[8.28 전월세 대책] 투자수요 불러일으키기엔 '역부족'

정부, 전·월세난 주택거래 동맥경화에서 발생했다고 진단..기형적인 매매·전세시장 일정 부분 정상화될 듯

6억원 이하 실수요자 대상 매물만 국지적으로 움직일 듯취득세 소급적용 없인 '거래 절벽' 우려…올 가을 전·월세난 해소엔 역부족LTV·DTI 등 금융규제 완화 빠져 지속적인 수요진작에는 한계미국 출구전략, 인도 등 신흥국 경제불안으로 정책효과 반감 우려

정부가 서민과 중산층의 주거 안정을 위해 전세수요의 매매수요 전환, 임대주택 공급 확대, 전·월세 부담 완화 등을 핵심으로 하는 '8.28 전월세 대책'을 발표했다.

이는 주택거래시장 침체가 장기화되면서 주택 수요자들이 전세시장으로만 몰려 가을철 전세난이 심각해질 것을 우려했기 때문이다.

정부의 이번 대책으로 실수요자들이 선호하고 취득세 영구인하 혜택의 직접적 영향을 받는 6억원이하 주택이 혜택을 볼 것으로 예상된다.

이번 대책의 방점은 대부분 매매활성화에 찍혀 있고 임대차 수급을 비롯한 전·월세 정책은 상대적으로 빈약해 당장 가을 이사철을 맞아 전·월세 시장을 잡기는 힘들 것으로 보인다. 더군다나 취득세 영구인하 등 핵심 대책은 국회 통과 여부에 따라 시행 시기가 늦어질 수 있어 국회통과 전까진 거래절벽 현상이 나타날 수 있다. 더욱이 이번 대책의 수혜자가 다주택자라는 점때문에 야당의 반대 등으로 원안대로 국회 통과가 이뤄질지도 미지수다.

또한 미국 출구전략, 인도 등 신흥국 경제불안과 시리아 사태 등으로 국제정세가 불안정해 되레 전·월세 수요만 더 증가 시킬 수도 있다.

이와 관련, 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "정부 의도대로 주택 거래 활성화를 유도하려면 생애 최초 주택구입자뿐 아니라 과거 보유 경력이 있는 현 무주택자에게도 저리 대출 등 혜택을 받을 수 있도록 함으로써 전·월세 상승 압박의 '퇴로'를 열어줘야 한다"고 말했다.

이어 "다주택자들이나 임대사업자들에 대한 시각을 달리해 주택가액에 관계없이 의무임대기간을 대거 단축시켜주거나 이들이 여유주택을 장기임대하는 등 매매뿐만 아니라 상속·증여시 세금 감면과 같은 강력한 수요유인책도 필요하다"고 덧붙였다.

이와 함께 월세 소득공제율을 50%에서 60%로, 소득공제 한도는 300만원에서 500만원으로 확대하는 방안도 자칫하다가 월세증가폭만 높이는 부작용이 발생할 수 있다.

현재의 소득공제율과 한도 내에서도 소득 노출을 꺼리는 임대인으로 인해 소득공제 신청을 쉽게 하지 못하고 있으며, 자칫 하다 공제 금액이상으로 추가 월세를 요구할 수 있어 세입자와 분쟁의 씨앗을 남길 여지도 있다. 월세 소득공제가 효과를 발휘하기 위해선 집주인에게도 재산세와 양도세 감면 등 실질적인 혜택이 돌아가야 한다.

저소득층에 월세보조금을 지급하는 주택바우처제도도 과거 MB 정부 초기에도 추진됐지만 정부의 재정부담과 임대료 인상 등의 부작용 등으로 좌초되는 등 바우처 금액만큼 월세가 더 올라가는 부작용도 있어 면밀히 문제점을 보완 후 시행해야 한다.

박 대표는 "이번 대책에서 빠진 총부채상환비율(DTI)과 담보인정비율(LTV) 등 주택 대출 규제를 과거처럼 은행 자율로 맡기는 방안이 추진돼야 지속적인 주택수요를 일으키는데 효과를 발휘할 것"이라고 지적했다.

이어 "서민들의 주택구입촉진과 금융리스크를 줄이기 위한 저리의 장기모기지제도 도입은 참신한 발상이지만 주택 가격하락기나 가계부채 급증기엔 맞지 않을 수 있다"며 "국민의 혈세 등으로 구성된 국민주택기금이 집값하락이 고착화되면 기금 손실과 임대주택 등으로 사용될 기금부족난에 처할 수 있기 때문"이라고 덧붙였다.

김현주 기자 hjk@segye.com사진=연합뉴스

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