[데스크파일] 뜨거워진 아파트 분양시장, 양극화도 심화

■ 이형진의 백브리핑 시시각각 - 박성구 SBS 경제부 부장

부동산 침체가 계속 되고 있지만 분양시장 만큼은 뜨겁게 달아오르고 있습니다. SBS 박성구 부장의 '데스크파일' 오늘은 부동산, 보다 구체적으로는 주택시장을 짚어봅니다.박 부장님, 이제 올해도 한달 남짓 남았습니다. 유독 분양시장이 뜨겁다고요?<기자>그렇습니다. 정확하게 표현하면 분양시장만 뜨겁습니다. 강남은 분양시장에서 불패를 이어가고 있습니다. 최근 분양을 마친 대치동 청실 재건축아파트, 지난 9월에 잠원동 대림 재건축 아파트가 평균 25대1이 넘는 청약경쟁률을 기록했습니다.내일 모델하우스를 여는 반포 한신1차 재건축아파트인 대림아크로리버도 수요자들의 관심이 뜨겁습니다. 3.3제곱미터당 분양가가 평균 3,800만원으로 정해졌습니다.부근 가장 비싼 삼성 래미안아파트가 3.3제곱미터당 시세가 4,200만원 수준이니까 한강조망권을 감안하면 '착한 분양가'라고 내세우고 있습니다. 흥행을 이어갈 것이라는 전망이 우세합니다.<앵커>서울 강남 요지 말고도 위례신도시를 비롯한 여타 지역에서도 분양열기가 뜨겁지 않습니까?<기자>청약인파를 놓고 볼 때 최근 주목받고 있는 곳이 강동구 천호동 강동역 인근에 삼성이 짓고 있는 주상복합 강동팰리스, 송파구 문정지구에 대우건설이 짓는 파크하비오가 구름 청약 인파로 관심을 끌고 있습니다.위례신도시 송파구에서 현대건설이 짓는 위례송파힐스테이트도 어제 모델하우스를 열고 수요자 공략에 나섰는데요. 앞서 위례신도시에서 현대건설과 현대아이파크가 분양한 신규 아파트도 모두 성공리에 청약을 마쳤습니다.지금 서울 수도권의 대표적인 분양사례만 소개했지만 다른 지역도 분양열기가 뜨겁습니다. 이달에만 전국에서 6만3천여가구가 분양됐거나 분양되는데요, 2007년 10월 이후 6년 만에 최대 규모입니다.<앵커>최근에 분양이 이렇게 집중되고 있는 특별한 이유라도 있는 겁니까? 아무래도 세제 혜택 때문이다, 이렇게 보는 게 맞는 것 아닙니까?<기자>올 연말까지는 양도세와 취득세를 동시에 면제받을 수 있습니다. 건설사 쪽에서는 그런 점을 앞세워 한 명의 실수요자라도 더 잡으려고 하다 보니 분양이 몰린 거고요. 양도세 면제 혜택은 정확하게 표현해 매수한 뒤 향후 5년간 발생하는 양도차익에 대한 비과세 헤택을 말합니다. 이건 연말까지가 시한입니다.양도세 비과세는 상당히 강력한 카드입니다. 김대중 정부시절에도 한시적으로 양도세 비과세 혜택을 준 적이 있습니다. 당시에 타워팰리스를 산 사람들은 엄청난 시세차익에도 세금 한푼 내지 않았었죠. 물론 지금은 부동산 불패신화가 깨진 마당이라 그 만큼의 효과를 기대하기는 어렵습니다만 강력한 대책인 것만은 분명합니다.취득세는 연말 시한과 관계없이 지난 8.28 대책이 나온 시점부터 앞으로도 인하 혜택이 주어집니다. 6억 이하는 2%에서 1%로, 9억 초과는 4%에서 3%로, 6억 초과 9억 사이는 종전처럼 2% 그대로입니다.<앵커>신규 분양아파트도 양도세 면제대상에 해당된다는 건데, 사실 양도세 비과세 조건을 놓고 '이건가 저건가'하고 헷갈리는 분들이 많은 것 같습니다. 부장님이 이 참에 한번 정리해주시죠!<기자>우선 매수대상 주택이 갖춰야 할 조건이 있습니다. 가장 중요한 건 가격과 면적 조건입니다. 가격이 6억원 이하이거나 면적이 85제곱미터 이하면 됩니다. And가 아니라 or 입니다. 기존 아파트를 사는 경우는 매도인이 전 세대원 통틀어 1주택인 상태에서 2년 이상 보유한 집이어야 합니다. 신규 분양아파트도 양도세 면제 대상입니다. 매수인은 집이 몇 채를 갖고 있든 상관 없습니다.매수인은 앞서 전한 주택을 올 4월 1일부터 2013년, 올해 12월 31일 이내에 계약을 하고 확인 서면은 내년 3월 31일까지 하면 됩니다. 확인서면이란 관공서, 시군구청에서 이 주택은 1주택으로 양도세 면제 대상이라는 걸 확인하고 직인을 찍어주는 걸 말합니다.지금 쏟아지고 있는 아파트들이 85제곱미터 이하 중소형에 집중되고 있거나 중대형이라고 해도 분양가를 낮춰 6억 이하로 분양가를 맞춘 것도 수요자들의 절세를 겨냥한 분양전략으로 보면 됩니다. 강남에서 나오는 신규 분양아파의 경우 전용면적 85제곱미터의 분양가가 10억원이 넘지만 양도세 면제 대상이 되는 겁니다.<앵커>알겠습니다. 요즘 중소형이 인기를 끌다 보니 새로 분양하는 아파트도 소형일수록 분양가가 비싸다면서요? 대형과의 분양가 격차가 점점 벌어지고 있다고 하던데 무슨 얘기입니까?<기자>기존 아파트에서는 이미 역전된지 오래됐고요. 래미안대치청실의 경우 60제곱미터의 3.3제곱미터당 분양가는 4600만원인데 95제곱미터는 3900만원, 약 7백만원 격차가 납니다. 지난달 청약을 마친 롯데건설의 덕수궁 롯데캐슬이나 왕십리 뉴타운 1구역 텐즈힐도 마찬가지였습니다.이런 변화를 초래한 가장 큰 이유는 역시 주거트랜드의 변화입니다. 1~2인 가구의 증가로 시장의 수요가 중소형에 쏠리고 있는 겁니다. 여기에 새로운 평면개발로 중소형이면서도 좁지 않게 설계가 이뤄지고 있다는 점, 그래서 '스몰 럭셔리'라는 신조어까지 나왔습니다. 여기에 각종 세금과 관리비를 절약할 수 있고 주택거래에서도 유리하다는 점이 분양가 역전 뒤 격차를 벌리고 있는 요인들로 작용하고 있습니다.<앵커>그렇다면 분양시장에 나타나고 있는 중소형 바람은 앞으로도 계속 된다고 봐도 됩니까?<기자>4인 이상 가구의 감소가 대세로 자리잡는 한 주거형태도 중소형으로 쏠릴 수밖에 없습니다. 핵가족화, 고령화, 저출산, 여기에 이혼율 급증까지 1~2인 가구가 크게 증가하고 있습니다.통계청에서는 올해 이후 서울을 포함한 수도권의 경우 매년 18만 가구, 비수도권의 경우 매년 20만 가구 합쳐서 38만구가 늘 것으로 전망하고 있습니다. 그런데 4인 이상 가구는 거꾸로 수도권에서는 매년 5만가구씩, 비수도권도 매년 8만가구씩, 13만가구 이상 감소할 것으로 나타났습니다.결국 4인 이상 가구가 줄어드는 추세라면 중소형 아파트 수요증가와 맞물릴 수밖에 없습니다. 공급도 중소형 위주의 공급이 계속될 수밖에 없고, 이에 따른 주택 규모별 가격 양극화도 계속 심화될 것으로 예상됩니다.이미 지난 2008년 금융위기 이후 올 10월까지 가격추이를 보더라도 전용 62.8제곱미터 이하 소형은 30%가 올랐고 96.9제곱미터까지의 중형은 13% 오른 데 반해 그 이상의 대형아파트는 약 8% 하락했습니다.<앵커>그렇다면 전반적인 주택시장 침체에도 소형은 안전한 투자처라고 말할 수도 있는 겁니까?<기자>규모만 따져서는 안되고 지역도 따져야 합니다. 수도권 약세 비수도권 강세가 최근까지의 추이입니다. 금융위기 직전, 2008년 9월 가격 최고점에서 볼 때 수도권 아파트는 약 10% 하락했고, 비수도권은 약 40% 뛰었습니다. 거래량도 비수도권이 많았고요. 규모별 양극화와 함께 지역별 양극화가 진행된 겁니다.수도권은 지금도 미분양 때문에 골치입니다. 특히 대형 미분양 물량은 앞이 보이지 않습니다. 경기도 김포 용인 파주는 논외로 하고 서울 강북만 해도 강남지역 분양가의 절반 수준에 분양했는데도 미분양 물량이 해소되지 않고 있습니다.<앵커>결국 투자가 됐든 주거 목적이 됐든 실수요자 관점에서 방향을 잡는다면 어떻게 해야 하는 겁니까? 부장님이 전문가들을 좀 만나보셨을 것 같은데 전문가들 전망은 뭡니까?<기자>지금까지 규모별 지역별 양극화를 말씀드렸지만 최근에는 기존 아파트와 신규 분양아파트의 양극화도 진행중입니다. 분양시장의 뜨거운 열기와는 달리 기존 아파트 시장은 여전히 썰렁합니다. 그건 전셋값 추이가 말해줍니다. 전셋값은 64주째 사상 최장의 오름세를 이어가고 있습니다. 전세수요가 좀처럼 매매수요로 전환되지 못하고 있다는 얘기입니다. 분양시장의 열기도 계속되리란 보장은 없어 보입니다.다만, 비수도권은 지금도 중소형 아파트에 대한 수요가 큽니다. 수도권은 아직도 초과공급 상태이기는 하지만 중소형 아파트 만큼은 수요측면에서 3인 이하 가구수가 계속 늘고 있는 만큼 당장은 아니더라도 내년 이후를 전망할 때 전세에 머물고 있는 수요가 매매수요로 전환될 가능성이 크다는 게 전문가들의 대체적인 전망입니다. 지금까지 데스크 파일이었습니다.

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