전월세 살린다던 8.28대책, 시장 반응은 '제각각'

■ 부동산 길라잡이 - 김은경 삼성증권 부동산전문위원 위원

정부가 지난 8월28일 서민과 중산층의 주거안정을 위한 전월세대책을 발표했다. 발표 이후 시장 분위기와 함께 관심이 쏠리고 있는 핵심 내용들, 그리고 향후 시장 전망에 대해서 알아보겠다. ◇ 8.28 대책에 담긴 핵심 내용이번 8.28대책은 주거안정을 위한 전월세 대책으로 세제 혜택과 금융지원, 소득공제 완화와 주택 공급 확대 등의 내용을 담고 있다. 첫째, 전세수요의 매매전환 유도 정책이다. 취득세율 영구 인하를 통해 주택 구입비용을 낮추고, 다주택자 양도세 중과 폐지, 분양가 상한제 신축 운영, 수직증축 리모델링 허용 등 정부 지원의 초저금리 모기지 제도가 도입된다. 둘째, 전월세 물량을 늘리기 위한 임대주택 공급 확대 정책이다.중장기적으로 공급을 원활하게 함으로써 임대시장을 안정화시키겠다는 계획이다. 공공부분에서는 하반기 매입임대 및 전세임대 주택 공급 확대, 행복주택 등 중장기 공공임대를 확대한다. 민간부분에서는 민간 임대사업자 지원을 확대한다. 셋째, 전월세 부담 완화 정책이다. 월세 소득공제 확대를 비롯해 주택바우처제도 도입, 전세자금 지원요건 완화, 임차보증금 우선변제 확대, 임차보증금 상환 보증 등 세입자들의 부담을 줄이는 방안이 마련됐다. ◇ 8.28대책 발표 후, 시장 움직임은?전월세 안정화 대책이 발표된 지난주 서울 아파트 매매가격이 14주만에 반등했다. 서울과 경기지역 아파트 매매가격이 각각 0.03%, 0.01%씩 동시에 반등한 것이다. 사업이 진척되는 강남 재건축단지 가격이 강세를 보였고 일반 아파트도 중소형 저가매물 중심으로 매수세가 형성되며 바닥을 다지는 모습이다. 일단 지표상으로는 움직임이 감지된 상태로, 심리적으로 대책 발표 전후해서 영향이 있었다고 볼 수도 있다. 다만 지난번 4.1대책에서도 재건축 중심으로 반짝 호가 상승 이후 다시 하락이 반복된 점을 볼 때 일반적으로 정책 발표 직후 나타나는 징후로도 해석할 수 있다.수혜지역으로 꼽히는 서울 강북과 경기 남부권 등에선 중소형을 중심으로 매수문의가 조금 늘어난 모습이다. 이번 대책이 전용면적 85㎡ 이하, 집값 6억원 이하 등 중소형에 집중됐기 때문이다. 반면 6억원이 넘는 아파트가 대부분이라 혜택에서 비켜간 강남권이나 버블세븐지역, 용산, 여의도 등은 매수문의도 거의 없다. 노후 아파트가 많은 일산, 분당 신도시들도 영향이 많지 않은 상황이다. 면적별로도 중소형의 경우 분위기가 바뀌어서 매매전환 수요 나타나며 거래 이루어지기도 하지만 중대형은 여전히 움직임이 없고, 재건축의 경우 사업추진 속도가 빠른 곳 중심으로 호가 상승하고 있지만 추격 매수 움직임은 미진하다. ◇ 8.28 대책, 추가적으로 보완될 부분은?법 개정이 필요한 것들이 대부분이라는 점에서 입법 여부가 관건으로, 국회 통과 여부에 따라 하반기 부동산 시장에 변수가 될 가능성이 있다. 일단 7월부터 시작된 거래절벽 현상은 취득세 영구 인하 시행 시점까지는 좀 더 지속될 가능성이 있으며, 법 개정이 늦어지는 만큼 매수지연에 따른 거래공백이 더 길어질 가능성이 있다. 취득세 감면의 경우 다주택자는 혜택을 받는 반면, 6억~9억원 구간의 특정 가격대 1주택 보유자는 혜택을 받지 못하는 역차별이 발생한다.정작 침체상황이 가장 극심한 수도권 외곽의 대형 아파트들이 6억∼9억원대 주택이 많다는 점, 중대형 아파트에 거주하는 하우스푸어의 퇴로에도 한계가 있다. 특히 장기모기지제도 도입은 참신하지만, 지금과 같은 주택 가격 하락기나 가계부채 급증기에는 맞지 않을 수도 있다. 국민주택기금 손실 가능성과 기금 부족난, 가계부실 악화 등의 문제도 상존한다. 대출 대상을 시세파악이 용이한 아파트로 제한하다보니, 정작 전체 주택의 47%를 차지하는 연립과 다세대, 단독주택 구매자는 혜택을 받을 수 없는 문제도 있다.또 20년 장기 대출인 만큼 리모델링이나 재건축을 앞둔 분당, 일산 등 1기 신도시와 노후 아파트들은 대상에서 제외된다. 월세 소득공제율을 50%에서 60%로, 소득공제 한도는 300만원에서 500만원으로 확대하는 방안도 현재 임대인들이 소득 노출을 꺼리기 때문에 소득공제 신청을 쉽게 못하는 상황이다. 오히려 집주인들이 공제 금액이상으로 추가 월세를 요구할 수 있어 월세 증가폭이 커지거나 세입자와 집주인간 분쟁 가능성이 있다. 따라서 집주인에게도 좀더 실질적인 혜택이 필요하다.(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

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