나올 건 다 나온 땜질처방.."부동산 살릴 마법은 없었다"

12·3 부동산 후속대책 효과는?

부동산 시장에 봄날은 과연 올 것인가. 정부가 지난 3일 국내 부동산시장 안정을 위해 또다시 8·28 부동산대책의 후속조치를 내놨다. 하지만 시장의 반응은 시원치 않다.

이번 12·3 대책은 행복주택 공급을 축소하고 서민 주택구입자금 대출을 일원화하는 내용 등을 담고 있다. 정책기금을 풀어 부동산시장의 양적완화를 꾀한다는 것이 핵심이다. 하지만 이번 대책으로는 시장이 정상화되고 급등하는 전·월셋값이 안정되길 기대하기는 어렵다는 전망이 우세하다.

물론 12·3 대책은 8·28 부동산대책의 후속 조치라는 한계가 존재한다. 정부는 8·28 대책에서 6억원 이하 주택 취득세를 2%에서 1%로 영구 인하, 다주택자 양도세 폐지 등을 내놓았지만 관련 법안이 아직도 국회에 계류돼 있다. 이런 상황에서 정부가 자체적으로 추진할 수 있는 대책들로만 보완하다 보니 부동산시장에 큰 영향을 끼칠 만한 내용은 애초부터 기대하기 어려웠다.

그나마 무리하게 추진했던 행복주택의 규모를 20만가구에서 14만가구로 축소하고, 줄어드는 6만가구는 국민임대주택으로 돌린 게 눈에 띄는 대책이다.

하지만 행복주택의 공급 물량을 줄이고 사업부지를 애초 철도부지 등에서 뉴타운 해제지역 등으로 확대한다고 해서 행복주택의 문제점이 모두 해소될 것 같진 않다. 여전히 주민들의 반발이 심한데다 행복주택 부지 확보가 쉽지 않기 때문이다.

내년까지 저리의 주택구입자금으로 무주택자와 생애최초 주택구입 자금에 9조원, 공유형모기지에 2조원 등 총 11조원을 지원하는 정부의 보완책도 지원 대상이 1만 5000가구에 불과해 가시적인 효과를 기대하기 어렵다는 분석이 나오고 있다.

준비된 기금이 수요증가로 조기에 바닥난 이후에는 또다시 주택시장이 거래절벽에 빠질 것이란 우려의 목소리까지 나오는 실정이다.

◆우회대책 한계…해결엔 역부족

정부가 올해 내놓은 대책은 발표 때마다 획기적이라는 평가를 받았다. 4·1 부동산대책 때는 양도소득세 5년간 면제, 생애최초 주택구입자 취득세 면제 등 파격적인 세제혜택으로 거래량을 높이는 효과를 가져왔다. 하지만 거래량 증가에 따른 집값 오름세는 '60일 천하'로 끝났다.

이후 정부는 후속방안인 7·24 공급량 조절대책과 8·28 전·월세 대책을 연이어 내놓았다. 가장 주목받은 것은 1%대 초저금리 상품인 공유형 모기지다. 인터넷 신청 54분만에 5000건 접수가 마감됐을 정도로 인기를 끌었다. 하지만 시장의 호응은 오래가지 못했다. 서울아파트 거래량 증가추세도 100여일 만에 끝이 났고 집값도 하락세다. 반면 전셋값은 더 오르고 있다.

가장 큰 이유는 취득세 면제 등의 대책이 국회에서 발목을 잡히고 있기 때문이다. 이는 올해만의 일이 아니다. 다주택자 양도소득세 중과제도 폐지, 분양가상한제 탄력적용, 리모델링 수직증축 허용 등의 규제완화 방안은 몇년째 국회에 가로막혀 처리되지 못하고 있다.

이번 12·3 대책 자체도 근본적인 해결책이 되기에는 역부족이라는 지적이 나오고 있다. 박원갑 국민은행 부동산전문위원은 "이번 12·3 대책은 부동산 관련법안의 국회통과가 지연되면서 시장을 진정시키기 위한 우회적 대책일 뿐이다"며 "결국 부동산시장을 근본적으로 활성화시킬수 있는 마법은 나오질 않았다"고 말했다.

◆매매시장, 내년 초 거래절벽 우려

부동산 전문가들은 이번 12·3 후속조치에 대해 4·1부동산 대책 및 8·28 전월세 대책과 마찬가지로 시장을 정상화시키기보다는 그간 발표된 대책들의 문제점을 보완하는 수준이라고 분석했다.

매매거래는 일부 중소형에만 국한된 데다, 연말 세제혜택이 종료되면 내년 초에 다시금 '거래절벽'이 닥칠 것이라는 우려가 크다는 것이다.

그동안 추진했던 부동산 대책 핵심법안이 국회를 통과하지 못해 시장에 큰 영향을 주지 못하는 상황에서 시장을 진정시키기 위해 금융지원에 초점을 맞춘 우회적인 정책이라는 판단이다.

양지영 리얼투데이 팀장은 "올해까지는 양도세 감면 등의 정책으로 거래량이 증가할 수 있었지만 내년에는 거래절벽이 예상된다"며 "시장을 회복시키기 위해서는 공유형 모기지처럼 전체 수요를 매매로 전환시키는 정책이 필요한데 그런 부분이 없다"고 설명했다.

◆시장 변화에 맞게 정책방향 재설정해야

일부 전문가들은 정작 중요한 문제는 다른 데 있다고 강조한다. 정부가 설정한 부동산정책의 방향을 시장 변화에 맞춰 다시 잡아야 한다는 지적이다.

그동안 정부는 부동산대책을 발표할 때마다 시장 안정을 꾀한다며 대책을 내놨지만 실상은 부동산시장 부양책일 뿐이라는 설명이다.

땜질식 처방 수준에서 벗어나 사고의 틀을 바꾼 후에 부동산 정책의 새로운 방향 설정을 해야 한다는 게 전문가들의 조언이다. 시장의 체질이 바뀐 만큼 정책의 지향점 역시 달라져야 한다는 얘기다.

함지영 부동산 114 실장은 "공급 증대가 아닌 기업들의 임대주택시장 진출 허용 등 수요확대의 정책을 모색해야 할 시점"이라며 "이제는 주택시장의 패러다임이 바뀌어야 한다"고 말했다.

☞ 본 기사는 < 머니위크 > (

www.moneyweek.co.kr

) 제309호에 실린 기사입니다.

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차완용 기자

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