다시 하락세로 돌아선 상황이었는데 매입을 유보하고 있던 대기수요자들이 매매로 유입되면서 거래 시장에 숨통이 트이게 하는 역할을 할 것입니다.

다만, 국내외 거시경제 상황이 여전히 불안한 데다 여전히 집값 상승에 대한 기대감이 크지 않은 상황인 만큼 폭발적인 거래량 증가나 추세적인 상승 전환을 기대하기는 쉽지 않고, 더구나 영구적으로 세율이 낮아지기 때문에 서두르거나 급할 이유가 없다는 점에서 오히려 한시적인 세금감면때보다 단기 영향은 크지 않으며 6개월~1년 이상 천천히 시장에 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

[앵커]

확실히 리모델링을 준비하던 아파트들은 수직 증축 허용으로 기대감이 커진 것 같은데요.

앞으로 시장에 미칠 영향은 어떻게 보십니까?

[인터뷰]

층수 확대와 가구수 증가는 결국 일반분양 물량 증가로 이어질 수 있고, 따라서 조합원들이 부담하는 리모델링 공사비가 줄어드는 효과로 이어지게 됩니다.

수평 증축만 허용할 경우 1,000가구 규모의 단지가 일반분양할 수 있는 아파트는 최대 100가구 정도지만 수직 증축 방식으로 지으면 신규 분양 가구가 150가구까지 늘어나게 되고, 50가구를 추가로 더 분양하게 되면 그만큼 수익이 늘어나고, 조합원 부담은 줄어드는 것입니다.

한국리모델링협회에 따르면, 현재 전국 아파트 중 경과연수 15년을 넘어 리모델링 수직증축을 할 수 있는 곳은 총 428만 5,130가구로 이 가운데 47%는 서울, 경기, 인천 등 수도권에 집중돼 있습니다.

아직 단순 수치에 불과하지만 그만큼 아파트 리모델링 시장이 성장할 가능성이 있다는 의미에서 건설사 등 산업 전반에도 기회가 될 수 있고, 분당·평촌 등 1기 신도시와 서울 강남·목동 등의 경우 기대감에 따른 매물 회수와 호가의 상향 조정 가능성도 예상됩니다.

다만, 가계부채 등 열악한 경제여건상 전체적인 시장에 시너지를 줄 만한 파급력을 갖기는 어려울 전망입니다.

[앵커]

이번에 법안 통과에서 제외된 '다주택자에 대한 양도세 중과세 폐지' 법안과 관련해 시장의 요구도 큰 것 같은데, 어떻게 보십니까?

[인터뷰]

다주택자 양도세 중과 폐지는 여전히 접점을 찾지 못 하는 상황인데, 실제로 시장에서는 당장 올해 말로 양도세 중과 유예가 종료되기 때문에 민감하게 주목을 하는 모습입니다.

만약에 이대로 해가 넘어가게 될 경우, 당장 내년 1월 1일부터는 2주택자의 경우 50%, 3주택 이상의 경우 60%로 무거운 세금을 내야하기 때문입니다.

이와 관련해서는 일단 국토부 장관께서도 11일 기자 간담회를 통해서 연내 법안 처리가 쉽지않은 상황인 만큼 1년 유예라도 필요한 것 아니냐는 입장을 전한 것으로 알려지고 있어서 다시 1년간 시행을 미루는 쪽으로 결론이 나지 않을까 예측되는 상황입니다.

다만, 시장의 혼란을 줄이고 불확실성이라는 악재를 해소하기 위해서라도 좀더 선제적이고 빠른 대처가 필요해 보입니다.

[앵커]

특히 올 연말 세제 혜택이 종료되면 내년 초 '거래 절벽'이 닥칠 수 있다는 우려도 적지 않은데 어떻게 전망하십니까?

[인터뷰]

일단 4·1 대책을 통해서 발표됐던 양도세 한시 감면 혜택이 12월 31일로 종료됩니다.

그간 신규 분양과 기존 주택 중 1주택자 매물에 대해 5년간 양도소득세를 100% 면제해주는 혜택으로 인해 분양시장에 청약자들이 몰리면서 붐이 일어나는 효과와 일부 전세 수요가 매매로 전환되는 등의 직접적인 구매 유인책으로서의 역할을 했는데, 당장 연말 혜택 종료 이후 내년이 되면 일정 기간 거래량 감소가 불가피할 전망입니다.

분양 시장도 호재가 줄어들면서 청약률이 다소 둔화되는 결과로 이어질 가능성이 있습니다.

이에 따른 충격 감소 등을 고려할 때 일단 연초 시장 상황을 보면서 추가적인 대응책에 대해서 고민할 필요성이 대두되고 있습니다.

근본적으로 대내외 경제 여건이 크게 개선되지 못 하고 있고, 미국의 양적완화 축소 등 거시경제 불안의 가능성이 계속해서 잔재하고 있는 상황이기 때문에 시장 수요자들이 여전히 적극적으로 주택 구입에 나서기 어려운 구조입니다.

더구나 최근 한국갤럽이 수도권 중형대 규모에 사는 주택 보유자들을 대상으로 한 설문조사 결과에서도 10가구 중 2가구 정도만 부동산에 투자중인 것으로 조사됐고, 부동산 투자자는 2년 전보다 12.4%포인트 줄어들어서 가장 많이 감소한 것으로 조사됐습니다.

결국 집값 하락이 장기화되고 깡통주택과 하우스푸어 등의 문제가 계속되면서 주택을 투자수단으로 보는 사람들이 줄어들고 있고, 주택 구입을 계속 꺼리는 추세가 계속되고 있다는 점에서 거래량이 큰 폭으로 늘거나 가격 반등이 크게 나타날 가능성은 크지 않을 전망입니다.

[앵커]

이런 가운데, 전국 아파트 전세가는 68주째 상승세를 보이고 있다구요.

이런 추세가 연말을 지나 내년까지 이어질 것으로 보십니까?

[인터뷰]

업계에 따르면, 내년 전국의 아파트 입주 물량이 올해보다 43%가량 늘어날 것으로 예상됩니다.

닥터아파트에 따르면, 2014년 전국 아파트 입주 물량(공공·민간 합산)은 올해(19만 3,552가구)보다 43% 늘어난 27만 7,404가구로 집계됐습니다.

서울도 올해(2만 4,851가구)보다 48.3% 늘어난 3만 6,877가구가 예정돼 있습니다.

따라서 올해보다 상승폭은 둔화되는 양상이 전망됩니다.

다만, 강남권의 경우 고덕 주공과 개포 주공 일부 등 재건축 단지의 이주만도 만여 가구에 달할 전망이어서 여전히 불안할 가능성이 예상되며, 전세 시장은 수급에 의해 결정되는 만큼 단기적으로 정책에 의해서 변화되기 어렵다는 점에서 쉽게 안정화되기는 어려울 전망입니다.

집을 사지 않고 전세로 눌러앉는 사람들이 여전히 많고, 집주인들은 계속해서 전세를 월세로 돌리고 있기 때문에 시장이 필요로 하는 전세 물량 자체가 지속적으로 줄어들고 있다는 점에서 내년 역시 상승세는 이어질 가능성이 있습니다.

[앵커]

지금까지 삼성증권 김은경 전문위원이었습니다.

고맙습니다.

[YTN 화제의 뉴스]

▶ '뭘 또 이렇게 잘 춰, 완전 따라 추고 싶게'

▶ '근육이 다는 아냐'…'유탄발사기' 맞은 군인

▶ 장성택 건성 박수 쳤다는 그때 그 장면 찾아보니…

▶ 여자 때린 건달들, 권투선수 남자친구 나타나자 '혼쭐'

▶ '미란다 커' 대담한 노출, 가슴 거의 드러낸 채 도심 활보

[저작권자(c) YTN & Digital YTN. 무단 전재-재배포 금지]